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不动产物权的公示方式——登记——须通过不动产登记机关的不动产登记行为形成。所谓不动产登记行为是指不动产登记机关依法启动不动产登记程序，对登记申请人所提交的登记申请档予以审查，以决定是否将其证明的不动产物权变动载入不动产登记簿的行为。可见，作为登记的形式载体，不动产登记簿能否如实反映不动产物权变动现状亦取决于不动产登记行为。当不动产登记机关的不动产登记行为有瑕疵时，则往往会导致不动产登记出现“镜像失真”现象。其结果不单单是登记未能如实反映不动产物权之现状，更会由于该登记具有不动产权利表象作用而造成相关当事人的财产损失。所以，对于不动产登记行为瑕疵所造成的不正确登记，不动产登记机关应依法尽快予以更正，以避免不动产登记行为瑕疵所带来的不利后果。
一、不动产登记行为瑕疵
为保证不动产登记机关准确、及时地将基于一定法律事实的不动产物权变动载入不动产登记簿，使登记申请人实现其不动产物权变动之法律效果，不动产登记程序法对其不动产登记行为予以明确规范。这便要求不动产登记机关须依据不动产登记程序法规定，对登记申请人提交的证明不动产物权变动事实的申请登记之文件予以审慎审查之后，如实地将其产生的依法应予登记的不动产物权变动载入不动产登记簿，使不动产登记行为形成的登记如镜子一样客观、真实地反映不动产物权。如果不动产登记机关的不动产登记行为违反法律规定，或使不动产登记簿登记事项出现书写错误或遗漏，那么该登记行为即属于不动产登记行为瑕疵。
（一）不动产登记行为瑕疵的具体情形
不动产登记行为瑕疵按其程度可分为以下情形。 1、不动产登记行为不当 不动产登记机关对于依法予以登记的不动产物权变动，经实质审查后，载入不动产登记簿。不动产登记簿的记录内容须与登记申请人的申请内容保持一致。但由于不动产登记机关工作人员疏失，不动产登记簿标示部或权利部的某一登记事项（如用途、结构、面积、权利人自然身份、权利内容等）可能出现书写错误或遗漏，导致登记完毕所形成的不动产登记簿之记载内容与据以登记的申请登记之文件内容不符之情形发生。这时的不动产登记行为虽然为依据不动产登记程序法所做出，具有合法性，可是由于该具体描述性事项的书写错误或遗漏，其不动产登记簿之记载内容未能如实反映客观存在的不动产物权状态，属于意思表达中的过失。该登记行为构成不当。
甲申请房屋所有权登记，其提交的登记申请书及建设工程规划许可证均注明房屋结构为“砖混”。但不动产登记机关的工作人员在将其载入不动产登记簿的过程中，将房屋结构登记为“砖木”。这时已提交的申请登记之档已经证明该“房屋结构”登记事项属于书写错误。
2、不动产登记行为违法 不动产登记行为必须依法实施。即不动产登记机关须依据不动产登记程序法规定，启动不动产登记程序，经过审慎审查之后，将依法应予登记的不动产物权载入不动产登记簿。否则，不动产登记行为因违反法律规定而违法。不动产登记行为违法主要表现为以下两种情形。 （1）登记内容违法 依据物权法定主义，不动产物权公示的方式——登记——亦须以物权法规定的不动产物权为内容。这决定了不动产登记机关只能将依法具有登记能力的权利载入不动产登记簿，登记内容方具有合法性。如果不动产登记机关将不具有登记能力的权利载入不动产登记簿，那么登记内容违法，以其为内容的登记亦不具有登记效力。
房屋租赁权属于债权性权利，不具有登记能力，其依法不能成为登记内容。如果不动产登记机关将房屋租赁权载入不动产登记簿，则这项登记不受法律保护。
该登记行为因其登记内容违法而无效，其自始、当然及确定的不生效力。 （2）行为程序违法 从程序因素看,不动产登记程序法是确保不动产登记机关之登记行为（其外在表现方式即不动产登记簿）正确地反映法律秩序所认可的不动产物权变动结果的重要制度保障。故不动产登记机关在不动产登记过程中，其登记行为之做出必须践行不动产登记程序法明确的登记原则和具体程序性规定，方具有程序合法性。如果其登记行为违反不动产登记程序法规定，则属于行为程序违法。
在没有当事人申请的情况下，不动产登记机关注销其设立抵押权登记的行为违反了登记程序法中的申请原则。 A县一家企业在B县有一处土地，A县不动产登记机关以该企业注册地在A县为由对其进行登记，A县不动产登记机关的登记行为违反地域管辖规定。
行为程序违法的主要表现为：对于依法不予登记之情形，不动产登记机关违反不动产登记程序规定为之登记。
如甲在房屋所有权登记申请时，在其未能提供合法、有效的房屋所有权来源证明的情况下，不动产登记机关做出将甲之房屋所有权载入不动产登记簿的不动产登记行为。
不予登记是指不动产登记机关驳回当事人不动产物权变动登记申请的行为。由于不予登记意味着当事人通过不动产登记机关实现不动产物权变动效果的不能，故对不予登记之情形，必须在法律上予以明确规定，以规范不动产登记机关的不动产登记行为。不予登记之情形主要包括以下两种。 ①登记原因证明文件不能证明申请人对其取得不动产物权的合法性、真实性 登记是对基于不动产物权变动事实而发生的不动产物权变动的公示，那么，不动产登记机关在做登记时，必须以不动产物权变动事实作为是否登记的事实依据，尤其是依据不动产登记程序法对引致不动产物权变动的法律行为予以实质审查，确信其真实性、合法性后，方可将其发生的不动产物权变动载入不动产登记簿，以最大限度地确保登记如实反映真实的不动产权属关系。所以，申请人在向不动产登记机关提出登记申请时，必须提交证明不动产物权变动事实的登记原因证明文件。如果存在不动产登记机关的工作人员通过对登记原因证明文件的审慎审查即可发现不动产物权变动事实存在虚假或不合法之情形，那么，对申请的不动产物权变动应依法不予登记。否则，因不动产登记机关未尽审慎审查义务而予以登记的登记行为构成行为程序违法。
宅基地使用权具有属人特性，即其权利人仅为该村集体组织成员。城镇居民不具有该权利的主体资格。例如：城镇居民甲购买村民乙的某处宅基地，二人共同向不动产登记机关提出转移登记申请。不动产登记机关通过审查二人的身份，即可确信其买卖协议无效，属于不予登记之情形。
②申请变动登记所涉及的不动产物权存在处分绝对限制或未经登记 对于存在处分绝对限制(或未经登记)的不动产物权，其权利人向不动产登记机关提出变动登记申请的，即使以该物权变动为内容的法律行为有效，同样属于不予登记之情形，不动产登记机关不予登记。
甲之房屋存在查封登记，如甲在查封期间向不动产登记机关提出转移登记申请，不动产登记机关应当不予登记。
在我国，抵押权（《物权法》第191条第2款）、预告登记（《物权法》第20条）以及查封登记皆具有处分绝对限制功能。 不予登记之情形与登记内容违法的区别为：登记内容违法所涉及的是不具有登记能力的权利；不予登记之情形则属于不动产登记程序法规定的欠缺登记条件的不动产物权变动登记申请（如《不动产登记暂行条例》第22条之规定）。
（二）不动产登记行为瑕疵的法律后果
不动产登记行为瑕疵往往会使不动产登记簿之记载内容不能如实反映登记之时的不动产物权现状，造成登记自始不一致，即登记不正确。该不正确须是由不动产登记机关据以登记的申请登记之文件所确定证明的，即通过对申请登记之文件的审慎审查即可确信不动产登记机关载入不动产登记簿的登记内容是不正确的。
甲以其不动产为乙设立抵押权，以担保按约偿还借款。后甲持伪造的房产证办理了抵押权登记。很显然，通过审查其提交的房产证是否与其登记簿相符即可发现该房产证是伪造的，由此可以确信据此办理的该项抵押权登记是不正确的。 甲假冒登记名义人之名，申请办理抵押权登记。不动产登记机关经过实质审查后为其办理了抵押权登记。如果不动产登记机关对其提交的申请登记之档尽到了审慎审查义务，未能发现其有冒名情形，那么，不动产登记机关的登记行为不存在瑕疵。但该登记已构成自始不一致，该不正确登记纯系甲的冒名行为所致。
因不动产登记行为瑕疵产生的登记不正确，按其登记内容可分为以下两类。 1、事实事项之不正确登记 该类不正确登记是指不动产登记簿中关于不动产状况、权利人自然身份等描述性事实内容的书写错误或遗漏。其不仅包括标示部中关于不动产自然状况事项（如结构、用途、面积等）的不正确登记，而且包括权利部中关于权利人个人情况（住所、姓名、身份证号码等）事项的不正确登记。事实事项之不正确登记由登记行为不当产生，其不涉及不动产权属和内容，不在登记效力的保护范围之内。 2、权利事项之不正确登记 该类不正确登记是指不动产登记簿中关于不动产物权归属和内容的记载未能如实反映登记之时真实存在的不动产物权。该类不正确登记往往由登记行为程序违法产生，但登记行为不当亦可导致该类不正确登记。
如甲、乙申请抵押权设立登记，不动产登记机关经审查无误后，决定予以登记，但在登记簿中却遗漏了甲的抵押权登记。
对于该类不正确登记，我们按其与公信力适用是否具有关联性，将其划分为两类：涉及公信力适用之不正确登记，即登记错误；非涉及公信力适用之不正确登记。二者的区别是：虽然其同属于权利事项之不正确登记，但登记错误涉及真实权利人，该登记错误已对真实权利人的不动产物权构成妨害；而非涉及公信力适用之不正确登记则不涉及真实权利人。
不动产登记机关给甲所有的一处未有合法准建手续的违章建筑办理了房屋所有权登记，即属于非涉及公信力适用之不正确登记。若甲私有一处房屋，但乙通过提供虚假材料申请该处房屋所有权登记，由于不动产登记机关审查不严，致使该处房屋错误登记在乙的名下，那么，相对于真正不动产权利人甲而言，乙名下的房屋所有权登记属于登记错误。
若不动产登记簿已记载的处分限制性登记（如异议登记、预告登记之登记、查封登记等）被不动产登记机关予以错误注销，致使不动产登记簿所表彰的不动产物权状态与事实状态不符。该不正确登记使交易相对人产生该登记物权处于“无权利限制负担”的信赖，这对第三人善意取得该不动产物权具有法律意义。所以该不正确登记同样属于适用登记公信力的登记错误。 权利事项之不正确登记由于其具有权利表象作用，其所产生的法律后果分别为 ： （1）真实权利人丧失不动产物权或受限制 涉及公信力适用之登记错误，构成对真实权利人的权利妨害。如果不及时予以更正，第三人则会基于对该登记的信赖而善意取得不动产物权，真实权利人则会丧失该物权或受限制。 （2）为其利益而进行登记的人遭受财产损失 非涉及公信力适用之不正确登记不会引致公信力之适用，但有些非涉及公信力适用之不正确登记会给该登记所涉及的当事人造成财产损失。不动产物权公示的目的之一就是为受让人通过法律行为所取得的不动产物权提供法律上的认可，这也是受让人对登记所产生的可预见的交易信赖的原因所在。但由于登记行为瑕疵导致该登记为不正确登记，登记失去了对其权利所具有的法律效果，也即受让人须承受不正确登记所带来的失权和由此产生的财产损失。
在上述甲以伪造的房产证申请办理抵押登记的案例中，乙正是基于对不动产登记机关所办理抵押权登记的信赖，向甲贷款。因此，由于登记行为瑕疵，该项登记是不正确的。那么，乙的抵押权不具有对其债权所具有的担保效力，以致乙的债权不能得到优先受偿。
（3）不动产登记机关承担赔偿责任 登记虽然是依据不动产登记程序法而做出的，但其具有重要的民事实体法上的效果，尤其是对于财产秩序的保护。故而国家责任在这里意义重大。[1]其主要表现就是由不动产登记机关代表国家对申请登记之文件实施实质审查，以其信用保证登记的真实性、合法性，籍以国家信用为基础的登记为当事人的不动产交易信赖提供有效的安全保障。因为该保障须通过不动产登记机关实现，所以，当事人的不动产交易信赖与不动产登记机关的登记行为是有关联性的。也就是说，做出登记的不动产登记机关应该确保当事人不至于因善意信赖其登记而遭受损害。如果因登记行为瑕疵致使当事人遭受经济损失，则不动产登记机关须承担赔偿责任。
具体案例：详见最高人民法院（2002）行终字第6号“中国银行江西分行诉南昌市房管局违法办理抵押登记案”行政赔偿判决书，以及广东省高级人民法院（2001）粤高法行终字第20号“深圳市规划国土局、深圳市有色金属财务有限公司行政赔偿判决上诉案”行政赔偿判决书。
但并非只有在当事人的财产损失是由于不动产登记行为瑕疵所产生的登记不正确所导致时，不动产登记机关方承担赔偿责任。因为在不动产登记行为瑕疵未产生登记不正确的情况下，也可能造成当事人的经济损失。
甲分别同意为A、B设立抵押权。A的登记申请先于B的申请到达不动产登记机关，但由于工作人员过错，先办理了B的抵押权设立登记，B的抵押权取得第一顺位，A的抵押权为第二顺位。显然，该登记行为违反了“先申请先登记”之程序性规定，构成登记行为违法。但违反该规定的效力不是实体法上的，[2]其对登记申请人并无实体法上的约束力，A不能基于此程序性规定而取得对B的请求权基础。另外，B的抵押权设立登记不存在登记错误情形——A还未获得具有绝对权利地位的抵押权，故排除登记更正之适用。换一个角度说，该登记行为违法是针对申请先到达的A而言，由于不动产登记机关未遵守“先申请先登记”之程序性规定，致使A的登记延后，进而产生其权利顺位延后的实体法效果。故A可就此造成的经济损失向不动产登记机关请求损害赔偿。 [1][德]鲍尔、施蒂尔纳：《德国物权法（上册）》，张双根译，法律出版社，2004，第283页。 [2][德]迪特尔▪梅迪库斯：《请求权基础》，陈卫佐等译，法律出版社，2012，第142页。
本文作者王兴敏系中国政法大学法律硕士，律师、高级经济师、房地产估价师，长期从事房地产行政管理、房地产诉讼业务，曾任房产管理处副处长、司法局副局长等职务，专注物权法、房地产法等理论与实务研究。在《中国房地产》、《中国物业管理》、《现代物业》等期刊发表专业论文多篇，出版《房地产法实务问题解析》、《不动产登记概论》等专著。获得中国政法大学第四届优秀硕士学位论文，内蒙古自治区第五届哲学社会科学优秀成果政府奖。 本文作者胡忠义系清华大学法律硕士，盈科律师事务所全球律师联盟主席，多所高校兼职教授、硕士研究生导师，曾任中级法院行政审判庭副庭长职务，审理过大量不动产登记行政案件。 |
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