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8月29日，亿翰股份在上海隆重举办为期四天的2017中国房地产业战略峰会，期间重磅发布2017年中国房企综合实力TOP200及各细分领域十强研究成果。其中，就包括中国房地产企业并购能力十强榜单，而融创和阳光城也不出意料的包揽前两名。 图：中国房地产企业并购能力十强  值得关注的是，除了万科、碧桂园、恒大等领军龙头房企外，还有福晟、新力等新晋房企也榜上有名。其中，福晟集团更是以超群的并购能力出奇制胜，成功进入榜单前三。下面，我们就遴选中国房地产企业并购能力十强榜单前三甲，分析一下当前房地产行业并购三强的成功经验。 融创——并购时代的最强王者 战略优势即将释放为财务表现 首先，让我们来看一组数据： 前3甲：日前，在融创中国于香港举行的中期业绩发布会上，谈到关于未来的规划时，董事会主席孙宏斌直言，“未来会继续抓好利润水平，但目前来看融创想不进行业前三都很难”。 第6位： 2017年1-8月，融创中国凭借1613亿元合同销售金额跃居行业第6位，同比增幅高达111%。融创2011年至2016年的行业销售排名分别为第18名、第12名，第11名、第10名、第9名、第8名。 1亿平：截止2017年6月，公司共拥有土地储备约9951万平米，同比增长163.5%，其中96%位于一二线及环一线城市。 3000亿：融创中国在香港举行的中期业绩发布会上高调宣布上调全年销售业绩目标至3000亿，较年初制定的2100亿目标大幅上调约43%。 此外，据数据显示，融创中国2017年下半年预计将有260多个项目总计3800亿人民币货值可推出市场。可以看出，正是充足且高质量的土地储备才使得中期业绩会上的孙宏斌会抛出“即日起，暂缓拿地”的壮语。但罗马并非一日建成，究竟是何底气能够支撑融创“想不进行业前三都难”？这可能要归功于融创在规模房企中难以复制的并购优势： 1.不可复制的执行力 强大的执行力可以说是融创最大“标签”，而这样的执行力在收并购决策中就更为稀缺，2016年更是为融创带来了逾3000万平米的新增并购土储。早在2015年9月，掌门人孙宏斌就辞任行政总裁职务，将个人精力专注到的集团未来的战略和并购决策中来。另一方面，孙宏斌“绝对控股”融创中国，对于较大的收并购决策，可以用书面批准代替股东大会，因此可以做到“直接拍板”。“战略型收并购导向+不可动摇的决策权”帮助融创以最快的速度一次次拿下优质项目，例如融创收购上海香溢花城项目，用时甚至不到一周。 2.很“狼性”的营销力 以营销为核心的融创，以强大的激励机制激发销售团队狼性潜质。千分之三到千分之六的提成，17项指标奖励，在业内都是较为罕见的。在这样的高压高激励的环境之下，不适应的置业顾问会自动离开，而剩下的都是符合融创“狼性”基因的营销人才，“大浪淘沙”之下营销力自然不在话下。高频率收购配上“狼性”营销力，这手高周转结果直接表现在了业绩上，最终确保融创的收并购项目能够“以最快的速度变现”！ 3.非比寻常的洞察力 收购项目早已无法满足雄心壮志的融创，融创的收购目标已经从单项目转移到企业上来。2017年，融创的收购成绩单硕果累累，入股乐视，收购金科、融智瑞丰、联创融锦、天津星耀等动作不断。融创收购企业股权的方式不仅可以获得被收购公司旗下项目，另一方面也可以利用公司平台背后的资源，包括融资渠道、产业渠道、甚至是存量资源等，从而促进主营业务向更好的方向发展。 阳光城——进击中的并购狂人 近年来，阳光城得益于大量的并购土储，获得了较快的业绩增长： 3倍：2016年，阳光城土地新增面积为978万平方，近乎2015年新增土储的3倍。 85%：2016年阳光城并购土储面积达到了835.9万平方米，在新增土储中的比例甚至超过了85%。 第22位：2017年1-8月阳光城实现销售金额491亿元，位列行业22位（上年为第27位），排名实现大幅提升，同时也提前超额完成了去年全年的业绩。 由此可见，2016年阳光城的疯狂并购在2017年获得了货值的释放，也直接使阳光城从TOP30梯队晋升至TOP25梯队，未来也将大概率进入TOP20。那么，阳光城又是怎样做到能够在并购领域和融创相提并论的？ 1.亲自挂帅的总裁 阳光城总裁张海民曾这样笑谈自己：“一共坐了113次飞机，而且过去1年，不是在并购，就是在并购的路上。” 阳光城总裁亲自挂帅上阵，比起别家就具有更显著的优势——更快的决策能力和更强的解决问题能力。举个例子来说，张海民曾经靠三句话拿下广州一项目，无非是该项目本身有许多的债权，而阳光城背书恰好可以与其“一拍即合”实现共赢，如此而已。 2.钟情“烂尾”不动摇 阳光城自2017年5月起，相继以高价收购广信江湾新城、中华城两个“烂尾”项目。拿广信江湾新城来说，阳光城在2016年底就开始了项目洽谈，该项目1987年就由广东国投拍得，直到2012西区依旧杂草丛生，还留有14亿债务。无人看好的烂尾项目，阳光城何以如此钟情？阳光城此次收购绝非任性，相中的这些“烂摊子”具有相同的共性：周围配套齐全，拥有绝佳的地段优势，并且能够快速入市套现。追求资金高周转的阳光城何乐而不为？ 融创、阳光城两家房企堪称“大小并购王”，且并购业务开展已久，积累了一定的口碑，这对于项目并购无形中产生了较多增益效果。 与前两者不同，福晟集团一向以低调务实者的姿态示人，在强者如林的行业中却悄无声息的攻城略地积累了大量的并购土储，着实一匹迅猛的黑马，在近期已经引起行业的广泛关注！ 福晟——开放务实的并购新贵 福晟集团源于广州，兴盛于福州，是名列中国地产50强、中国建筑30强、中国民营企业500强第173位、品牌价值逾68亿元的大型集团企业，地产开发与建筑施工两大板块共同发展。 那么福晟缘何成为除融创、阳光城之外，并购能力最强的房企？下面我们可以先看一组数据： 第1位：福晟集团凭借多年深耕优势，厚积薄发，2017年前8个月的商品房销售金额位居大福州区域房企销售榜首位。 9个：2014年，福晟正式进军深圳，之后凭借超强的并购能力在短短两年之内便一举拿下9个旧改项目，在土地资源极度稀缺的深圳可谓是独树一帜，不得不令人眼红。 70个：福晟自2015年9月开始成立专职投资“飞虎队”，两年内在全国十多个城市签下70余个项目。 300人：福晟2015年9月成立专职拿地“飞虎队”，发展至今已成为拥有300余人战绩显赫的专业投资团队。 6500亿：“飞虎队”两年内签约的70余个项目总货值近6500亿，其中货值最多是深圳区域达3000多亿，土地面积最多是郑州区域达1.62万亩。 80%：两年内签约项目总占地1680万平米，建筑面积3800万平米，其中80%位于一二线城市，住宅占比80%以上，合作项目占90%以上。 这家成长于福州，一向低调的闽系新贵，成立“飞虎队”后仅用两年时间就成功跻身行业并购能力前三甲，着实令人叹服。下面就让我们来剖析福晟速度的背后究竟有何过人之处？ 1.前瞻性的“H+4”战略布局 福晟集团扎根于福州，凭借多年的深耕优势，成功登顶2017年1-8月福州区域房企销售金额榜首。除此之外，福晟集团地产板块还跟随旗下建筑企业“六建集团”成功布局郑州、天津等核心支点城市，并于2016年加快了走出去的步伐，开始大举进军粤港澳大湾区。 2016年，福晟利用并购优势在深圳、广州、中山、惠州等城市迅速布局了多个项目，随后又积极在环杭州湾大湾区寻求进入机会。至此，福晟集团“以粤港澳大湾区和环杭州湾大湾区为战略支撑、以海西城市群为战略衔接，以郑州、湖南、武汉、天津等中国中线交通动脉沿线核心城市为战略支点”的“H+4”战略布局已初具雏形。 图：福晟集团“H+4”聚集、深耕战略  仔细研究福晟现有的H+4城市布局我们会发现，战略支点城市的选择也并非偶然，未来，福晟或将从优异的城市布局中更多受益。其中： 郑州：人口第一大省省会城市 天津：京津冀一体化核心城市 湖南：新兴万亿GDP省会城市群 武汉：中部地区最强中心城市 2.“飞虎队”八字秘诀——靠谱、专业、高效、共赢 秘诀1——靠谱，以真诚的胸怀对待合作伙伴。 常言道“商场如战场”，福晟集团董事长潘伟明先生一直秉承、并且告诫团队，“我们一定要真诚对待每一个合作伙伴乃至竞争对手，我们的每一次合作，都要充分考虑到合作伙伴的利益诉求，并精心设计交易结构、照顾到合作方的需要，不坑人、不骗人、不蒙人，更不拿别人看不懂的“合同”玩文字游戏、玩心计，这样就算第一次合作成功了，第二次、第三次就再也不会有人来找我们了”！ 秘诀2——专业，具有福晟特色的收并购专业组合能力。 福晟集团飞虎队拥有具有福晟特色的收并购专业组合能力：市场价值发现能力+交易结构设计能力+资金的快速融通能力+法律风险识别能力，四大能力使得其在面对问题较多、过程复杂的并购跟踪和谈判过程中游刃有余。据了解，在近两年中，福晟累计跟踪和谈判的项目已经超过一千多个，但凭借专业的投资价值研判能力，最终拿下了70多个优质项目，取得前文所述的骄人成绩！ 福晟“飞虎队”配备了独立的法务、财务等职能部门，通过两年七十多个项目的磨练和积累，目前在法律问题解决、税务筹划、利润测算、不动产抵押等方面已经积累了非常丰富的并购经验，可以说，福晟已经打造出了一支经验丰富、专业能力精湛，为人正直的精英化的并购团队！ 秘诀3——高效，董事长亲自挂帅下的快速决策体系 飞虎队的高效主要体现在亮点：1）飞虎队有一个高效的决策机制，区域飞虎大队、支援大队、机动大队为整个体系的快速决策提供了有力的组织保障。2）飞虎队的团队作风第一个字就是“快”，快速获取项目信息，快速跟进，快速设计交易结构，快速谈判，连续作战，快速落定。 典型案例——最快的28小时记录！今年3月6日，福晟在福建收购了一个优质一线海景纯住宅项目，海边绝版地块，福建飞虎大队获得土地信息之后，一直在跟进，反复打听项目实际控制人信息，在初期被对方明确拒绝后，仍然不放弃。3月4号晚上，董事长潘伟明先生亲自从惠州赶回福州，5日上午8点开始和对方见面开始洽谈，最终于6日中午12点成功签订框架协议。从见面到签订框架合同，不超过28个小时，创福晟收并购项目最快纪录，展示出高效的福晟速度。 此外，福晟围绕飞虎队投资将诸多规划、定位等准备工作前置，并针对项目周转，制定了“3691”原则——3个月开工、6个月开盘、9个月封顶、1年资金回正。这确保了并购项目的高周转，保证了并购资金池的相对充足。 秘诀4——共赢，合作伙伴与企业员工的双赢 与招拍挂的政府端拿地模式不同，并购模式则是需要建立在参与并购双方充分信任的基础之上，同时要满足被并购方对于资金的迫切需求。福晟多年来一直以低调务实的行事风格示人，在公益事业领域也贡献颇多，不得不说良好的企业形象和口碑更容易赢得合作方信任，从近年来屡次传出被并购方主动联系福晟商谈并购事宜就可见一斑。 飞虎队的成功也离不开金融机构的支持，正是由于福晟多年在金融界的良好信誉积累，可以轻松获得更为高效的、专业的金融服务，而且并购的信息都是由金融机构主动提供。 除了与合作伙伴达成共赢，福晟对企业员工也施行了强有力的激励措施，采取“核心高管跟投、优秀高管参投”的跟投共赢机制，有利于充分调动领导层主观能动性，推动项目正向发展。此外，福晟还提出让全体福晟优秀员工参与“成本价”购买房子，并为所有优秀大学生和优秀员工创造条件，确保优秀人才加入福晟三年内有资格用成本价购买到房子。公司借支30%首付款，每年还给予总房价5%的购房补贴！试问出资给员工购房的企业怎么会没有战斗力？ 延伸思考：阳光城、福晟等高成长型房企成功启示 通过对阳光城、福晟等高成长性企业的成长逻辑分析，我们不难发现，中型房企在不具备大型房企规模优势的前提下，要想实现直道超车，务必要注意以下几点： 1.坚持看多行业8-10年不动摇。城镇化进程仍在继续、人口红利尚在、行业还是高位震荡阶段…我们坚定认为行业未来的发展空间依然广阔，但关键的问题是，在由增量阶段到存量阶段的过渡转换中，行业依旧在，但你在不在？所以，对于中小型成长房企来说，还需尽早把握行业调整周期中的超车机遇！ 2.收并购是当前资源获取最佳路径：在当前阶段，收并购成功规避了招拍挂市场的激烈竞争，凭借较低的土地成本，成为高成长型房企“直道超车”的最佳路径。 3.“先扬长，后补短”，发展中解决问题。正如福晟这一中型房企直道超车模板一样，在当前面临行业重大发展机遇的阶段，以“飞虎队投资能力”为企业发展引擎，快速实现企业规模化成长，尽早不如竞争安全区域，在规模扩张中逐步弥补其他短板。 3.保持“开放、共赢”的姿态：企业的格局决定企业的上限，要以开放包容的姿态示人，多一个合作伙伴永远好过多一个竞争对手。 4.“聚焦、突破”，寻找企业爆发优势点：中型房企囿于规模限制，切忌撒胡椒面式全面布局，要清晰优势区域布局，充分发挥深耕优势，例如福晟在大福州区域快速做到第一，在深圳积累超3000亿货值；再如新力，短期内在惠州获取近20个项目，区域深耕优势非常明显。 亿翰股份 中国房地产战略服务领域领导者，专注于为房企提供发展战略、运营策略顾问服务，已成为60%以上百强房企的顾问伙伴。 在行业多变时代，企业咨询模式转型之秋，亿翰股份始终坚持以企业研究为抓手，专注于行业发展周期、企业运营模型和城市投资风险的研究探索，以求为房企在快速扩展、价值提升的道路上尽一份绵薄之力。 |
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