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随着政策对养老行业扶持力度的加大，未来养老地产发展有望提速。不过专家认为，中国养老服务市场进入快速发展期，而养老地产尚处于“看上去很美”的阶段，两者的重合呼应值得好好探索。 政策环境整体向好 不管是从政策环境，还是从自身需求来看，我国养老地产行业已经进入正轨。 当前政策环境对养老地产发展极为有利。有统计显示，截至2017年，涉及养老产业发展的政策法规超过100项。近年来随着我国逐渐进入老龄化社会和养老产业的兴起，国家和各省市先后出台养老产业相关政策，仅2016年就达到了20项以上。各省市还相继颁布了政策的落实细则，不断完善我国养老产业的投资环境和产业扶持政策，以适应老年群体持续增长的养老需求。 高力国际有关人士认为，政策的密集落地，无疑将对养老地产发展起到积极的推动作用，从政策环境上看整体利好。国家通过《关于加快发展养老服务业的若干意见》来动员社会力量参与养老产业，鼓励养老行业的产业化、创新化发展，鼓励养老地产的开发模式和运营模式的创新，无疑是加快养老地产发展的一剂催化剂。 表1 近年来我国主要关于发展养老产业政策一览 序号 发布时间 政策及主要内容 1 2017年3月 国务院办公厅印发《关于进一步激发社会领域投资活力的意见》，旨在进一步激发医疗、养老、教育、文化、体育等社会领域投资活力。 2 2017年2月 工信部、民政部和国家卫生计生委发布《智慧健康养老产业发展行动计划（2017-2020 年）》，提出到2020年，基本形成覆盖全生命周期的智慧健康养老产业体系。 3 2016年12月 国务院办公厅印发《关于全面放开养老服务市场提升养老服务质量的若干意见》，对促进养老服务业更好更快发展作出部署。 4 2016年3月 央行等五部委联合下发《关于金融支持养老服务业加快发展的指导意见》，为养老服务企业及项目提供中长期、低成本资金支持。 5 2014年4月 国土资源部办公厅关于印发《养老服务设施用地指导意见》的通知，养老用地纳入国有建设用地供应计划。 6 2013年9月 国务院颁布《关于加快发展养老服务业的若干意见》，为我国养老服务业发展的纲领性文件。 根据公开资料整理 而对比其他国家和地区养老地产发展趋势来看，目前我国养老地产已经逐步接近快速发展起始阶段。数据表明，发达国家养老行业从发展初期到快速发展的人均GDP分界线是10000 美元，而到2016年底，我国的人均GDP已经达到了8865美元左右，距离万元关口仅一步之遥，这意味着我国养老市场进入快速发展时期应该不会太长。 各地发展有快有慢 由于各地经济发展速度不同，所以对应养老地产行业发展态势也各不相同。综合来看，以北京、上海、广州、深圳为中心的三大都市圈，以及地理气候条件优渥的川渝经济圈，成为我国目前养老地产发展最快的四大区域。 高力国际通过对近40家国内领先的养老地产开发商的全国近150个项目的调研，绘制了优质养老地产项目的全国布局图。不难发现，目前我国养老地产主要分布在4个区域：京津冀经济圈、长三角经济圈、珠三角经济圈、川渝经济圈，形成4个重要的养老地产集群，其他风景优美的宜养老城市也有少量分布。 通过对比，各个区域养老地产各不相同。就服务方面来说，京津冀、长三角区域项目更为丰富，服务也更为多元化。就优质养老项目分布统计而言，京津冀以自持经营项目为主，珠三角项目以销售型项目为主，成渝为旅游养老项目为主。 各地养老地产项目售价也各不相同。根据高力国际提供的数据显示，销售类养老地产多处于城市周边郊区非中心区域，所以售价相对较低。而其中京津冀区域明显高于其他区域，均价达到了23200元/平方米，其次是长三角，珠三角和川渝区域则相对较低（具体可见下表）。 表2 各个区域养老地产平均售价一览表 区域 平均入住率 平均去化率 平均费用（人/月） 平均房价（元/平方米） 京津冀 59.45% 85% 8000 23200 长三角 56.9% 84% 8300 16000 珠三角 63.13% 90.9% 7100 12100 川渝 52.5% 96.25% 4800 11000 数据来源：高力国际 |
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