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文|貌貌狼 公众号：财经郎眼Daily（ID:cjlydaily） 2017年国庆中秋假日前四天，全国共接待国内游客4.61亿人次，同比增长11.4%，实现国内旅游收入3856亿元，同比增长13.6%。10月1日-8日期间国内旅游人数将增到7.1亿人次，国内旅游收入将达到5900亿元，分别比2008年增长约4倍、7倍。 国庆期间，人们除了可以利用假期出去旅游，家人朋友聚会也是很多人假期的重要安排，而城市中的步行街就成为大家聚在一起的好去处。每个城市都会有步行街，它曾经是最具活力的商业空间，成为了每个城市文化的缩影。随着城市空间结构进行重组，经济重心发生转移，加上互联网行业的兴起，人们的消费观念也在逐步转变。那些承载着城市记忆的商业街经历了一个从繁华到落寞的过程，不少商贾云集的商业街在今天沦为了“食街”。 传统商业街现状 商业步行街起源于唐朝时期，在长安有东市和西市两大市场，东市主要服务达官贵人等上层社会人群，西市则是大众平民市场，更是包含大量来自西域、日本、韩国、波斯等国际客商在内的国际性大市场。到了宋朝时期，商业规模比唐代有了更进一步的发展，清明上河图就是当时商业街区最典型的代表。到今天，城市商业聚集更为集中，在历史的基础上衍生出了现在的城市商业街，由大量的零售业、服务业商店作为主体，按一定结构、比例、规律排列而成的商业繁华街道。
商业步行街是许多城市的商业文化名片，据中国步行商业街工作委员会不完全统计，全国县级以上城市商业街存量已超过5000条。而其中比较具有代表性的是：北京王府井、上海南京路、香港铜锣湾、成都春熙路、武汉光谷步行街、哈尔滨中央大街、南京湖南路、广州北京路、重庆解放碑等，这些地方也是很多旅游爱好者的必经之地。曾经驻扎在商业街上的商铺也是投资客们的首选，高额的租金、转手费，巨大的人流量，浓厚的商业氛围使这些街铺的投资回报率极高。
但是随着互联网和物联网的发展，新的商业体系不断出现，人们的消费观念逐渐发生转变。部分商业街的购物比例明显下降，中小城市的商业街甚至还陷入了“有街无市”的尴尬，一些顶着“中华十大名街”光环的商业街也未能幸免于难。无人问津、冷冷清清，与曾经的人山人海、兴旺繁华形成了鲜明的对比。 ▲厦门禾祥西路商圈繁华不再 49家店15家关门 ▲广州曾经商贾云集的商贸集散地上下九街区 虽然部分具有悠久历史的商业街在假期时依然会人声鼎沸，但大多数都是旅游爱好者选择到此一游，在这里长期消费的人并不多，商业步行街这个昔日的城市商业霸主所产生的经济效益每况愈下。为什么会出现这样的情况呢？ 昔日商业“霸主”为何会衰落？ 新模式冲击 传统商业街区的主要经营范围是批发市场、大卖场、沿街店面零售以及专卖店，主要是依靠人流的汇聚、商品的售卖和渠道的价格差赚取规模化利润。但是随着消费升级、新商业模式兴起以及互联网技术的快速发展，传统街区已经越来越难适应城市商业发展的新要求。
《2017年中国网络经济报告》显示，去年中国网络经济营收规模达到14707亿元，其中，电商营收规模8946.2亿元，占比超过60％。电商的商业模式对传统商业的冲击是十分巨大的，电商最大的优势就是价格相对低廉。曾经亚马逊、当当网一类的电商平台崛起时，上万家传统书店直接倒闭。
店面租金贵 随着我国房地产行业的发展，传统商业街区的店铺租赁费用也是节节攀升，而位于商圈中核心地段的更是千金一铺。租金的上涨使得店铺的经营成本不断攀升，直接导致商品的单位成本增加，利润进一步下滑。由此出现了“买家觉得贵，卖家还不赚钱”的现象。 经营模式单一 传统商业街区创立之初会以“低价”的优惠政策吸引消费者，从而叠加销售额，再通过开设新店，形成连锁模式，以规模化优势占据市场。但是这种模式极容易被模仿，从而导致了传统商业的创新不足，消费者形成“审美疲劳”。再加上市场竞争不断加剧，传统商业街高利润增长的阶段已经过去，因此“节节败退”成为必然。 如何激活旧商圈的活力？ 综合而言，新冲击、租金贵、没创新成为了传统商业街衰落的主要原因，那么在面对这些挑战的时候，传统商业街又应该如何转型？
店铺线上线下双线融合 目前传统商业的经营大部分都出现了同质化现象，在电子商务的冲击下，传统商业街的自营模式战略必须要进行升级，顺应电子商务的发展，进行差异化的市场定位，从而建立经营模式上的差异化。这样可以扩大传统商铺的销售范围、利润空间。线上线下双线融合也有利于实现信息、采购、物流、配送、仓储、体验和供应链合作等资源共享。
商业街功能向多元化转型 生活质量的普遍提高让人们的购买力也逐步增强，消费需求产生了差异，单一的购物功能已经不能让商业街引人入胜。但是，部分城市的商业街还尚且停留在“卖卖卖”的阶段，因此，改善商业格局很关键，商业业态的品味也需要提升，从而打造旅游、娱乐、休闲等多元化的商业街。 规划策划双管齐下 产品LOW、低档次、没品位成了大多数商业街的通病，这是因为部分城市为了“面子”工程不考虑商业基础，就盲目建造商业街，最后出现“前期无力、后期改进”的情况。街道建成后招商布局杂乱无章，引入商家也未进行明确定位，无法让消费者形成粘性消费，最终日益衰退，极大地浪费了社会资源。所以这种“先建街后造市”的情况从一开始我们就要避免，城市在商业用地规划之余也要有可行的策划方案。 此前东莞市商务局就本着“严控增量、优化存量”的原则，鼓励对已有的商业街进行资源整合，逐步淘汰定位不清晰、选址不合理和经营不规范的商业街，鼓励和引导规模商业街做大做强。
传统商业街是城市街道的重要组成部分，它犹如城市的橱窗和史册，承载了太多的故事和文化。走到今天，之所以会出现发展困境，也是由于多重因素共同造成的，其发展转型还是要从社会、经济、文化等多方面的系统性问题去考虑。
但市场的更迭不会因为任何一个行业的衰落而停滞，商店的火热也不会因为任何一件商品的下架而冷清。正如《论诗》中所言：江山代有才人出，各领风骚数百年。保持创新、与时俱进才不会沦为社会的淘汰品。
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来自： peterchiu60 > 《财富投资参考》
