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由于登记具有权利表象作用，其一经做出，不动产登记机关便不得更改，这是对不动产登记机关的原则性要求。即使存在登记错误，也只能由当事人依法进行登记更正。但是，如果不正确登记确定是由不动产登记机关的不动产登记行为瑕疵所致，那么，为了有效防止不动产登记行为瑕疵产生上述不利后果，不动产登记机关可依职权径行对其登记行为瑕疵依法及时予以纠正。当然，这一例外必须是不动产登记程序法所明确的情形，否则，不动产登记机关不得实施。 二、不动产登记行为瑕疵的更正 在我国，由于做出不动产登记行为的不动产登记机关是行政机关，故其登记行为属于具体行政行为，其特点是不动产登记机关通过不动产登记行为将权利人的不动产物权状况客观、全面地公示于世人。这就要求不动产登记机关在实施不动产登记行为时，必须依法履行审慎审查义务，最大限度地保证不动产登记簿的登记内容真实、合法。因此，对于存有违误之处的不动产登记行为，不动产登记机关予以更正或撤销，不仅符合不动产登记的要求，亦符合行政法之要求。根据不动产登记行为的瑕疵程度，不动产登记机关对其登记行为瑕疵给予更正的方式可分为更正登记、撤销登记。 （一）更正登记 对于登记行为不当所产生的不正确登记，根据据以登记的当事人所提交之登记申请文件，就可以确信不动产登记簿记载的内容存有书写错误或遗漏。不动产登记机关根据既存的登记申请文件，对其证明显属书写错误或遗漏的登记簿之内容予以更正的行为，称为更正登记。 1、更正登记的性质 在登记行为不当的情形中，据以登记的登记申请文件齐全且符合法定方式，其中登记原因证明文件所证实的不动产物权变动事实是真实、合法的，但由于工作人员的疏忽，出现了不动产登记簿中关于不动产状况（如用途、结构、面积等）、权利人自然身份等登记事项书写的错误或遗漏，致使不动产登记机关做出的登记未能如实反映不动产权利之事实状态，其已构成有瑕疵的具体行政行为，那么做出该行为的不动产登记机关应负有更正的义务，使不动产登记簿记载事项与据以登记的登记申请文件之内容相符合。这是对原登记行为的更正。由于不动产登记行为在不动产登记簿中所记载的物权归属和内容是以登记原因证明文件所证实的不动产权属关系为根据的，而更正登记正是根据这些登记申请文件（当然包括登记原因证明文件）对登记行为不当予以补正，所以，更正登记并不改变原登记中登记原因证明文件所证实的不动产权属关系，即更正并不妨害原登记的同一性，[1]更正登记后所反映的不动产权属关系与原登记的相同。更正登记作为不动产登记机关对原登记行为不当的补正性登记，属于更正有瑕疵的原登记行为的二次行为，其更正内容从属于原登记，而绝不是反映一项不动产物权变动的权利登记。 2、更正登记申请人 登记行为不当所涉及的登记名义人享有向不动产登记机关提出更正登记申请的权利，也即不动产登记簿记载的不动产权利人享有更正登记申请权，其为更正登记申请人。 甲之一处房屋(建筑面积为60.00m2)业已登记。但不动产登记簿记载的建筑面积为80.00m2。甲可向不动产登记机关提出更正登记申请。如该房屋由由乙方承租使用，租金按不动产登记簿记载的房屋建筑面积计取，那么，对于该不正确登记，乙是否有权提出更正申请呢？答案为不能。因为乙与甲的房屋租赁关系属于债之范围，乙对该房屋并不享有物权；不动产登记簿记载的该房屋建筑面积属于对权利客体状况的描述性说明，不具有公示力。乙可与甲协商解决。协商不成，乙方可就此争执提起民事诉讼解决。 更正登记只要登记名义人单方向不动产登记机关提出申请即可。另外，不动产登记机关可依职权做出更正登记。 在更正登记中，不涉及请求他人协助完成登记的登记请求权。因为在这时，没有因存在登记名义人的登记而对不动产权利人的不动产物权形成妨害的情形发生，因此，不存在以除去妨害为目的的登记更正请求权的适用条件。否则，不动产权利人不能以更正登记方式实行自身权利救济。 3、更正登记的适用条件 更正登记作为对原有登记行为的补救措施，笔者认为，只有在符合以下条件的情形下，不动产登记机关方可适用。 （1）不动产登记簿存在书写错误或遗漏 不动产登记簿的登记内容须与登记申请时所提交的登记申请文件之内容相符合，以全面、客观地反映登记物权的现状。由于登记行为不当，导致的不动产登记簿的登记内容出现书写错误或遗漏为更正登记的前提条件。 （2）书写错误或遗漏须由据以登记的登记申请文件所证实 当事人提交的证明登记之时合法存在的不动产物权变动现状的登记申请文件是真实的、有效的。所以，该书写错误或遗漏有据以登记的登记申请文件之内容可稽。这是不动产登记机关办理更正登记的事实依据。 甲、乙、丙三人持不动产按份共有协议书申请登记。在登入不动产登记簿时，不动产登记机关工作人员误将甲、乙二人的持有份额互相颠倒。为此，甲单方申请更正登记。不动产登记机关不得以未征得其他共有人同意而拒予更正。因为不动产登记机关据以登记的不动产按份共有协议书已明确三人的各自份额，证明该错误系由不动产登记机关所为，而非所有权份额有所争议。 甲有不动产一处，登记完毕后，发现其测绘面积有误。对于该面积差错，不动产登记机关可否径行更正？答案是肯定的。[2]毕竟该不动产作为客观独立存在的物，亦可印证其测绘结果的正确与否。 若更正登记所根据的登记申请文件存有错误，则不能适用更正登记。 （3）更正登记不改变原登记所反映的不动产权属关系 在登记行为不当中，原登记是依据登记申请文件所证实的不动产物权变动而做出的，但是其形式载体——不动产登记簿——中却出现意思表示过失。所以，基于该文件所做出的更正登记，并不改变原登记所反映的不动产权属关系，只是对不动产登记簿中具体书写错误或遗漏的更正。 切不可通过更正登记变更原登记所示之法律关系。如果登记名义人以外之人，对于登记所示之法律关系有所争执，须诉由司法机关解决。 甲、乙就一处不动产已办理完继承登记。丙向不动产登记机关申请更正登记，主张该处不动产为其三人所共同继承。那么，丙的登记申请，系请求恢复继承登记前的不动产权属关系（甲、乙、丙三人共同继承），以改变原继承登记所示的权属关系（甲、乙各自所有）。可见丙名为申请更正登记，实为注销甲、乙的继承登记，显已超出更正登记之适用范围。 （4）更正登记之前须无第三人取得物权之情形 对于事实事项之不正确登记，不动产登记机关可及时更正。但对于登记行为不当所产生的登记错误，只有于更正前该不正确状态仍然存续，不动产登记机关方可更正登记。若于更正前，已发生第三人取得不动产物权之情形，则不动产登记机关不能予以更正。此为登记公信力使然。 如甲有一处不动产设立抵押权于乙，但不动产登记机关的不动产登记簿却遗漏了乙的抵押权，则乙针对该登记错误可申请更正登记，但若在其申请之前，所有权人甲在该不动产上又设立一项抵押权于善意第三人丙，并办理登记，那么，不动产登记机关不能径行办理更正登记。如果不动产登记机关在未征得丙的同意的情况下，径行将丙的抵押权更正为第二顺位，则不动产登记机关的更正登记显然已导致登记错误，因为不动产登记机关不能通过更正登记来改变丙的第一顺位抵押权，这实际上是以更正登记之名行乙之第一顺位抵押权设立登记之实，导致权利顺位变化。丙以有原始登记证明文件可稽，证明不动产登记机关的更正登记已构成登记错误为由，向不动产登记机关申请撤销乙之第一顺位抵押权设立登记的登记行为，如不动产登记机关不履行职责，丙可提起行政诉讼，请求判令撤销不动产登记机关的登记行为。 当然，由于该更正登记发生于丙信赖是项登记取得第一顺位抵押权之后，且又未征得丙之同意，故丙取得的第一顺位抵押权受公信力保护。这一更正登记所造成的登记错误，已妨害丙的抵押权行使，作为不动产抵押权人，丙亦可行使登记更正请求权，以注销乙的第一顺位抵押权登记，排除妨害。 4、适用更正登记需要注意的几个问题 （1）更正登记与初始登记、设立登记、转移登记、注销登记的区别 初始登记、设立登记、转移登记、注销登记属于反映不动产权属关系变动的登记，其登记反映的是不动产权属关系的设立、转让、消灭等变动结果。而更正登记是对原登记行为的修正，并不产生新的不动产物权变动效果，原登记反映的不动产权属关系不变，更正登记内容从属于原登记。在初始登记、设立登记、转移登记、注销登记中如存在登记行为不当，皆有适用更正登记之必要，但不能以更正登记之名行反映不动产权属关系变动的初始登记、设立登记、转移登记、注销登记之实。 如债务人甲在其不动产上设立抵押权于乙，后甲履行了债务，但抵押权人乙未申请抵押权注销登记，这时甲不能以不动产登记簿的记载与抵押权灭失的事实状态不一致已构成登记错误为由申请更正登记，这实际上是以更正登记之名行注销登记之实。首先，它不符合登记错误的条件。其次，这种“不一致”不能导致善意第三人取得抵押权的法律后果，因为抵押权从属于债权，善意第三人不得取得无债权的抵押权。[3]再次，甲向不动产登记机关申请更正登记，必定涉及甲、乙之间的债权关系是否消灭，而对这一实体法律关系的审查实乃不动产登记机关所不能为，这已超出更正登记的适用范围。在不能取得乙之抵押权注销登记同意的情况下，甲只能诉至法院，其可持确认甲、乙之间的债权关系消灭的生效判决文书，单方申请抵押权注销登记。此时的“不一致”恰恰是注销登记的适用范围。 （2）更正登记与变更登记的区别 变更登记是指由于不动产登记嗣后权利客体的变化或主体姓名变更而发生的登记，其目的是使不动产登记簿记载与事实保持一致，其结果并不导致原有权属关系的变化。而更正登记的前提是在不动产登记时，由于不动产登记行为不当导致登记事项与据以登记的登记申请文件内容不相符。可见，二者的区别表现在判断“不一致”的基准时间。 甲有土木房屋一处。初始登记时，房屋建筑面积为90.00㎡，房屋结构却被登记为砖木结构。后房屋坍塌一部分，剩余60.00㎡。由于不动产登记簿中关于房屋结构的登记事项与申请登记时的真实情况不一致，构成不正确登记，故应通过更正登记予以纠正。而对于登记嗣后部分房屋灭失后的现状，则应通过变更登记予以体现。 （3）更正登记不能撤销 更正登记的直接效果就是消除不动产登记簿中所存在的明显错误，使不动产登记簿中的记载事项与据以登记的登记申请文件内容相一致。更正内容从属于原登记，即更正登记溯及既往，自原登记生效之日起发生法律效力，而并非自更正内容载入不动产登记簿之日起发生法律效力。作为一种更正行为，其本身并不具有独立的法律效果和法律效力，[4]故对更正登记无撤销之意义。 （二）撤销登记 不动产登记簿中所记载的不动产物权归属和内容为登记效力之所及，故不动产登记簿中关于不动产物权归属和内容的记载必须如实反映登记之时真实存在的不动产物权。若不动产登记机关的登记行为违反不动产登记程序法之规定，并且产生与真实存在之不动产权属关系不相符的不动产登记簿，即权利事项之不正确登记，则因该不正确登记具有权利表象作用，会对真实权利人或其他利害关系人造成损害。 甲将其已设立抵押的一处房产转让于乙，在未有抵押权人同意其转让的情况下，不动产登记机关为其办理了转移登记。显然不动产登记机关在该房产存在受限制的情形下予以登记的行为不仅程序上违法，而且亦产生不正确登记。若丙基于对该登记之信赖而自乙处取得该处房产，并完成转移登记，那么，由于受登记公信力之保护，丙所取得的房屋所有权不存在抵押权，而抵押权人则失去抵押权。 由于该不正确登记纯系不动产登记机关的登记行为违反不动产登记程序法规定而造成的，故不动产登记机关应依法撤销该项登记行为，是谓撤销登记。 1、撤销登记的性质 不动产登记簿具有二重性，即其不仅是不动产登记机关之登记行为的对外表现方式，而且还是不动产登记的形式载体。故当不动产登记机关违反不动产登记程序法将依法不予登记的不动产物权变动记载于不动产登记簿时，不仅其行为属于行为程序违法，而且将产生权利事项之不正确登记。因此，当不动产登记机关对该违反程序法之行为予以撤销时，该不动产登记簿即不复存在，与此同时，该不正确登记亦因不动产登记簿不复存在而失效，从而达到登记更正的目的。但绝不能由撤销登记得出原登记名义人一定丧失不动产权利的结论，因为撤销登记只是不动产登记机关对其违反程序法之行为予以更正的行为，其并不是对实体权利的认定。 2、撤销登记的适用条件 对于导致权利事项之不正确登记的违反程序法之行为，不动产登记机关可依职权撤销登记。当然，其所涉及的利害关系人亦有权请求不动产登记机关做出撤销登记，[5]或向人民法院提起撤销登记的行政诉讼。 为确保登记所具有的形式上的约束效力不受不动产登记机关的任意干预，不动产登记机关只有在法律明确规定的情形下，方可撤销登记。撤销登记须具备以下条件。 （1）该登记须为权利事项之不正确登记 不正确登记可分为权利事项之不正确登记与事实事项之不正确登记。因为事实事项之不正确登记不在登记公信力保护范围之内，故不动产登记机关可随时对其予以更正登记。但对于权利事项之不正确登记，进行更正登记则不能达到更正的目的，因为更正登记不改变原登记所反映的不动产权属关系，也即更正登记不能更正权利事项之不正确登记所反映的不动产权属关系。而撤销登记则是通过撤销造成不动产物权“镜像失真”的登记行为，使权利事项之不正确登记失去登记效力。所以，撤销登记须以权利事项之不正确登记之存在为前提。 （2）该不正确登记须由不动产登记机关的行为程序违法造成 只有权利事项之不正确登记是因不动产登记机关的行为程序违法所致时，不动产登记机关方负有更正的义务，这是对其违法行为的更正。如果不动产登记机关依法已履行审慎审查义务，仍未能发现不动产物权变动事实——尤其是法律行为——存在不真实或不合法的情形，而对其物权变动予以登记，那么，即使真实权利人对此提出异议，不动产登记机关亦不得撤销登记。因为，不动产登记机关的登记行为不存在程序违法性。其只能对登记名义人行使登记更正请求权，以实现登记更正之目的。 需要注意的是，并非不动产登记行为违法就一定产生不正确登记。甲将其一处私有房产转让于乙，在甲、乙双方共同向不动产登记机关申请转移登记时，甲向不动产登记机关提供其建筑工程规划许可证一份，以证明其对该处房产产权的合法性，不动产登记机关经审查后，为乙办理了转移登记。依据登记程序法律规定，甲的房屋完成其初始登记后，方可办理转移登记。不动产登记机关的登记行为明显违反了在先已登记原则，具有违法性，但其转移登记反映的权属变动并非不正确。 另外，若该不正确登记是因登记行为不当所致，那么，在无第三人取得不动产物权之情形下，不动产登记机关只能以更正登记的方式予以纠正。 （3）该不正确须为不动产登记机关所确信的 在撤销登记中，不动产登记机关对于登记行为违法产生的登记不正确必须是确信的，即依据不动产登记程序法规定，通过对据以登记之登记申请文件（尤其是登记原因证明文件）的实质审查,即可确信该登记所反映的不动产物权归属和内容是不正确的。 甲的A房屋所有权业经登记。但不动产登记机关对其提交的登记申请文件进行实质审查后,发现其权属来源证明（以B房屋所有权为内容）与申请登记的A房屋所有权不一致，甲的A房屋所有权登记明显属于不动产程序法明确规定的不予登记之情形，可以确信该登记属于不正确登记。 若对登记权属有争执者以不动产登记簿记载的物权存在争执为由,请求不动产登记机关撤销该项登记，则不动产登记机关不能予以撤销。因为对此民事权利争执，不动产登记机关不能确定孰是孰非。此时，对登记权属有争执者可通过行使登记更正请求权提起民事诉讼以实现注销该项登记之目的，同时为防止该登记产生不利后果，可申请办理临时保全措施——异议登记。 （4）撤销登记之前须无第三人取得物权之情形 对于行为程序违法所产生的涉及公信力适用之登记错误，只有在该登记错误仍处于存续状态时，不动产登记机关方可撤销登记。若在不动产登记机关撤销之前，第三人据此登记信赖登记名义人为适法权利人，而与登记名义人依法律行为发生不动产物权变动并经登记，则第三人对该物权的取得受公信力保护，不动产登记机关不得撤销该登记。即使该登记错误所涉及的真实权利人,作为该登记行为的间接相对人,依法提起撤销登记之诉,亦不会得到法院的支持。[6] 如果权利事项之不正确登记不涉及公信力适用，且以其为权源登记的变动登记业已发生，那么，该不正确登记能否撤销呢？ 甲有一处违章建筑，由于不动产登记机关的疏失，其通过提交伪造的建设工程规划许可证取得了房屋所有权初始登记，并以其为乙设定抵押权登记。后因该处房屋被列入征收范围，征收单位对其登记原因提出异议。假如没有乙的抵押权登记，不动产登记机关可以撤销甲的房屋所有权初始登记。但本案并非如此。对甲的房屋所有权初始登记的撤销，肯定会导致乙的抵押权登记失去权源登记。那么，作为该房屋所有权登记行为的间接相对人，对其利益的保护能否成为甲的房屋所有权初始登记不能撤销的理由呢？笔者认为不能。一是乙的利益属于个人利益，而非公共利益。二是在乙与甲的抵押权设定行为中，并不涉及第三方民事主体（真正不动产权利人），乙不构成民事法律关系中的第三人，故乙与甲的抵押权设定行为不受公信力保护。 所以，在此需要界定“第三人”的标准。该“第三人”仅为受公信力之保护的第三人，而非指登记行为相对人。二者的外延是不同的。受公信力之保护的第三人从属于登记行为相对人，受公信力之保护的第三人属于登记行为相对人的一部分，但登记行为相对人不一定就是受公信力之保护的第三人。通过以下案例可看出其不同的法律效果。 甲为乙之利益在其不动产上设立抵押权登记，后不动产登记机关错误注销了该抵押权登记，丙受让甲之不动产，并完成转移登记。丙不仅是转移登记行为的相对人，而且也是受公信力保护的第三人。即丙基于该登记错误而产生的交易信赖依法应被保护，不动产登记机关不得撤销该注销登记。[7] 同样，甲为乙之利益在其不动产上设立抵押权登记，之后，甲将该不动产转让于丙，甲、丙双方向不动产登记机关申请转移登记，不动产登记机关在未取得乙之同意的情况下，将该不动产登记在丙名下。这时，丙虽然是转移登记行为的相对人，但其不是受公信力保护的第三人。因为其权利取得之信赖基础并不存在登记错误——该抵押权并未注销。所以，针对不动产登记机关的违法转移登记行为，乙可申请撤销。 3、撤销登记与注销登记、注销的区别 登记作为不动产物权的表征，其涉及不动产登记行为（程序因素）及不动产变动事实（实体因素）两个因素。撤销登记针对的是不动产登记行为，其并不涉及作为民事实体权利的不动产物权的丧失问题。所以，撤销登记并不意味着原登记名义人必然丧失了实体权利。注销登记是以不动产物权灭失为内容的，其针对实体权利，属于不动产物权变动登记，当已登记的不动产物权基于一定的不动产物权变动事实而绝对消灭时，则须通过注销登记以反映不动产物权的灭失。注销则以既存的不动产物权登记或登记中的某一事项为对象，其反映了该登记因其权利主体丧失不动产物权而失去权利表象作用，或登记中某一事项的失效，故依法应注销是项登记。
甲为十五岁公民，其未经法定代理人同意，而将其名下的房屋出售于乙，双方办理了转移登记。这时甲的法定代理人可以不动产登记行为违法为由提起撤销该转移登记行为的行政诉讼。因为甲、乙在共同申请转移登记时，不仅提交房屋买卖合同，而且还须提交各自的身份证明，不动产登记机关应据此身份证明审查申请人是否年满十八岁为完全民事行为能力人，即不动产登记行为包括对登记申请人是否为适格处分主体的审查。而甲作为限制民事行为能力人，自应事先经其法定代表人同意，方可处分该房屋。否则，甲不属于适格主体，不动产登记机关于此情形下应不予登记。那么，在甲、乙之间的房屋买卖合同因甲为限制民事行为能力人而处于效力待定的情况下，不动产登记机关办理的所有权转移登记，显属登记错误，此错误系不动产登记机关的不动产登记行为违法所致，故依法应撤销该登记行为。但甲的法定代理人以甲、乙之间的房屋买卖合同无效为由提起撤销登记的行政诉讼，法院则应不予受理。[8]因为甲、乙之间的房屋买卖合同是否无效属于民事诉讼受案范围。若甲的法定代理人提起确认甲、乙房屋买卖合同无效的民事诉讼，然后持其胜诉的生效判决书，向不动产登记机关申请注销乙的房屋所有权转移登记，因为乙的房屋所有权因其取得原因——房屋买卖合同——无效而丧失。此时，不动产登记机关即可依此判决书，注销乙的房屋所有权转移登记，恢复甲的房屋所有权登记。 [1]我国台湾地区的土地登记制度，称之为不妨害原登记之同一性，即视更正登记后与原登记，是否同一土地、同一权利种类及同一登记权利人而定。温丰文：《土地法》，自刊，2010，第187页。 [2]焦祖涵：《土地登记之理论与实务》，三民书局，1997，第1149页。 [3]史尚宽：《物权法论》，中国政法大学出版社，2000，第275页。 [4]姜明安主编《行政法与行政诉讼法》（第三版），北京大学出版社，2010，第236页。 [5] 权利事项之不正确登记所涉及的真实权利人亦可行使登记更正请求权，以请求登记名义人排除妨害，即注销该项登记错误。 [6]最高人民法院法释（2010）15号《关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第11条第3款规定：被诉房屋登记行为违法，但房屋已为第三人善意取得的，判决确认被诉行为违法，不撤销登记行为。 [7]当不动产权利人的他项权登记或预告登记之登记由于不动产登记机关的登记行为违法被注销时，在未有第三人依法律行为而为不动产物权变动登记之前，权利人可申请不动产登记机关撤销登记。最高人民法院法释[2003]17号《最高人民法院关于房地产管理机关能否撤销错误的注销抵押登记行为问题的批复》明确“房地产管理机关可以撤销错误的注销抵押登记行为”，以回复原登记，他项权或预告登记的物权性应自他项权设立登记或预告登记之登记完毕之时生效。 [8] 最高人民法院法释（2010）15号《关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第8条规定“当事人以作为房屋登记行为基础的买卖、共有、赠与、抵押、婚姻、继承等民事法律关系无效或者应当撤销为由，对房屋登记行为提起行政诉讼的，人民法院应当告知当事人先行解决民事争议”。
本文作者王兴敏系中国政法大学法律硕士，律师、高级经济师、房地产估价师，长期从事房地产行政管理、房地产诉讼业务，曾任房产管理处副处长、司法局副局长等职务，专注物权法、房地产法等理论与实务研究。在《中国房地产》、《中国物业管理》、《现代物业》等期刊发表专业论文多篇，出版《房地产法实务问题解析》、《不动产登记概论》等专著。获得中国政法大学第四届优秀硕士学位论文，内蒙古自治区第五届哲学社会科学优秀成果政府奖。 本文作者胡忠义系清华大学法律硕士，盈科律师事务所全球律师联盟主席，多所高校兼职教授、硕士研究生导师，曾任中级法院行政审判庭副庭长职务，审理过大量不动产登记行政案件。 |
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