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销售使用过的不动产，一样在营改增的规则中并不普通适用，类同土地使用权，一般纳税人销售使用过的不动产，其规则也是有特点的。请特别注意，会计中我们的不动产往往是计入固定资产，或者是将土地使用权拆分出来，计入无形资产中，但对于转让不动产时，并不是按照会计上的区分为不动产和土地使用权两部分转让，而是视为不动产的组成部分转让，目前在增值税的规则中，这两个部分的适用税率也是一致的，所以也没有因为这种差异带来什么样的大的不利影响或漏洞。 财税【2016】36号规定： 情形一：非自建的不动产（非房地产开发企业，下同）
下面我们分二种情形来说明上述规定的应用： （1）选择适用简易计税方法的 案例：某工业企业在营改增之前取得不动产，取得原值200万元，装修费20万元，固定资产入账共220万元，已计提会计折旧150万元，若无预计净残值，在2017年8月进行转让，转让价格是800万元，此时若企业选择的是简易计算增值税，试进行会计处理并确定纳税申报的方式。假设此房地产同时也存在异地预缴的问题，本案例中不考虑印花税部分。 分析：首先确定企业选择的是简易差额计算增值税，那上面的差额扣除是200万元还是220万元？购置原价是200万元，20万元是纳税人自己发生的后续支出，不算为购置原价。所以差额部分是800-200=600万元。补充一下，不是扣除净值，而是扣除原价，这一点容易跟所得税混淆。下面小编给合理解，给出一个参照探讨。 增值税额是：600/1.05*5%=28.57万元，这是要在异地计算缴纳的。同时依据财税【2016】74号文件，附加税费也是要在异地计算缴纳的，若共计28.57*12%=3.43万元，此时我们在分录中统一明细简称为“附加税费”。这些税款都是要在异地预缴的，预缴时的会计处理如下如何进行呢？此时我们先引用一下财会【2016】22号文件规定： 预缴增值税的账务处理。企业预缴增值税时，借记“应交税费--预交增值税”科目，贷记“银行存款”科目。月末，企业应将“预交增值税”明细科目余额转入“未交增值税”明细科目，借记“应交税费--未交增值税”科目，贷记“应交税费--预交增值税”科目。房地产开发企业等在预缴增值税后，应直至纳税义务发生时方可从“应交税费--预交增值税”科目结转至“应交税费--未交增值税”科目。 借：应交税费-预交增值税 28.57（万元，下同） 借：应交税费-应交附加税费 3.43 （也可借鉴增值税过渡通过预缴处理一下） 此时要取得完税凭证，在机构所在地进行纳税申报时抵减增值税处理，同时会计上的核销资产的处理也要进行会计处理： 借：固定资产清算 70 借：银行存款 600 借：固定资产清理 3.43 借：固定资产清理 28.57 回到机构所在地之后，其纳税义务同时也是发生的，期末进行会计处理如下： 借：应交税费-未交增值税 28.57 借：应交税费-简易计税 28.57 最后清理营业外收入或支出：600-70-3.43-28.57=498万元。 借：固定资产清理498 此时我们发现，未交增值税是平账了，不需要计缴增值税，同时简易计税和预交增值税的二级科目也销账了，纳税义务通过预缴完成了任务，只是在计量结果上体现了未交增值税的科目之间的融合抵销处理。 但是大家要注意，在计算简易差额计算增值税时，并不存在冲减成本费用的情形，即使在申报表的附表一中填写是分开的两个值的填写，体现扣减的过程，会计上直接计提以差额计算出来即可。 （后续） 播菜合伙人网络分享议题：
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