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截至2017.09.20，恒大市值3690亿港元，万科3124亿港元，恒大远远超过万科的市值。 相比之下，万科显得有些默默无闻了，显得有些落寞了，然而真的如此吗？数据不会骗人，我们来看看两者的优势和劣势。 一、资产负债情况分析 截至2017年06月： 万科总资产9292亿元，恒大总资产14929亿元。恒大总资产规模更大。 万科投资物业81亿元，恒大投资物业1434亿元。恒大投资物业水分更多。 开发物业及竣工物业万科4950亿元，恒大7973亿元。恒大的储备更多，更可能爆发销售。 应收账款万科1757亿元，应收账款1016亿元。万科应收账款较多。 资产负债率：万科82.66%，恒大88.74%，资产负债率均较高。 净负债率（（刚性负债-银行存款）/净资产）：万科19.55%，恒大240.04%。意味着万科的杠杆率约为0.2，万科是踏踏实实在地上走，一步一个脚印，基本不摔跤。恒大的杠杆率接近24倍，恒大是刀尖上的舞者，现在房地产销售好，恒大舞姿非常优美，一不小心的话，你懂的。 （短期+长期借款）/总资产：万科14.95%，恒大45.11%。万科短期+长期借款总额1389亿元，恒大该指标为6734亿元，意思是做到目前的规模，恒大比万科多借了5000多亿元需要还本付息的钱。体现在利息支出上，万科上半年利息支出36亿元，资本化利息30亿元。恒大上半年利息支出253亿元，资本利息210亿元。借钱总是要还的，恒大还是有压力的。 看地产，我喜欢看预收科目，这是业绩蓄水池。万科3821亿元，恒大1981亿元，就预收科目而言，如果净利润率10%，万科有380亿元净利润未来两年体现，恒大有198亿元净利润未来两年体现。 二、利润表情况 收入来看，15年-16年万科都是优等生，比恒大多一点。2017年上半年，万科收入675亿元，恒大1879亿元，为何差距那么大？结合预收账款可以看出，万科确认的收入太少，万科还有万科3821亿元销售未确认，恒大仅有1981亿元销售未确认，所以万科净利润在下半年更有爆发力。 毛利率来看，17年万科30.37%毛利率，恒大35.82%毛利率，恒大毛利率大大提高，估计是低地价的三四线开始结算所致。 财务费用看，恒大利息支出是万科的五倍左右。 归属股东净利润来看，万科上半年73亿元，恒大188亿元，恒大远超万科。考虑到结算比例的问题，实际上万科并不比恒大差。 三、资本化工具、利率及储备 资本化工具，恒大17年进行了赎回，这也是市场看好恒大的一个点，我觉得，资本化工具是解决了，刚性借款总额高达6734亿元，平均利率8.3%，仍然是恒大非常的一个弱点。相比之下，万科利率仅有5.18%。 储备情况，恒大2.76亿平方米，万科1.13亿平方米，恒大确实占优。但我认为房地产储备是优势，但2.76亿平方米储备足够恒大4年左右的开发了，中间如果出现销售下滑，恒大将会感受到巨大的压力。 四、总结 1，呆会计角度：恒大各方面数据都比万科差。恒大依然是高负债企业。 2，土地储备角度：低价土地储备是个优势，但需要建成并出售才能转化为现金流及净利润，在深圳的朋友都知道，近期新开的刚需盘首日去化率基本为1-2层，豪宅盘因为政府限价，原本12万元的卖9万，去化率能做到8层，但已经不是2015年06月的时候了。深圳是本轮牛市的龙头，龙头已经熄火了，本轮牛市也快结束了，到时候全国地产销售额还会高达12万亿元吗？ 考虑到恒大刚性负债6734亿元，利率8.3%，万科刚性负债1389亿元，万科利率5.18%，未来万科未尝不可通过并购等方式加杠杆拿地，比如广州地块就是500多亿元收购而来，从而保持自己的开发并获取合理的利润。 3，我认为相比万科，恒大高估了。水鱼，原指“鳖”，在粤语里，水鱼这个词就要根据上下文来看是什么意思了，一种意思就跟普通话一样是鳖，另外一种意思就是指那种很容易上当的人。而深圳今日旧改圈内流传着一条水鱼。一块地，正常成交价格1元钱，水鱼来了，直接按照1.2元收购，水鱼的理由是这块地未来会大幅度升值。 本人未持有恒大及万科，但本人很看好恒大和万科之间的市值差套利，等待恒大及万科的估值回归。
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