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登记作为不动产物权的表征，可使人们基于登记而信赖登记名义人依法享有此项权利。如善意第三人与登记名义人基于法律行为而受让不动产物权，且经登记，则根据登记公信力，善意第三人取得该不动产物权之效力，不因原登记系登记错误而受到不利影响。这时，便产生一个现实问题，即真实权利人面对给自己的不动产物权带来失权风险的登记错误，该采取何种救济途径以消除这一对自身实体权益所构成的妨害呢？这其中涉及如何确定登记错误，登记错误应如何更正，登记更正应通过何种（登记类别予以体现，其与更正登记是何种关系等诸多问题。对此，笔者分两篇来论述。上一篇为谈不动产登记错误，本篇论述登记错误如何更正。为消除登记错误给真实权利人带来的不动产物权被妨害、甚至失权的风险，法律必须提供有效的救济手段，以利于真实权利人维护其自身合法权益。 对于登记错误，虽然其所涉及的真实权利人可行使权利对其予以更正，但由于其实施需要一定的时间，而在此期间内极易出现第三人基于登记公信力取得该不动产物权，导致真实权利人的不动产物权丧失或受限制。故在终局性的登记更正之前，实体法为真实权利人提供了一项临时性的保护措施——针对登记之正确性的异议，以阻却或排除第三人因信赖登记之正确性而发生的权利取得。【1】 异议是指真实权利人认为不动产登记簿的记载属于登记错误，以提示该不动产交易者：由于该登记（可能）是错误的，其取得的权利将面临丧失的可能。这一提示非是“登记权利”的负担，而只是针对登记之正确性而向不动产交易者发出的交易风险警示，从而使登记错误为其所明知，以为真实权利人未予登记的、或不正确登记的物权提供临时性的保护。 由于异议的功能是向不动产交易者提示是项登记（可能）是不正确的，故仅在将针对是项登记之正确性的异议载入不动产登记簿之中时，其才能实现此项功能。【2】因此，异议须经登记方发生法律效力。异议生效既不能证明真实权利人之权利的合法存在，亦不能推翻登记名义人对登记权利的主体合法性。但针对其所指向的登记，异议会击破是项登记的公信力。在不动产交易中，第三人对其取得的不动产物权可因其不知登记错误而受登记公信力之保护，真实权利人则因此丧失该项物权。而当将异议载入不动产登记簿，彰示某一登记事项的（可能）不正确时，则该登记错误为世人所明知，这与是否查阅无关，即使第三人未查阅该不动产登记簿，同样视为第三人明知该项登记（可能）是不正确的。在此情形下，第三人自登记名义人处取得不动产物权，则不得以其不知该登记是错误的为由主张公信力之保护，从而阻却或排除第三人因信赖登记之正确性而发生的善意取得，使真实权利人的不动产物权得到保护。正是由于异议具有击破登记公信力之效力，故没有必要再赋予异议具有限制登记名义人处分其名下不动产物权或不动产登记簿冻结的法律效果。作为登记簿上的不动产权利人，登记名义人对登记的不动产物权仍有权处分。而对于第三人而言，则不得不慎重考虑异议所带来的交易风险：与登记名义人发生不动产交易，若异议所针对的登记被证实是不正确的，则第三人将因真实权利人的权利主张而丧失其取得的不动产物权；若异议所针对的登记被证实是正确的，则异议自始即失去其法律意义，第三人仍取得不动产物权。【3】异议是为确保终局性的登记更正之实现，而为真实权利人提供的临时性保护措施。其保护的主体范围仅为真实权利人，故异议仅在为保护真实权利人的利益而被登记时才生效力。 甲之房产转让给乙，后甲以其房产买卖合同无效为由，登记了一项异议。其后，乙又将该房产转让给丙。嗣后经法院认定，甲、乙房产买卖合同无效，那么，为甲之利益的异议则阻断丙的善意取得。 若甲之房产被错误登记于乙名下，乙将其转让给丙，后乙以其房产买卖合同无效为由，登记了一项异议。其后，丙又将该房产转让给丁。即使嗣后经法院认定，乙、丙房产买卖合同无效，为乙之利益的异议亦不能阻断丁的善意取得，因为乙作为登记错误中的登记名义人，虽然其为登记上的权利人，但非真实权利人，故为乙之利益的异议登记属于不正确登记。同时，该异议登记非由真实权利人甲所申请，故为甲之利益，该异议亦发不生效力。 因登记错误而造成其权利受妨害者，须通过终局性的登记更正来保护自身的合法权益，但其必须依法定程序进行。该程序可自两个视角理解，其一为以不动产登记规则为基础的程序法视角，其二为实体法视角。【4】 在不动产登记程序法中，登记同意原则是不动产登记程序中一项重要的原则，即不动产物权变动之登记，须以权利被涉及者的登记同意为原则。【5】在我国，登记申请包含登记同意表示。【6】对于登记错误，虽然其在实体上已构成对真实权利人的妨害，但在不动产登记程序上，对其更正同样需要登记名义人的登记同意，毕竟在登记更正之前，登记名义人仍然为“合法”权利人。登记名义人所作出的更正之登记同意被视为其已放弃实体法上的权利（即使事实上其没有实体上的权利）。其向不动产登记机构做出更正该登记错误的同意，并不需要与真实权利人共同向不动产登记机构提出申请，因为登记名义人向不动产登记机构做出更正该登记错误的同意仅是对其名下不动产权利的“抛弃”，而非进行当事人间的不动产物权变动。不动产登记机构不必再去审查该登记是否不正确，【7】即可据此对登记名义人的登记予以注销。这便消除了其与真实权利人的权利“重叠”或权利冲突，排除了对真实权利人形成的权利妨害。在此须明确的是，真实权利人（在未登记的情况下）并不因登记名义人的登记同意而当然登入不动产登记簿，因为登记名义人的更正之登记同意只是同意对其权利登记予以更正，而绝不是真实权利人与登记名义人间的不动产物权变动之登记同意，更不是真实权利人与登记名义人在不动产登记簿上“你下我上”式的简单换位。真实权利人必须持证明其不动产权利存在的登记原因证明文件单独申请登记方可将其不动产物权登入不动产登记簿。这也是登记错误不能适用更正登记的原因之一。【8】如甲的房屋所有权被错误登记于乙名下，则由乙做出更正该项登记的同意——向不动产登记机构提出注销是项登记错误之申请，不动产登记机构据此注销是项登记错误，以反映乙对该房屋所有权的丧失。然后甲可向不动产登记机构申请房屋所有权登记。这一过程绝非由乙变更为甲的变动登记。 如果登记名义人不愿做出更正之登记同意，该登记错误不仅会对真实权利人构成权利行使之妨害，甚至还会导致真实权利人的权利丧失。这时，法律为真实权利人提供了一项实体法上的登记更正请求权，【9】即真实权利人享有请求登记名义人做出更正之登记同意的权利。在物权法理论中，物权享有人基于物权而享有的物上请求权，具体可分为所有物返还请求权、妨害除去请求权、妨害防止请求权。其中，妨害除去请求权是指当物权遭受妨害时，物权享有人对引起该妨害发生之人，有请求其除去妨害的权利。登记作为不动产物权的表征，是不动产登记机构基于当事人做出程序法上之登记申请（同时亦含有登记同意表示）而对其不动产物权的公示。当登记错误存在时，由于其具有不动产权利表象作用，其必然会对所涉及之真实权利人的权利地位及其行使构成侵害或妨害。对此妨害，登记错误中的登记名义人作为妨害人当然负有排除的义务。因为该妨害的形式为“登记”，所以对该妨害的排除方式即对该“登记”的更正，而这涉及登记名义人的“登记权利地位”。因此，对该妨害的排除同样须登记名义人做出程序法上的更正之登记同意，而后不动产登记机构方能予以登记更正。如果登记名义人不愿做出更正之登记同意，那么，作为被妨害之不动产物权的享有者，真实权利人享有请求登记名义人做出更正之登记同意的权利，强制登记名义人向不动产登记机构提出注销登记错误的申请，以除去这一表现形式为“登记”的妨害。这一权利即为登记更正请求权，由于其行使目的为除去妨害，故其属于妨害除去请求权。【10】更正登记请求权作为物权请求权，基于不动产物权而产生，与不动产物权具有不可分离性，即更正登记请求权不得通过让与而与其所属的不动产物权分离。登记更正请求权作为真实权利人所享有的一项要求登记名义人排除妨害的实体权利，旨在强制登记名义人做出不动产程序法所要求的更正之登记同意，以使不动产登记机构据此做出登记更正，除去对真实权利人构成妨害的登记错误，使真实权利人对其权利的支配恢复至正常状态。登记更正请求权由不动产物权派生，其目的是除去构成妨害的登记错误，故有权行使登记更正请求权的须为真实权利人，具体包括以下两类。①非基于法律行为而取得不动产物权但未登记的不动产权利人在非基于法律行为的不动产物权变动中，不动产物权变动自事实行为成就之日或公权行为生效之日即发生效力。所以，对于非基于法律行为而取得物权的权利人，虽然其不动产物权取得未经登记，但若存在对其权利构成妨害的登记错误，则其可基于依法享有的不动产物权，行使登记更正请求权。登记为不动产物权的公示方式，凡基于真实有效的不动产物权变动事实而载入不动产登记簿的不动产物权，其登记名义人当然享有不动产物权。当登记错误对真实权利人的不动产物权构成妨害时，真实权利人的登记更正请求权会“启动”。登记错误对其造成的妨害表现为以下几点。①对于非基于法律行为而取得不动产物权但未登记的不动产权利人；如果真实权利人的不动产物权未登记，当存在的登记错误是以该权利为登记内容时，则会导致真实权利人的不动产物权登记不能，使其权利主体地位排除于登记效力之外，其面临因第三人善意取得而发生的失权风险。甲依法自建一处房屋，但错误登记于乙名下，那么，当甲向不动产登记机构申请登记时，由于乙的登记存在，甲的登记不能办理。 对于他项权人，尤其是法定抵押权人，当存在抵押权登记错误时，会影响法抵押权的顺位关系，因为抵押权人之权利得以实现的机会是与权利顺位有关的，故其与抵押权登记错误有利害关系。 甲对乙之不动产享有法定抵押权，但未予登记，于此情形下，乙因债权关系以该不动产设立抵押权登记于债权人丙，如果以登记时间确定抵押权之次序，则丙因信赖该不动产登记簿而取得第一顺位受偿权。虽然甲之抵押权生效在先，但其登记次序排在丙的抵押权之后，从而影响甲的优先受偿。如丙、乙之间的债权有无效之事由，则甲可提起确认无效之诉，以注销丙的抵押权登记，并申请自己名义的抵押权登记以成为第一顺位的抵押权。但甲绝不可以自己的抵押权生效在先为由，行使登记更正请求权。 ②已登入不动产登记簿的不动产物权，存在因登记错误而使权利受到限制或丧失的情形 甲通过向不动产登记机构提供虚假买卖合同，将乙之房屋转移登记于甲名下。显然，这构成登记错误，乙有权行使登记更正请求权，以注销登记名义人甲的房屋所有权登记。但在注销该登记之前，甲以该处房产为银行设立抵押权并办理了登记。那么，银行作为善意第三人，其抵押权设立不因登记错误而受影响。这时，乙对甲之房屋所有权登记的登记更正请求权仍可实现，但对于受登记公信力保护的银行之抵押权登记，乙须容忍银行的抵押权在其不动产之上存在。 由于该妨害的形式为“登记”，故该登记错误中记载的登记名义人负有排除妨害的义务。真实权利人须向其主张登记更正请求权，以使登记错误中的登记名义人做出更正之登记同意，恢复正确的不动产登记簿登记状态。至于登记名义人对于登记错误是否具有过错，不影响真实权利人之登记更正请求权的行使。 被继承人甲有一处房产，业经登记。其继承人A、B、C自甲死亡之时即取得该处房产的所有权。此时，作为基于继承事实取得房屋所有权的A、B、C不得对以甲为登记名义人的房屋所有权登记提出登记更正，因为该登记物权与嗣后继承事实发生的房屋所有权变动现状构成嗣后不一致。对此，A、B、C只须及时申请房屋所有权转移登记即可。但若A、B通过向登记机构提交虚假登记材料将该房屋所有权转移登记在该二人名下，则以A、B为登记名义人的所有权登记显然属于登记错误，因为该房屋为A、B、C共同所有。这时，作为该房屋的所有权人，C可对以A、B为登记名义人的房屋所有权登记提出登记更正，向A、B主张登记更正请求权，请求A、B做出更正之登记同意。 真实权利人不得对不动产登记机构行使登记更正请求权。但对因登记行为瑕疵而产生的登记错误，真实权利人可请求不动产登记机构撤销登记。登记更正请求权不适用诉讼时效，只要对真实权利人之不动产物权构成妨害的登记错误存在，真实权利人的登记更正请求权就不罹于时效影响。如果真实权利人不及时行使登记更正请求权，则以登记错误为信赖基础的不动产物权变动（依法律行为）效果将被纳入登记公信力保护范围，那么，真实权利人将会因善意第三人取得不动产物权而丧失（或限制）该物权，这当然包括丧失登记更正请求权。这时，真实权利人只得对原登记名义人请求基于侵权行为之损害赔偿。登记更正请求权是由不动产物权派生的，性质为物权请求权。而登记请求权是不动产物权变动的一方当事人向另一方当事人行使的要求协助完成登记义务的权利。只有基于双方法律行为的不动产物权变动方产生登记请求权，其目的为实现协助完成登记而取得不动产物权，属于债权请求权。登记更正请求权的行使主体为不动产权利人。登记请求权的行使主体则为不动产物权变动合同中的一方当事人。登记更正请求权的内容，旨在要求相对人做出登记更正所必需的更正之登记同意。【11】而登记请求权则旨在要求相对人做出不动产物权变动所必需的变动之登记同意。登记更正请求权旨在排除已构成妨害的登记错误，故其相对人为该登记错误中的登记名义人；而登记请求权之相对人则为根据不动产物权变动合同负有协助登记义务的一方当事人。登记更正请求权的实现是强制登记名义人做出更正之登记同意表示，以对登记错误进行更正，消除真实权利人的权利妨害，在真实权利人与登记名义人间并不发生物权变动之法律效果。而登记请求权的实现则是强制负有协助登记义务的相对人做出物权变动之登记同意，以启动不动产物权变动登记的程序，使当事人间的不动产物权变动发生法律效果。 对于登记错误，原则上不动产登记机构不可依职权径行更正，这是登记之形式约束效力所决定的。【12】登记更正只能由当事人依法进行，但存在例外情况：若可确信的证明登记错误系由不动产登记机构的登记行为瑕疵所致，则不动产登记机构应于第三人取得不动产物权之前，撤销该项登记。甲年仅十五岁，其未经法定代理人同意，而将其名下的房屋售予乙，双方办理了转移登记。在甲、乙之间的房屋买卖合同因甲为限制民事行为能力人而效力待定的情况下，不动产登记机构办理了所有权转移登记，这显然系不动产登记机构的不动产登记行为瑕疵所致，故不动产登记机构可撤销该项转移登记。但如果乙已将该处房屋又让与善意第三人丙，并办理登记，则不动产登记机构不能撤销登记。 若据以登记的登记原因证明文件业经其主管部门认定属伪造，但不动产登记机构对该项登记并不存在登记行为瑕疵，那么，不动产登记机构可依此主管部门的有效证明文书确信原登记为登记错误，在无第三人取得不动产物权的情况下，注销原登记。甲提交建设工程规划许可证等文书申请房屋所有权初始登记，不动产登记机构经审慎审查之后，为其办理了房屋所有权登记。后该房屋的真正所有权人乙对其登记原因提出异议，并经规划行政主管部门认定甲所提交的建设工程规划许可证系伪造。于此情形下，可以确信甲的登记已构成登记错误，不动产登记机构可注销甲的所有权登记。 如果登记内容是法律、法规所不允许的，则该登记不生效力，不动产登记机构可依职权注销该登记。即使存在第三人取得权利之情形，亦不影响该登记之注销。因为登记内容为法律所不允许，不受登记公信力保护。【13】甲之一项房屋租赁权载入不动产登记簿，后甲将该租赁权转让给乙。这时不动产登记机构可依职权注销该租赁权登记。因为该租赁权是物权法所未规定的，其不能成为登记内容，那么，以其为内容的登记不具有登记效力。 在此需注意此种情形与实体法上之无效的区分：登记内容为法律、法规所不允许者，即指非属物权法明确规定的权利，由于其不具有登记能力而不能成为不动产登记簿中的内容，这是物权法定原则所决定的；而实体法上的无效是指以不动产物权变动为内容的法律行为因其他法定事由（《民法典》第153条、第154条规定）而无效，进而致使不动产物权变动无效的情形。对于实体法上之无效的情形，不动产登记机构不得依职权径行注销是项登记。 为维护真实权利人的合法权益，登记更正的实施须以必要的司法救济途径作为保障。 不动产登记机构的不动产登记行为是不动产登记的形成行为，其行为结果直接决定当事人的不动产物权变动能否得到法律秩序的认可，故不动产登记行为与不动产权利人的权利实现是有利害关系的。若在登记实务中，由于不动产登记行为瑕疵而产生登记错误，则必会导致真实权利人面临失权的风险。此时，真实权利人有权请求不动产登记机构撤销其该项登记行为，以使登记错误不复存在。当真实权利人因登记错误向不动产登记机构提出撤销登记申请时，不动产登记机构应审查其登记行为是否有瑕疵、是否构成登记错误、二者是否具有因果关系等，以决定是否撤销登记。如果不动产登记机构不履行撤销登记职责，或者撤销登记不当，真实权利人可提起行政诉讼进行救济，已达到对登记错误予以更正的目的。被继承人甲有房屋一处，其继承人有其子女三人：乙、丙、丁，其中，乙、丙向不动产登记机构提出继承登记申请，不动产登记机构将该房产登记于乙、丙名下。丁以不动产登记机构未审查户籍信息，且已造成登记错误为由，诉请法院判令不动产登记机构撤销其登记行为。 在行政诉讼中，法院审查的是不动产登记行为的合法性，即不动产登记机构的不动产登记行为是否依据不动产登记法律、法规做出，是否对据以登记的不动产物权变动事实尽到了审慎审查义务，据此认定针对登记名义人的不动产登记行为是否具有合法性，从而做出驳回诉讼请求或者撤销登记的判决。因此，法院不能对超出不动产登记机构审查职责之外的不动产权属争议【14】进行审理而做出撤销登记行为的行政判决，更不能做出涉及实体权利的注销其权利登记之判决。在上述案例中，法院经审理认为不动产登记机构在办理继承登记中，未审查继承人与被继承人的户籍信息，其行为已构成瑕疵，故判令撤销不动产登记机构的登记行为。但对于丁而言，其不能以该判决为依据申请办理继承登记。其须与乙、丙另行申请房屋所有权继承登记。若法院审理认为不动产登记机构在办理继承登记中，已审查户籍信息，其登记行为符合不动产登记程序法的规定，则判定维持不动产登记机构的继承登记行为。当然，作为继承人之一，丁依法享有该房屋的共有权，其可对乙、丙行使登记更正请求权，以救济自身的合法权益。 如果丁以其享有该房屋的共有权为由提起撤销登记的行政诉讼，则法院应不予受理。因为丁是否与乙、丙具有房屋所有权共有关系属于民事诉讼受案范围。 所以，真实权利人提起行政诉讼上的撤销不动产登记之诉，对其实体权利的确认并无实际意义。即使法院撤销了不动产登记机构的登记行为，也不意味着登记名义人必然丧失了不动产权利，【15】或真实权利人的权利当然应予登记。真实权利人还须持有证明其不动产物权合法存在的登记申请档向不动产登记机构提出登记申请，不动产登记机构经过审查，方可决定是否将其载入不动产登记簿。真实权利人行使登记更正请求权的目的是强制登记名义人做出更正之登记同意，即向不动产登记机构提出注销登记错误之申请，以使不动产登记机构注销是项登记错误，排除其对自己合法权利的妨害。但不动产登记簿是否构成登记错误、是否对不动产权利人构成妨害，则须对不动产物权据以产生的不动产物权变动事实进行审查，而这恰恰事关不动产权属关系，即特定主体对特定不动产是否享有合法的权利。这实质上属于真实权利人与登记名义人之间的私权争议。【16】其救济途径正是民事诉讼，这在法律制度上没有任何障碍可言。若登记名义人不愿做出更正之登记同意，那么真实权利人可行使登记更正请求权，提起诉讼，请求注销登记名义人的登记，除去妨害。法院依据民事诉讼程序予以裁决。这一民事诉讼的逻辑是：注销登记名义人的登记须登记名义人的登记对真实权利人构成权利妨害，而除去这一妨害须以真实权利人的更正请求权成立为前提，真实权利人的更正请求权是否成立又须从实体法律关系上确定真实权利人对所涉不动产享有合法有效的物权，而这又是以审查不动产物权赖以产生的不动产物权变动事实作为判断基础的。只有确认真实权利人的更正请求权成立，方可认定登记名义人的登记已构成对真实权利人的权利妨害，判令登记名义人须向登记机关提出注销其登记错误的申请。当然，真实权利人亦可通过提起确认之诉，【17】确认其对不动产的权属关系合法存在，以证明登记名义人的登记属于登记错误，达到登记更正之目的。在民事诉讼中，登记所具有的推定力将发挥作用，主要体现在举证责任分配上。登记名义人只需以不动产登记簿证明该权利归自己享有即可，相反，真实权利人则必须提供充分的不动产物权变动事实证据，证明自己对该不动产享有合法有效的不动产权利，以推翻登记名义人基于登记被推定的不动产权利主体地位。假如法院做出支持真实权利人的判决，但登记名义人未按生效判决文书向不动产登记机构提出注销登记错误之申请，那么，真实权利人可持该判决文书单独到不动产登记机构申请登记更正。这时，不动产登记机构不再需要登记名义人的更正之登记同意，而根据判决文书注销登记名义人的登记错误，其后，再办理真实权利人之权利登记。真实权利人主张登记更正请求权，并不能阻却登记名义人就其名下“权利”的让与处分。【18】因此，为了防止登记名义人于更正之前处分其名下不动产物权而产生第三人的善意取得，致使真实权利人遭受权利上的不利益，《民法典》第220条第2款为真实权利人提供了临时性的保全措施——异议，以保障真实权利人之登记更正请求权的实现。【1】[德]鲍尔、施蒂尔纳：《德国物权法》（上册），张双根译，法律出版社，2004，第365页。 【2】同上，第367页。 【3】同上，第369页。 【4】同上，第372页。 【5】同上，第372页。 【6】在我国，不动产权利处分人在登记申请表上的签字，即属登记同意表示之形式。 【7】前注1，第372页。 【8】有观点认为：甲向登记机构提出申请，要求将登记在乙的名下的房屋更正到自己名下。乙向登记机构提交了书面同意的材料，登记机构就应当办理更正登记。参见住房和城乡建设部政策法规司、住宅与房地产业司、村镇建设办公室编《房屋登记办法释义》，人民出版社，2008，第351-352页。 【9】前注1，第373页。 【10】王泽鉴：《民法物权（第一册）通则·所有权》，中国政法大学出版社，2001，第179页。
【11】前注1，第378页。 【12】前注1，第326页。 【13】前注1，第326页。 【14】因为不动产登记机关的登记审查，只针对申请人所主张的引致其不动产物权变动的法律事实，在审查中，如若知晓申请登记的不动产存有权属争议，不动产登记机关只须做出驳回申请，其不得对涉及权属争议的不动产物权变动事实予以审查而决定孰是孰非。 【15】在最高人民法院（2013）民提字第94号“深圳市福田区南天一花园业主委员会与深圳市城市建设开发（集团）公司等房屋侵权纠纷再审民事判决书”中，关于两栋小楼登记为深圳市城市建设开发（集团）公司所有的具体行政行为因程序性问题而被撤销。对于能否据此证明该楼房属社区业主所有的问题，最高人民法院认为：“该行政判决是从具体行政行为的程序合法性角度作出的认定，而未涉及小楼能否单独办理初始及分户产权登记的实质要件。换言之，已办理的案涉房产的产权登记证书因程序违法被撤销后，并不影响权利人依照合法程序再次申请产权登记。故南天一花园业主委员会仅以该行政判决结果，认为案涉两栋小楼无法单独办理产权登记，并进而认为其产权应归南天一花园全体业主共有，理据不足。” 【16】在此特别一提的是，基于法律行为之不动产物权变动业经登记者，若当事人提起法律行为无效（或撤销）之诉，经法院生效判决确认法律行为无效（或撤销）的，则该不动产物权变动随之失效。虽然让与人作为该物权的真正享有人，可行使登记更正请求权，以注销受让人的权利登记，恢复原登记。但于此情形中，让与人不必再行提起登记更正之诉。因为受让人取得物权的法律行为业经法院确认无效（或撤销），这足以证明以此为登记原因的变动登记是错误的，依法应予注销，所以，让与人可持生效判决文书单方申请注销受让人的权利登记。 【17】王泽鉴：《民法学说与判例研究（第六册）》，中国政法大学出版社，2003，第64页。 【18】前注1，第378页。 王兴敏律师，中国政法大学法律硕士学位，具有高级经济师、律师资格、房地产估价师执业资格。主要从事民商事案件，尤其专注房地产领域。在《中国房地产》《中国物业管理》《现代物业》发表专业论文多篇。出版《房地产法实务问题解析：热点与难点》（法律出版社）、《不动产登记概论》（社会科学文献出版社）等专著。曾获得中国政法大学第四届优秀硕士学位论文奖励。
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