|
地下空间确权登记的四大难题 2017-09-25 王琦 王杉杉 中国不动产官微 在不动产统一登记不断推进的过程中，地下空间确权和登记面临的诸多问题及业务难题正在引起越来越多的关注，笔者对其中的一些问题进行梳理分析，以期找寻解决的路径。 地下空间确权登记立法 为满足城市发展需要，以多种方式合理开发利用城市立体空间，是优化城市空间结构和管理格局，缓解城市土地资源紧张的必要措施，也是发展普遍趋势。与此对应的是，目前我国城市地下空间确权及利用的法律规范尚不成体系。 《物权法》第136条明确：“建设用地使用权可以在土地的地表、地上或者地下分别设立。新设立的建设用地使用权，不得损害已设立的用益物权。”不动产统一登记前，各地住建部门结合业务实际，对地下空间建筑物的确权登记出台了有关办法，如《福建省地下空间建设用地管理和土地登记暂行规定》《浙江省地下建筑物登记暂行办法》等。 不动产统一登记以来，地下车库、地下商场、地铁工程等地下空间及建筑物登记需求日益增多，原有地方办法已无法适应新的要求。地下空间权单独登记还是与地上主体一并登记、权利人归属判断等问题，困扰着地方不动产登记机构的工作人员。由于缺乏法律依据，很多地方对于大部分地下空间确权基本采取不登记的模式，对不动产地下空间确权法律依据的诉求日益迫切。也只有依法依规对新设的地下空间使用权进行确权并建立与已设立使用权之间的联系，才能使《物权法》第136条的规定更具操作性，确保不动产登记“地上地下”统一。 应该说，地下空间立法是一个系统工程。纵向看，涉及地下空间规划立法、地下空间建设立法、地下空间管理立法；横向看，涉及地下空间使用权有偿出让立法，地下工程产权的取得、转让、租赁、抵押立法等。笔者认为，为适应形势需要，地下空间立法应坚持急用先立原则，解决当前较突出的地下空间权取得、登记问题，确保依法用地，在此基础上细化完善地下空间使用、管理有关技术标准和技术规范。 地下幢的设立与地下宗地关联 不动产统一登记前，土地使用权的权利设定方式分为地上、地表、地下，通过宗地特征码S、B、X来区分，地下建筑物确权则各地办法不一。统一登记制度实施后，房地一体登记和不动产单元概念的引入，使原有登记办法不再适用甚至相互冲突。相对于宗地，房屋幢并不区分地上、地表、地下，地下空间内的幢与地上空间内的幢可能是一个整体，如自带地下超市或车库的商场；也可能毫无关系，如独立建设的地下车位。对于不动产登记机构来说，此类业务不仅复杂程度高，而且存在政策空白。 以地下车库为例。《物权法》第74条规定：“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。”根据《不动产登记暂行条例实施细则》的定义，不动产单元是指“权属界线封闭且具有独立使用价值的空间”，而地下车库内的具体车位一般权属界线并不封闭，难以单独划分不动产单元，对于购买地下车库的权利人来说，这一结果不能解决其要求发放独立产权证书的需求，无法有效保障其应取得的权益。 目前，各地在处置地下幢测绘、权调、登记等过程中做法不一，地下幢的处置和地下不动产单元的划定缺乏明确而统一的标准，很容易埋下隐患。因此，建议在国标基础上增加地上、地表、地下不动产单元的结构，统一标准、统一认识、统一登记政策。 城市地下综合管廊登记 2015年8月10日，国务院办公厅下发了《关于推进城市地下综合管廊建设的指导意见》，提出到2020年，建成一批具有国际先进水平的地下综合管廊并投入运营，使反复开挖地面的“马路拉链”问题明显改善，管线安全水平和防灾抗灾能力明显提升，逐步消除主要街道蜘蛛网式架空线，城市地面景观明显好转。 可以说，城市地下综合管廊建设已经不能再停留在消除“马路拉链”上，还应当置于地下空间资源开发利用、提高城市综合承载能力的层面进行考量。但是目前而言，地下综合管廊由于权属不明，条块分割、多头管理情况严重，导致地下综合管廊的管理工作协调起来十分困难，进一步导致地下综合管廊的有偿使用等投资利用无法落地。 笔者以为，先明确“谁所有、谁能用”，才能牵头实现“谁来用、谁来管、谁来收益”的综合管理，提升地下空间开发建设程度，创造良好的运营收益环境。而城市地下综合管廊要名副其实“综合”起来，离不开权属明晰，离不开统一的地下空间不动产登记，在这方面加快加强研究和政策供给，非常必要。 城市综合体等复杂地下空间登记 随着城市化进程加快，大城市地下一般都建设了大量的地铁、隧道、人防工程、地下管网施工运营等基础设施，一些城市综合体经营着在地下开发的商业街、娱乐场所、收费停车场等商业空间。这些城市复杂地下空间涉及地下空间地质环境管理与保护，以及庞大的地下空间生态环境和生产安全问题。 《城市地下空间开发利用“十三五”规划》中指出，当前城市地下空间开发利用存在系统性不足、管理体制待完善、基本情况掌握不足等问题。要解决这些问题，一个重要手段就是完善地下空间的不动产登记制度，健全地下空间的不动产登记行为，全面准确掌握地下空间的权属情况。 由于地下空间的复杂性，相应的不动产登记目前实施起来还较为困难。如，地铁、隧道等覆盖区域较广，地下宗地如何划定？地铁等建筑区划内宗地及其上建（构）筑物涉及公共服务、交通、商业等多种用途、权属界线不明，如何确权？地下商场、地下停车场、地下管网等建（构）筑物可能涉及同一区域内多层地下空间的利用，如何确定每一层的界线范围、不同层之间如何关联？笔者认为，针对地下空间的复杂性和层次性，可采取“分层登记、空间关联、三维管控”的模式，同一区域内陆下空间每一层作为一个独立宗地进行登记，利用GIS技术建立地下各层空间数据的关联关系，同时建设地下空间三维系统，实现对地下空间的直观展示、管理和监控。 |
|
|
