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在去年年底，我做了一个重要的投资决定，就是买入万科。如今我持股的公司就是茅台，格力，万科。三个公司仓位都差不多，今年茅台涨的比较好，所以现在茅台的持股市值要稍大于万科和格力，但总体上依然是三足鼎立，没有太大的差距，本人其他股票账户持股也和实盘账户差不多。 作者：梁孝永康2017 来源：雪球 去年底买入万科我是一把梭，当初买入均价是26.3元，买入不久就涨到了32了，不过今年又跌到了25，但是我并没有改变对万科的看法。经常看我实盘的朋友就知道，我今年在不断加仓万科，实盘账户持股数量从年初的27700股，到现在已经有34200股了，持股数量增长23%。持股成本还降低了，从年初的26.3元每股到现在的25.5元每股。而且我并没有投入新的资金，基本都是打新和分红的钱不断加仓。能在25的价格不断收集万科股票，这种感觉真好。 朋友说万科迟早会有一波行情，因为板块轮动总会轮到万科。其实我从来不关注板块轮动，也从不研究风向。我对万科的信心完全来自于万科公司本身。以及对资本市场的底层逻辑“价格短期是投票机长期是称重机”这句话的认可。 前几天万科出了中报，昨天骑行到龙胜县，准备休整一天，所以今天有时间看了看万科的中报。万科的中报非常的优秀，但是我并没有任何惊喜和意外，因为这就是万科，而且一份中报只能展示万科的一部分实力，万科真实的实力依然埋的很深。 我今天就从这份中报里面，来挖掘万科一些深藏的实力，注意只是一些实力，要深挖的话，不是一篇文章能写的完的。收入1463亿，上升5.05%，总利润265亿，下降4.6%。归属净利润125亿，上升5.62%。房地产企业中报的利润数据意义不大，因为大头在下半年特别是四季度。 上半年结算面积1050万平米，上升24%，结算面积上升这么多，而收入却上升很少，说明结算价格下降了。从报表中看到结算均价12286元每平，确实比以前低不少，这并不是房价下跌了，也不是万科在降价促销，而是结算区域的原因。万科布局于中国四大核心都市圈，北上广加中西部的川渝。这两年万科在中西部发展很快，占比越来越大，而中西部的房价比北上广几个都市圈还是要低不少。 核心都市圈的核心地段就那么多，开发完了就没有了，所以只能往城市周边或周围的重点城市发展。从万科近十年的发展数据来看，结算均价其实比十年前高不了多少，远低于中国房价这十年的涨幅，因为万科在往周边扩展。但是万科的策略依然是聚焦核心都市圈，万科涉足的城市数量远远少于恒大碧桂园这些同体量的房企，万科采取的是精耕细作的方式，在很多城市都做到了第一。 万科上半年实现合同销售面积2077万平米，下降3.4%，合同销售金额3205亿，下降4%。主要是第一季度疫情影响下降比较多，第二季度已经基本恢复，全年回归正增长问题不大。 在今年的疫情行情下，大部分公司业绩都出现下滑，而万科依然能实现这样的业绩，房子还是卖的那么好，这难道就是传说中的夕阳行业，没落的公司。很多人会说，业绩只代表以前，谁知道以后怎样呢？是啊！万科业绩多年保持稳健，却被称为周期公司，万科业绩多年保持成长，却被称为夕阳没落公司。你看，只要你对一个公司有偏见，业绩不但不能代表以后，也不能代表以前，你表现的再好也没用，我就觉得你不行。 经营现金流净额 226亿，上升155%。在房地产企业中要谈到现金流，万科说第二，没有人敢说第一。万科的经营现金流一直非常好，而且常年大大超越净利润。所以万科手里总是握有大把现金，富得流油。万科常年保持分红的记录，按现在的股价，明年的分红收益能到5%左右，分红后继续买股票，实在是太妙。 万科资产负债率83.9%，看起来很高，很多人一提起高负债率，就马上想到高杠杆，高风险。负债这个词在我们普通人身上就是你欠了钱，要面临还债的巨大压力。而在企业身上，负债只是一个会计名词，不同的负债所代表的经济实质可谓天壤之别。 万科负债结构中，应付账款和其他应付款加起来就达5200亿。谈到应付账款，就不得不说应收账款，不懂生意的人可能觉得应收账款没什么大不了，反正这个钱迟早会给你，又不是不给你。做过生意的人就会明白，他们最怕什么？最怕应收账款，应收账款不仅仅是客户欠你钱那么简单，更意味你要押款，一个生意本来十万元就可以运转，因为应收账款你至少要投入30万才能运转。因为你的资金被别人占用了，还有坏账的风险。在会计领域中，应收款是一个非常重要的大科目，一般要非常厉害的会计人员来管理这个科目，上层的CFO也不得不重视这个科目，同时他们最头疼的应该也是这个科目。 而老板最喜欢的是什么？是应付账款，这意味着你在上下游产业链中地位非常强势，你自己都不用出什么钱，大部分靠别人的资金为你服务，还不用付利息。有些人说房地产商业模式不行，其实没几个行业的商业模式能赶得上房地产。上游占用别人的资金，下游客户房子还没看到就要先交钱，这简直是梦幻般的现金流模式。但前提是你要经营的好，要不然照样资金链断裂。 再看看万科负债结构中最大的一项合同负债，高达6151亿。这个是什么含义，就是你买房的时候，要先交钱，一两年之后才能收到房子。一套房子300万，你虽然只交100万首付，但房地产企业却收到了300万，其他200万是银行帮你付的，以后你只是还银行的钱。那这300万在房地产企业的财务报表上体现的就是合同负债，因为房子还没交给你，这个交易还没完成，只能计入负债会计科目。 但是你觉得这种负债算是真正的负债吗？这种负债和那种欠钱面临巨大还款压力的负债是一样吗？不一样，而且完全相反，但是从会计名词来看，他们都是负债，都是一样的。其实从经济实质来说，这是收入，万科这种负债就高达6151亿，这种负债越多越好，并不是负债越多压力越大，像这种负债越多就越轻松。 这种负债其实就是已售未结算资源，这是万科的业绩蓄水池，也是未来几年业绩的保障。从报表可以看到，这个蓄水池金额同比上升14.2%，蓄水池水越来越深，后劲十足。 其实万科真正的有息负债只有2729亿元，占总资产比例仅为15%，净负债率27%，而万科持有的货币资金就高达1942亿。万科这种财务实力，足以保证在任何突发情况下都能安稳过冬。都说高负债高杠杆不安全，风险高。我看极少有企业的风险能比万科更低，注意极少不是房地产行业中极少，而是包括所有行业。 郁亮曾经说过一句话（大意）：“你钱越多，别人越是愿意借钱给你。当你没有钱，急需钱的时候，别人越是不愿意借钱给你”。万科因为钱多，负债率低，所以借钱很容易，利率非常低，万科发行的债券经常打破自己借款利率的最低记录。但即使借钱这么容易，利率这么低，万科依然不需要怎么借钱，维持行业低负债率极限。 万科上半年利息支出77.6亿，其中资本化利息37亿元。很多人搞不清楚房地产企业这个利息资本化是什么意思，其实很容易理解，因为房地产结算要延后2年左右。你现在卖出的房子要两年后交了房报表上才能看到利润，但是负债却是每年都要交利息的。也就是说利润要两年后才看到，但是利息成本马上就要结算，这样就不公平，出现了一个财务难题。 如何解决这个财务难题，就出现了一个利息资本化。虽然利息费用我今年要交齐，银行可不会让你拖欠利息，一分都少不了，比如你今年交了100亿利息。但是在财务报表上，我的利息费用只算50亿，还有50亿就资本化，拖到以后的年份慢慢处理。因为利润也要2年后才结算，这样利润和费用就平行了，在财务上也就公平了。 但是这里就会出现一个问题，比如万科本来有息负债就少，融资利率又低，而且利息资本化率也低，那报表数据就非常扎实，没啥水分。但同行某些企业，有息负债规模是万科的好几倍，融资利率也比万科高，这样每年产生的利息费高达几百亿，但是人家把大部分费用资本化，每年资本化的利息高达300亿以上，而他们的利润才400亿。如果他们像万科这样保守的处理利息资本化，他们报表上的利润就要变成250亿，甚至200亿，利润马上大降50%，可怕吧。 其实万科是最有资格把大部分利息费用资本化的，但是它却没有这么做。万科的业绩是实打实的，甚至过于保守，没有展示真正的实力。而很多同行就不一样了，还要在本来的实力上虚增几成。利息资本化其实只是一个例子，万科无论在经营上还是财务上，有很多地方掩藏了实力。 这种掩藏并非怀有目的的刻意掩盖，而是一个公司的文化所决定的。万科一直是保守的文化，是一种打造百年老店的心态，是一种长期的经营思维。看看巴菲特致股东的信，你可以看到巴菲特在会计处理上是多么保守。万科一直在喊活下去，其实它是房地产企业里面活的最好的。就如同华为老是在说华为的冬天要来了，这并非危言耸听，而是一种居安思危的意识。作为一个想基业长青的企业，你必须有这种意识，就是随时做好最坏的打算，也许最坏的事情永远不会发生，但是一旦发生了，你就能活下来。 再看看万科的子业务： 物业：累计签约建筑面积6.8亿平米，已经接管5.2亿平米。上半年新增签约面积0.53亿平米。上半年物业实现收入67亿，增长26%。其中55%来自于万科以外的项目。 租赁住宅：在33个城市累计开业泊寓12.73万间，半年新增1.89万间，规划和在建中泊寓5.77万间。整体出租率88%，上半年实现收入10.5亿。 商业地产开发与运营：累计开业商业项目面积836万平米，增长11%，整体出租率90.6%，上半年实现收入30.5亿元。 物流仓储：累计开业建筑面积616万平米，规划和在建面积459万平米。上半年收入8.3亿。 这些业务都在高速发展，并且保持了万科一贯的精耕细作风格，经营都是扎扎实实的。并且这些业务都是未来能为公司带来大量现金流的可持续性经营业务。跟业务规模相比，我更看重业务质量，而这正是万科之所长。比如物业服务，把物业搞大不难，难的是把物业经营的特别好，很多人可能不知道，万科物业其实已经成立30年了，可谓是厚积薄发，树大根深。 在几年前我就意识到，万科早就开始在挖掘客户的后续价值了。卖房子只是一次性交易，而万科三十多年来，积累了如此多的客户，而且都是中国四大核心都市圈的高端优质客户。如果只是做卖房子这种一锤子买卖，是对价值的巨大浪费。这些客户一辈子住在万科的房子里，万科的小区里，有巨大的存量后续价值可以挖掘。 万科物业不仅仅是搞几个保安，收收物业费这么简单。万科物业承载着服务万科住户的巨大责任，并成为后期挖掘住户存量价值的平台。万科物业有自己独特的文化，平均年龄只有32岁（包括保安在内）。郁亮说要等到大家认识到万科物业不仅仅是物业的时候，才会考虑物业上市，因为物业的价值还远没有发挥出来。 我之前发了一个“万科如何基业长青”的微博。万科一直在探索可持续发展的路，其实万科不需要急，房地产行业依然是中国最大的行业，未来还有很多肉可以吃，只是十年二十年以后，万科会走向何方？我相信那时候的万科早已经不是一个单纯的房地产开发企业。已经实现了“城乡建设与生活服务商”这一战略目标了。在很多年前，万科已经为基业长青之路做了充足的思考和行动，并已经卓有成效。我也许不会持有万科十年二十年，但我喜欢万科这种战略意识和企业文化。 很多人认为房地产企业最大的优势在于规模，拿地成本，融资利率，营销策略等方面，而我认为这些只是表面的。这其中任何一项万科都不是最好的，但是万科却是这些因素综合发挥的最好的，而且是最稳定持久的。这其中真正的原因在于万科强大的经营能力，万科通过与其他方合作开发项目以及发展子业务，其实是对万科品牌和经营能力的输出。 万科持续增长的业绩，强大的经营现金流，账上堆满的现金，不断下探行业极限的低净负债率，又大又深的业绩蓄水池，质量又高发展又快的子业务，无不体现万科的综合经营实力。而这一切又是什么决定的？是企业文化。企业文化就好像一个人的价值观，短期看起来好像没啥作用，但是它决定你往什么方向走。这也是万科在行业中如此独特的原因，还是那句话，我喜欢的并不是房地产，我喜欢的只是万科。 推荐活动 PRADA MODE文化俱乐部全球第五站将于8月31日至9月1日登陆上海PRADA荣宅。此次将由贾樟柯构思并呈现名为“面MIÀN”的特定场域创作，在荣宅这个“面粉大王”的故居巧妙诠释“面”的不同具象。 即刻登陆“PRADA普拉达”小程序，预约加入线上俱乐部。 |
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