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链链案例堂 王女士于2009年贷款购买了一套房并取得房产证，去年8月，她与张先生签订了买卖合同，张先生交付了首付款并等待过户事宜。 但过户时却出了问题：由于王女士贷款尚未还清，房子本质上处于抵押状态，需要先到银行解除抵押，买卖双方才能正常交易的，也就是说想要上市交易，需要先还清贷款，取得房产证才行。 感觉受到欺骗的张先生，要求王女士一个月内解决问题，否则将诉诸法律要求赔偿自己损失。 这下王女士也六神无主了，不知道通过什么方式可以继续交易。 王女士遇到的问题也是不少购房者所关心的， 二手房交易以房产证为准， 如果房产因抵押未拿到产权证， 就不能办理过户手续， 也就不能进行房屋的买卖。 那么，如何解除抵押状态呢？ 你可以试试这3种办法 成本最低 自筹资金结清余款 如果自己有足够的资金，或寻找亲友借钱，可以提前将余款一次还清，待银行释放典当权后再由房地产买卖核心刊出典当挂号。如此，房东获得了该房屋的彻底产权，双方即可依照一般的二手房买卖流程完结买卖。 温馨 提醒 1 优点：在房东获得彻底产权之前，买方没有付出房款，因而买方资金的安全性高。 2 缺点：彻底由房东筹钱还贷，需要房东具有很强的资金实力或融资才能。 最直接 寻找一次性付款客户 如果在卖房时恰巧可以找到一次性付款的客户，或贷款比例较低，可冲抵住房抵押金额的客户，便可一次性将剩余贷款全部还清，按照正常流程进行买卖。 温馨 提醒 1 优点：房东不用再困扰于贷款问题，省心省力。 2 缺点：资金雄厚的购房客户较为难找，且买房的资金安全存在风险。 应用最多 用买方的首付款缴清剩余贷款 这是当下二手房交易中最多应用的模式，适用于原房主贷款额度较低或者原房主已经归还大部分贷款，所剩贷款数目不大的情况。具体可分为两种情况： 1、抵押金额比首付款小的，卖方可利用买方的首付将剩余贷款付清，然后撤销房产抵押登记，来进行下一步交易。 2、抵押金额比首付款大的，多出来的部分需要房东自己想办法先还掉。 温馨 提醒 1 优点：双方合力解决了买卖资金妨碍。 2 缺点：假如没有第三方全程监控资金意向，买方的首期房款存在一定危险。 链链提醒您： 如果是组合贷款， 除商业银行取得注销材料外， 还需前往公积金担保中心领取另一套注销材料。  购房贷款未还清的房子，无论是买方还是卖方都要注意交易中的风险，买房人要在购房前确定房子的权属、银行是否允许提前还贷，卖房人注意买方的首付款是否够偿还贷款，放款时间是否能接受。 那如何避免 购买贷款未还清房屋带来的风险? 1 拉产调，查询房屋抵押状况 购房者可携带居间原件和身份证，或要求房东配合去交易中心拉取产调，若房屋有抵押，则会在产调中显示出该房产的抵押权人、债权数额，债权履行期限等，抵押信息一目了然。 2 对房屋进行预告登记 在双方完成预告登记之后，卖方不能做的事包括：转移产权，以房产作抵押，以房产做担保。也就是说，进行预告登记后，卖房人未经过买房人同意，无权处分房屋，可以避免房主将房子一房二卖，保障买房人的权益，也保障了卖房人的权益。
需要注意的是，预告登记只有三个月的有效期，三个月内，务必完成不动产登记。如果时间真的来不及，也没关系，你可以反复申请预告登记。 3 在合同中明确房屋权属、付款方式等问题 在签订购房合同时，要对房屋价格、权属、税费承担方式、付款方式、交付期限、违约责任等进行明确，约束双方行为，避免不必要的纠纷。 温馨提示 交易前多咨询上海链家经纪人和交易管家， 让专业人员来为您答疑解惑， 确保您的交易与资金安全。  |
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