案例： 因为债权纠纷，债主王先生向法院申请执行“老赖”陈某名下的财产，执行标的本金260万元及相应利息。 在执行中，厦门市湖里区法院依法查封了被执行人陈某名下一套房产，并依法对该房产进行评估拍卖。“这是我的唯一一套住房了，你们拍卖了我就没地方住了!”被执行人提出执行异议。湖里法院另行组成合议庭进行审查，一审裁定异议成立，停止拍卖。 申请执行人向厦门市中级人民法院申请复议。经审查，该案被执行人名下唯一一套住房面积达145平方米，评估价值约450万元。超过居住标准，而且市场价值扣除其债务后足以保障被执行人及其家属基本居住生活，厦门市中院据此撤销了一审裁定，决定强制执行。 最终，在三次拍卖流拍的情况下，依申请执行人申请裁定将该房产以最后一次流拍抵债给申请执行人王某某，抵债后的差额款157万余元转至法院账户。经各债权人同意，从差额款中预留20万元作为保障被执行人生活之用，剩余款项分配给其他参与分配的债权人。 分析： 被执行人唯一一套住房执行难，是当事人反映强烈的执行难点，也一直是社会关注的热点焦点。该案被执行人名下唯一一套住房面积达145平方米，显然已经超过居住标准。经评估，其价值约450万元，也明显超过执行标的265万元。厦门市中院经审查认为，根据新的司法解释规定，被执行人名下唯一一套住房只要超过居住标准，市场价值扣除其债务后足以保障被执行人及其家属基本居住生活，即应当予以强制执行，据此撤销了湖里区法院一审裁定。既维护了申请执行人的合法权利，又保障了被执行人基本生活条件，取得了较好的社会效果。 2015年5月5日，最高院正式发布的《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第20条明确规定了唯一一套住房可执行的3个条件： 第二十条金钱债权执行中，符合下列情形之一，被执行人以执行标的系本人及所扶养家属维持生活必需的居住房屋为由提出异议的，人民法院不予支持： （一）对被执行人有扶养义务的人名下有其他能够维持生活必需的居住房屋的； （二）执行依据生效后，被执行人为逃避债务转让其名下其他房屋的； （三）申请执行人按照当地廉租住房保障面积标准为被执行人及所扶养家属提供居住房屋，或者同意参照当地房屋租赁市场平均租金标准从该房屋的变价款中扣除五至八年租金的。 执行依据确定被执行人交付居住的房屋，自执行通知送达之日起，已经给予三个月的宽限期，被执行人以该房屋系本人及所扶养家属维持生活的必需品为由提出异议的，人民法院不予支持。 最高人民法院执行局复议监督室主任范向阳审判长对规定中的重点问题进行了详细的解读。 被执行人名下只有一套房产的也可以执行，什么情形下可以执行？具体又应该如何执行？ 答：为了确保实践中的问题得到妥当解决，在充分考虑这一类债权特殊性的基础上，我们依据法律又做了一个补充的规定，对于设定抵押的房屋，不管是不是一套房，只要设定了抵押，就表明对这个房产可能被执行有充分的风险预料。在对被执行人及其所扶养亲属作出必要的安置，留出一定的宽限期以后，人民法院可以执行。 同时，为了进一步解决没有设定抵押的房屋作为执行标的的这类案件，我们在这次司法解释起草过程中，经过充分征求意见、深入探讨研究，坚持了这么几点指导思想。 1，在执行程序中，人民法院保障的是被执行人的居住权，而不是房屋的所有权。 2，这种居住权是被执行人及所抚养的家属生存所必须的，否则，就不属于必要的保障。 3，这个保障是有期限的，所谓“救急不救穷”，被执行人最终居住权的保障还是要靠当地政府的各种救济保障机制，就是说应当向当地政府申请社会保障，而不能让本来应当由政府承担的社会保障义务全部转嫁给申请执行人。 4，被执行人不能利用法律对他生存权的保障来逃避执行。我们通过充分调研发现，很多案件中，被执行人本来有几套房子，人民法院的判决或者仲裁机构的裁决一做出来，被执行人意识到自己马上要输官司了，就赶快卖房，把自己名下的房屋全部转让、转移，有的转移到自己子女或者自己父母名下，等人民法院执行的时候，被执行人称自己只有一套房子，不能执行。 5，现在北京、上海房价上涨比较快，一些房屋的所有人把自己房子出卖以后，买受人把价款全部交付。经过一段时间后，卖方的人一看房价上涨，就不愿意交付房屋了。这个时候，买受人就打官司，要求卖方交付房屋。人民法院判决合同有效，限定出卖人在一定的期限内向买受人交付居住的房屋，等到法院执行的时候，他说我就只有一套房子，你不能执行。在这类案件中，出卖房屋是当事人能够预料的风险范围，是当事人真实的意思表示。进入执行程序后，被执行人又以这个理由对抗执行，就没有依据了。因为这违反了任何人都不能因为自己过错行为而获得利益这样一个法律基本的原则或者原理。 综上，正是基于上述指导思想，这次的司法解释规定了对被执行人只有一套房的执行的，在进行充分利益权衡的基础上作出了一定变通的规定。 一是在债权的种类上区分为金钱债权和非金钱债权两种情形，有所区别。 1、针对金钱债权的执行 对被执行人保障力度大一些，列举了可以执行的三种情形。 第一种情况，对被执行人有抚养义务的人名下有其他能够维持生活的必须的居住房屋的，比如你是老人，那么名下虽然有一套房子，但是你儿子的房子多，他足以保障你的生存，这样的话，我们觉得对你的保障就没有必要。 第二种情况，执行依据生效之后，被执行人为逃避债务而转让他名下的其他房产的，本来有房产，甚至有多套房产，但是执行依据生效之后，为了逃避债务，转让、转移自己的名下的房产，造成了只有一套房产，这不属于保护的对象，因为你的目的是为了逃避债务的履行。 第三种情况，申请执行人按照当地廉租住房保障的面积、标准，为被执行人以及所抚养家属提供了可供居住的房屋。比如按照当地廉租住房保障面积标准提供临时的周转房。这可能在大城市就比较困难，因为找到合适的、适当的房源是比较困难的事情。所以我们规定了一个选择性的方案，或者是申请执行人同意按照当地房屋租赁市场平均的租金标准，从该房屋的变价款中扣除5-8年租金的。这是因为，考虑到被执行人向当地政府申请被保护，需要一定的周转时间，所以我们规定了5-8年的期间。这5-8年的时间也给当地法院预留了做工作的时间。如果被执行人比较配合法院的执行或者申请人愿意多扣租金的，可以扣8年。如果被执行人不配合法院甚至抗拒执行，我们就会少扣除一些，扣除5年也是可以的。这实际上是建立了一个激励配合执行的机制。 2、针对非金钱债权的执行 这类案件中，执行依据本身就是交付居住的房屋，人民法院必须按照执行依据所确定的内容执行。这是没有什么商量的。但是考虑到被执行人需要另外租房子，可能要有一个周转期，所以给予3个月的宽限期。如果3个月的宽限期过了，还是拒不搬出，人民法院只有强制其迁出。 上面是官方的解读，下面我们从律师办案以及各地法院实际执行情况方面做一些解读。 什么情况下唯一住房才能执行 除了《规定》第二十条所规定的3个条件外，诉讼仲裁立案后转移房屋的，房屋并未由本人居住而是用于出租的，房屋为执行依据所确定应该交付的房屋的，都应该可以执行，乃至可以设置兜底条款，各级法院可以根据所管辖地区的具体情况认定是否还有可以执行唯一住房的情形。 如何认定唯一住房超过生活必需 可以从面积和市值两方面考虑。如被执行人及其所扶养人的人居住房面积超过了市平均住房面积标准就可以选择为其提供小面积房屋或者被执行人所有房屋位于闹市区等房价较高的地方则可以为其提供房价低的地方的房屋。这样既保证了其居住权又使得债权得以实现。 执行唯一住房应当遵循的原则 应当从自由、公平、效率三个方面出发。自由即应当有申请执行人提出申请执行被执行人的唯一住房，而不是法院依职权进行；公平则是指应当是在人民法院穷尽了其他办法处置完了被执行人的其他财产之后才去处置其唯一住房；效率即在开始处置唯一住房程序之前计算到评估费、拍卖费、过户费、预留租金等预留费用，若处置房屋不足以覆盖前述费用则根本不必处置此唯一住房。 |
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