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你限你的价,我卖我的价,谁也别说谁!

2017-09-28  黄麻祖鼻...


前几日,统计局告诉我们,8月份70个大中城市,68个城市房价环比下跌(新房)。


这个成绩大得很(反正找不出更好的词了),领导看了很满意!


但大家都心知肚明,这些价格下跌都是“限价”导致的,几乎所有的热点城市都执行了限价政策。


这是不得已而为之的下下策,明明市场价17000,一下子减去5000,卖12000吧。


开发商也没有好的办法,刚开始拖延,但政府有的是时间,后来大多数开发商都就范了,这是没办法的办法,不执行备案指导价就备不了案,备不了案银行就无法放款,没有回款开发商都得歇菜,虽然开发商有钱,但都是借来的,负债率70%以上的比比皆是。


当开发贷、各种基金、保险、理财等金融输血渠道被截流后,开发商最多能挺半年或10个月,再长就有点吃力了,如果对未来预期房价暴涨或上涨较大,也还可以拆借一下等待下一个行情到来,但大多数开发商似乎并没有采取这个办法。


看来,开发商对未来也是心里没谱,不然,这么多的地王都没有玩囤地,都一股脑的往外推了,这里面包括明知道亏钱的北龙湖地王金茂府和经开区地王紫云府。


今天说的是限价,聊的开了,打住!


限价有没有道理呢?


学过西方经济学的人都知道,价格是随着供求关系成曲线变化,供过于求,价格下跌,供小于求,价格上涨,这个道理,连街头卖菜的大妈都明白。


但在房价上,却让人目瞪口呆。


由于国家大力去库存,导致库存暴跌,然后就青黄不接了,可以说是供求严重失衡,每个热点城市都出现了库存5个月左右的状况,这个时候,傻子都知道价格会上涨或暴涨。


怎么办呢?


直接价格管制,也不管供给,也不管需求,那两者太难管了,供给出来远水解不了近渴,需求在去年房价暴涨的刺激下如滔滔江水连绵不绝,任凭你怎么围追堵截都无济于事。


一刀切的限价对吗?


不知道,不评价,非常时期必须用非常之策,这也是没办法的办法。


但如此一来,开发商傻眼了,眼睁睁看着大口大口的肥肉被限价给无情扔掉,这不是一般人能体会的痛。


怎么办?


只能做些地下工作了,这时,捆绑销售、双合同就出现了,不是一个开发商,而是所有的开发商都如此。


当然,有部分严格按照限价执行的区域和楼盘,但开发商无一例外地用“一次性付款优先选房”予以应对,这就苦了那些贷款买房的客户,眼睁睁看着价格下跌就是无法买到。


开发商这样做对吗?


按照省级政府的要求“不可捆绑销售”来看,是肯定不对的,但直到目前为止,还没有看到一家开发商因双合同和捆绑销售而受罚。


前一段时间,广州佛山对那些捆绑销售的开发商进行了惩罚,但也仅仅是象征性的罚了几百万而已,这和捆绑那一部分销售额动辄几千万几个亿相比,简直是九牛一毛。


你该罚罚,我呢,还该怎么卖怎么卖,不然,必定亏本呀,只能如此。


当地政府部门似乎也尽到责任了,我们罚了呀,至于开发商下面又犯那就是另外一回事儿了,如果上级怪罪下来,至少干活了。


武汉更牛,直接来了一个公文,要求开发商不得采用“全款优先”方式卖房,文出完了,亮了一下相,然后没有下文了,任何配套性措施都没有。


对于开发商来说,这个太容易对付了,你不让全款卖房,那我就来个99%付款卖房怎么样?来个98%付款优先选房怎么样?


再看南京,虽然有严格的限价选房制度,但每次都是人山人海的,大家像抢金子一样去参加抢购,每次选房都很轰动,这样的轰动效应又影响着千千万万的购房者,很多没有打算买房的也来凑热闹,造成了市场异常火爆的假象,这样的负面影响巨大,一个城市就可以影响一个区域。


我想很多其他城市之所以没有采用南京的监管方法,也是有原因的,因为,不监管,大家都偷偷摸摸的了事,影响不那么大,如果每个热点城市都这样,那么每个城市都会出现南京那样的抢房奇观,几百套房,几千个人抢,而且这几千个人从一个楼盘涌入到另一个楼盘,造成买房者越来越多、房源越来越少的假象,到最后,调控极可能出现功亏一篑。


因此,现在大多数城市都是限价楼盘想怎么卖怎么卖、政府并不插手监管的局面。


时间一长,大家心知肚明!


对于地方政府,出于稳定房价考虑,不得已实施限价政策,这需要得到开发商的理解和体谅。


对于开发商,要赚钱,就不能做亏本的生意,明明可以卖15000,你非要让我卖10000,那好,剩余的5000,我得想办法收回来,这一点地方政府也深有感触(土地限价也是如此体会)。


两者一相互理解,就出现了奇观,备案价下来了,地方政府的统计数据好看了,任务完成了,开发商呢,房价并没有少卖多少,还有惊喜哦,少交税了(捆绑部分不开发票),这似乎是上天所赐。


这就是,你限你的价,我卖我的价,咱俩谁都别说谁,如果真要追究起来,谁都脱不了干系!


而购房者呢?


统计局数据已经很明白了,房价“降了”呀,难道“降了”你还不满意吗?



《房投》并非权威,只是用一种购房者的分析角度来探讨问题,每个人都有每个人的标准,每个人也都有每个人的答案,本文抛砖引玉,希望能对诸位以后的房产投资有所帮助!房投分享稿件请发至:415570654@qq.com。




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