谈登记更正请求权

按语：为更好地理解上篇由最高院案例谈登记请求权与登记更正请求权一文有关登记请求权与登记更正请求权的关系，本文在理论上阐述了登记更正请求权的性质、行使条件，以及与登记请求权的差异点。望对上文有所助益。

一、登记更正请求权的性质

在物权法理论中，物权享有人基于物权而享有的物上请求权，具体可分为所有物返还请求权、妨害除去请求权、妨害防止请求权。其中，妨害除去请求权是指当物权遭受妨害时，物权享有人对引起该妨害发生之人，有请求其除去妨害的权利。登记作为不动产物权的表征，是不动产登记机关基于当事人做出程序法上之登记申请（同时亦含有登记同意表示）而对其不动产物权的公示。当登记错误存在时，由于其具有不动产权利表象作用，其必然会对所涉及之真实权利人的权利地位及其行使构成妨害。对此妨害，登记错误中的登记名义人作为妨害人当然负有排除的义务。因为该妨害的形式为“登记”，所以对该妨害的排除方式即对该“登记”的更正，而这涉及登记名义人的“登记权利地位”。因此，对该妨害的排除同样须登记名义人做出程序法上的更正之登记同意，而后不动产登记机关方能予以登记更正。如果登记名义人不愿做出更正之登记同意，那么，作为被妨害之不动产物权的所有者，真实权利人享有请求登记名义人做出更正之登记同意的权利，强制登记名义人向不动产登记机关提出注销登记错误的申请，以除去这一表现形式为“登记”的妨害。这一权利即为登记更正请求权，由于其行使目的为除去妨害，故其属于妨害除去请求权。【1】

更正登记请求权作为物权请求权，基于不动产物权而产生，与不动产物权具有不可分离性，即更正登记请求权不得通过让与而与其所属的不动产物权分离。

二、登记更正请求权的行使

登记更正请求权作为真实权利人所享有的一项要求登记名义人排除妨害的实体权利，旨在强制登记名义人做出不动产程序法所要求的更正之登记同意，以使不动产登记机关据此做出登记更正，除去对真实权利人构成妨害的登记错误，使真实权利人对其权利的支配恢复至正常状态。

1.请求权人须为真实权利人

登记更正请求权由不动产物权派生，其目的是除去构成妨害的登记错误，故有权行使登记更正请求权的须为真实权利人，具体包括以下两类。

（1）非基于法律行为而取得不动产物权但未登记的不动产权利人

在非基于法律行为的不动产物权变动中，不动产物权变动自事实行为成就之日或公权行为生效之日即发生效力。所以，对于非基于法律行为而取得物权的权利人，虽然其不动产物权取得未经登记，但若存在对其权利构成妨害的登记错误，则其可基于依法享有的不动产物权，行使登记更正请求权。

（2）已登记的不动产权利人，即登记名义人

登记为不动产物权的公示方式，登记名义人享有基于真实、有效的不动产物权变动事实产生而载入不动产登记簿的不动产物权。对于对其权利构成妨害的登记错误，登记名义人当然可以行使登记更正请求权。

已登记的权利人还应包括预告登记权利人。预告登记以登记作为其成立的设权性要件，预告登记自登入不动产登记簿起发生物权效力。

2.真实权利人的不动产物权须因登记错误而受妨害

当登记错误对真实权利人的不动产物权构成妨害时，真实权利人的登记更正请求权会“启动”。登记错误对其造成的妨害表现为以下几点。

（1）对于非基于法律行为而取得不动产物权但未登记的不动产权利人；

a、登记不能

如果真实权利人的不动产物权未登记，当存在的登记错误是以该权利为登记内容时，则会导致真实权利人的不动产物权登记不能，使其权利主体地位排除于登记效力之外，其面临因第三人善意取得而发生的失权风险。

甲依法自建一处房屋，但错误登记于乙名下，那么，当甲向不动产登记机关申请登记时，由于乙的登记存在，甲的登记不能办理。

b、权利顺位受不利影响

对于他项权人，尤其是法定抵押权人，当存在抵押权登记错误时，会影响法抵押权的顺位关系，因为抵押权人之权利得以实现的机会是与权利顺位有关的，故其与抵押权登记错误有利害关系。

甲对乙之不动产享有法定抵押权，但未予登记，于此情形下，乙因债权关系以该不动产设立抵押权登记于债权人丙，如果以登记时间确定抵押权之次序，则丙因信赖该不动产登记簿而取得第一顺位受偿权。虽然甲之抵押权生效在先，但其登记次序排在丙的抵押权之后，从而影响甲的优先受偿。如丙、乙之间的债权有无效之事由，则甲可提起确认无效之诉，以注销丙的抵押权登记，并申请自己名义的抵押权登记以成为第一顺位的抵押权。但甲绝不可以自己的抵押权生效在先为由，行使登记更正请求权。

（2）已登入不动产登记簿的不动产物权，存在因登记错误而使权利受到限制或丧失的情形

甲通过向不动产登记机关提供虚假买卖合同，将乙之房屋转移登记于甲名下。显然，这构成登记错误，乙有权行使登记更正请求权，以注销登记名义人甲的房屋所有权登记。但在注销该登记之前，甲以该处房产为银行设立抵押权并办理了登记。那么，银行作为善意第三人，其抵押权设立不因登记错误而受影响。这时，乙对甲之房屋所有权登记的登记更正请求权仍可实现，但对于受登记公信力保护的银行之抵押权登记，乙须容忍银行的抵押权在其不动产之上存在。

对于预告登记权利人而言，可通过行使登记更正请求权排除的登记错误仅为被不正确注销的预告登记之登记。当预告登记之登记被不正确地注销，这一登记错误显然已使预告登记失去效力，并妨害被担保的请求权实现，对此，预告登记权利人可请求以登记更正方式重新登入预告登记。当然，在此登记更正之前须无善意第三人取得物权之情形。

如买受人甲与出卖人乙达成不动产买卖合同，双方在未办理转移登记之前办理了预告登记之登记。但乙通过伪造不动产买卖合同业已撤销的文书以及甲的注销登记同意书，申请注销了该项登记。那么，甲在该不动产权利未有第三人取得的情况下，可行使登记更正请求权，请求确认其请求权合法并存续，以重新登入预告登记。如果在登记更正之前，乙将该不动产又售予善意第三人丙，并办理了转移登记，丙将取得无预告登记负担的所有权，甲的预告登记即不复存在。【2】

如乙在预告登记之登记并未注销的情况下，又将该不动产售予丙，并办理了所有权转移登记。针对该转移登记，甲可行使登记更正请求权吗？答案是否定的。这时甲行使权利的基础是预告登记的担保效力，即凡妨害预告登记被担保请求权之实现的处分行为皆为无效。甲可请求确认乙、丙的买卖行为无效，以注销所有权转移登记。

3.请求权之相对人为登记名义人

由于该妨害的形式为“登记”，故该登记错误中记载的登记名义人负有排除妨害的义务。真实权利人须向其主张登记更正请求权，以使登记错误中的登记名义人做出更正之登记同意，恢复正确的不动产登记簿登记状态。至于登记名义人对于登记错误是否具有过错，不影响真实权利人之登记更正请求权的行使。

 被继承人甲有一处房产，业经登记。其继承人A、B、C自甲死亡之时即取得该处房产的所有权。此时，作为基于继承事实取得房屋所有权的A、B、C不得对以甲为登记名义人的房屋所有权登记提出登记更正，因为该登记物权与嗣后继承事实发生的房屋所有权变动现状构成嗣后不一致。对此，A、B、C只须及时申请房屋所有权转移登记即可。但若A、B通过向登记机关提交虚假登记材料将该房屋所有权转移登记在该二人名下，则以A、B为登记名义人的所有权登记显然属于登记错误，因为该房屋为A、B、C共同所有。这时，作为该房屋的所有权人，C可对以A、B为登记名义人的房屋所有权登记提出登记更正，向A、B主张登记更正请求权，请求A、B做出更正之登记同意。

真实权利人不得对不动产登记机关行使登记更正请求权。但对因登记行为瑕疵而产生的登记错误，真实权利人可请求不动产登记机关撤销登记。

三、登记更正请求权的丧失

登记更正请求权不适用诉讼时效，只要对真实权利人之不动产物权构成妨害的登记错误存在，真实权利人的登记更正请求权就不罹于时效。

如果真实权利人不及时行使登记更正请求权，则以登记错误为信赖基础的不动产物权变动（依法律行为）效果将被纳入登记公信力保护范围，那么，真实权利人将会因善意第三人取得不动产物权而丧失（或限制）该物权，这当然包括丧失登记更正请求权。这时，真实权利人只得对原登记名义人请求基于侵权行为之损害赔偿。

四、登记更正请求权与登记请求权的区别

1.性质不同

登记更正请求权是由不动产物权派生的，性质为物权请求权。而登记请求权是不动产物权变动的一方当事人向另一方当事人行使的要求协助完成登记义务的权利。只有基于双方法律行为的不动产物权变动方产生登记请求权，其目的为实现协助完成登记而取得不动产物权，属于债权请求权。

2.权利主体不同

登记更正请求权的行使主体为不动产权利人。登记请求权的行使主体则为不动产物权变动合同中的一方当事人。

3.请求权的内容不同

登记更正请求权的内容，旨在要求相对人做出登记更正所必需的更正之登记同意。【3】而登记请求权则旨在要求相对人做出不动产物权变动所必需的变动之登记同意。

4.相对人不同

登记更正请求权旨在排除已构成妨害的登记错误，故其相对人为该登记错误中的登记名义人；而登记请求权之相对人则为根据不动产物权变动合同负有协助登记义务的一方当事人。

5.实现的法律效果不同

登记更正请求权的实现是强制登记名义人做出更正之登记同意表示，以对登记错误进行更正，消除真实权利人的权利妨害，在真实权利人与登记名义人间并不发生物权变动之法律效果。而登记请求权的实现则是强制负有协助登记义务的相对人做出物权变动之登记同意，以启动不动产物权变动登记的程序，使当事人间的不动产物权变动发生法律效果。

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[1]王泽鉴：《民法物权（第一册）通则·所有权》，中国政法大学出版社，2001，第179页。

[2]此时，为了防止善意取得人取得“无预告登记负担”之权利的情形出现，预告登记权利人可申请异议登记，以为登记更正的实现提供临时性保全。[德]鲍尔、施蒂尔纳：《德国物权法》（上册），张双根译，法律出版社，2004，第427页。

[3][德]鲍尔、施蒂尔纳：《德国物权法》（上册），张双根译，法律出版社，2004，第378页。

王兴敏，北京京师（天津）律师事务所律师，中国政法大学法律硕士学位，具有高级经济师、律师资格、房地产估价师执业资格。主要从事民商事案件，尤其专注房地产领域。在《中国房地产》《中国物业管理》《现代物业》发表专业论文多篇。出版《房地产法实务问题解析：热点与难点》（法律出版社）、《不动产登记概论》（社会科学文献出版社）等专著。曾获得中国政法大学第四届优秀硕士学位论文奖励。