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实践中，经常遇到父母作为未成年人之监护人处分登记在未成年人名下房屋的情形，但在不动产登记实务中，对其乃是持保守放任之态度，即可以处分，但并未鼓励。《不动产登记暂行条例实施细则》第十一条第二款规定：“监护人代为申请登记的，应当提供监护人与被监护人的身份证或者户口簿、有关监护关系等材料；因处分不动产而申请登记的，还应当提供为被监护人利益的书面保证。”
《不动产登记操作规范（试行）》1.9.2第一款规定：“无民事行为能力人、限制民事行为能力人申请不动产登记的，应当由其监护人代为申请。监护人应当向不动产登记机构提交申请人身份证明、监护关系证明及监护人的身份证明，以及被监护人为无民事行为能力人、限制民事行为能力人的证明材料。处分被监护人不动产申请登记的，还应当出具为被监护人利益而处分不动产的书面保证。”而《房屋登记办法》中亦有类似之规定，那么这其中所提及的“为被监护人利益”究竟如何判断呢？何种行为可以认定为“为被监护人利益”呢？
“为被监护人利益”之判断标准
在《民法通则》第十八条第一款中有关于为监护人利益之规定，但却并未明确何种行为为被监护人利益，其第一款规定：“监护人应当履行监护职责，保护被监护人的人身、财产及其他合法权益，除为被监护人的利益外，不得处理被监护人的财产。”笔者以无讼案例为检索平台，以“为被监护人利益”为关键词，也仅检索到三篇相关案例，其中重复案例两篇，也即一共有两篇相关案例，这其中仅有一篇明确在法院认定环节阐释过“为被监护人利益”之认定。
此案号为（2015）苏商终字第00157号的南京华能南方实业开发股份有限公司与朱国平、朱丽霞等买卖合同纠纷二审民事判决书中提及：“为被监护人利益的认定应当根据案件具体情况予以认定。朱某认为案涉抵押担保合同的签订并非为其利益，但就此未提供充分证据，根据查明事实，尚无法得出案涉及抵押担保合同并非为朱某利益而签订。”江苏高院之判决书中亦未有明确此内涵，其仍依据证据规则，其在主张一方未提供有效证据予以证实的前提下，依据查明事实，根据个案情况认定符合“为被监护人利益”。可见在司法实践中，亦无统一的判定标准，就如江苏高院在判决书中所提及，应根据个案不同情形，根据惯常举证责任，依据查证事实，综合认定。不过实践中证实往往要比证伪要容易一些，故而这也是上述案例之中主张非为被监护人利益一方败诉的原因之一。在笔者看来，判断是否属于“为被监护人利益”标准，亦应自证实之角度出发，自两个方面判断。
首先，本着被监护人利益最大化之原则，凡能符合被监护人利益之趋优的便可以作为评判标准，但凡足有使被监护人利益趋劣的便应成为否定之判断标准。然而此种评判不可过分武断，应有所变通，有时候一些曲线路径亦能符合当事人利益之要求。如上述案例，原审被告作为被监护人之监护人，其以被监护人名下不动产抵押担保，行为系担保监护人作为法定代表人的公司债务，乍看之下，其与被监护人并无干系，但须知，此种担保为公司继续经营提供了条件，有利于监护人利益，而监护人利益之增长，势必对于其对被监护人生活之投入更有保障，可谓趋优条件。相反若放任监护人名下公司经营恶化，而不允许以被监护人名下不动产做抵押担保，不仅不利于物之流通，发挥其融资属性，更不利于被监护人利益之保护，可谓放任其利益受损，趋向恶化。
其次，自另一方面，应尊重被监护人意愿，被监护人其虽因年龄及身心等诸方面原因，在行为能力上有所欠缺，但其并非全然无表达能力之人，针对一些行为，尤其针对不动产的处分行为，很多情形下其是具有一定程度的认识能力和表达能力的，那么其意愿是否与处分行为相匹配便至关重要。比如实践中，父母作为未成年子女之被监护人处分子女名下房屋情形，其可能为了更好的学区而选择处分房屋后进行改善性置业，然而学校之优劣是否关乎未成年人利益之增减极难判定，因这其中尚涉及未成年人之已经形成的学习习惯和氛围等诸多问题，并非被监护人认为改善被公众知悉的较好的学区，划片更好的学校便能够被评定为“为被监护人利益”之标准，很多时候被监护人可能会因不愿意改变形成的习惯或者氛围而不愿配合更换学校，那么便应尊重被监护人之意愿。
而此时，是否为被监护人利益亦应经司法机构综合判断，将被监护人意愿作为一个重要参考指标。民法总则在这一方面具有很大的立法进步，其第三十五条第三款规定：“成年人的监护人履行监护职责，应当最大程度地尊重被监护人的真实意愿，保障并协助被监护人实施与其智力、精神健康状况相适应的民事法律行为。对被监护人有能力独立处理的事务，监护人不得干涉。”足见，国家法律层面已然注意到被监护人意愿的重要性，而涉及不动产处分如此重要的行为，更应予以遵守。
登记实务中较为常见的为被监护人利益行为及“为被监护人利益”的认定时点及程度
实务中较为常见的处分行为包括出售不动产或者以不动产进行抵押，出售直接换取货币，而抵押则发挥不动产之资金融通功能。这些行为中较为容易判断的“为被监护人利益”行为包括：如因改善性住房需求而出售不动产获得购买资金的；因被监护人医疗用途被迫出售不动产；所涉不动产因不利于被监护人身心健康而不得已出售的；因资金融通需求以被监护人名下不动产抵押贷款并用以改善被监护人生活、学习等条件的；直接用于被监护人利益提升的贷款项目等等。此外，尚有一些情形，监护人所谓处分行为其虽并非直接表现为为被监护人利益，但其处分行为能够间接影响被监护人，对其有增进利益之虞，即存在趋优趋向，那么其亦应该被认定为“为被监护人利益”。比如监护人抵押不动产贷款系为了投资一个市场前景极好的项目，而其若投资成功则极有利于改善被监护人生活等各项条件。
但是存在一个问题便是，倘若此种期待利益并未实现，是否亦应认定其为为被监护人利益，或者应在其是否能够处分之初便予以考虑到可能的未实现情形而将其予以否定呢？这便涉及利益判断的时点和实现程度的问题。笔者以为，此种认定其应坚持在处分时之时点上认定，倘若要等到事实发生之后，则处分行为难道应赋予一种效力待定之形态？既然是处分行为，尤其是交易与抵押，其作为一种商事法律行为，其存在风险是必然的，我们并不能因为存在风险便否定其利益趋优之可能。可以说多数监护人是基于被监护人利益之考虑的，这也是本着一种善意之判断而赋予常见之处分以符合“为被监护人利益”之规定的资格。
比如我们熟知的孟母三迁的故事，其一次次改变居所，但第一次第二次却均未寻到有利于孟子学习的居所，那么这种不利是否应成为判定其当时处分行为的并非为监护人利益之标准呢？显然孟母在迁居之伊始是本着为孟子着想之考虑的，但无奈事与愿违，若以此结果作为评定初时是否为被监护人利益的标准，显然并不妥当。这便好比登记制度中的异议登记制度，其适用前提为登记簿中可能存在错误，而这种是否存在错误之判断则以当事人申请之时点为界限，且其错误程度由申请人自己举证，或提供初步的相关证据便可予以被受理而记载入登记簿。 至于其嗣后是否确切存在错误，并非异议登记制度之功能，而应由更正登记予以规制，且其并不应存在可能之错误而限制登记权利人之处分行为。可见可能存在为被监护人利益减损之虞便限制处分所涉不动产，此种作法并不妥当，只要存在利益趋优之虞，其与减损可能并存亦应认定为为被监护人利益。而为被监护人利益之判断，其是否造成了被监护人利益减损或增益，亦非登记机构判断范围和职责范畴，其应在嗣后存在争议之时由司法机构予以综合判定。
故而，处分行为其嗣后是否确切的利于被监护人利益，涉及纵深层次的观察和评判，且涉及被监护人利益的综合保护问题，倘若要追踪认定，势必影响物之流转效率和交易之稳定安全。且这种保护应由其他制度予以规制，比如设置被监护人利益保障基金或者自处分所得中提取一定比例的保证金等，而不应成为认定是否系“为被监护人利益”之阻碍。实务中，因其事关处分行为是否能够被记载，如何审查认定是否系“为被监护人利益”便显得至关重要，而对于登记机构，其在处分之后登记之环节，其应如何审查？是否应自监护人真实意思和当事人法律行为进行全面细致的审查？还是仅就相关书面材料和所涉当事人进行形式审查呢？
登记机构如何审查？
笔者以为，针对处分行为之审查，登记机构宜采形式审查为主，必要时询问为辅的形式。采监护人出具书面具结，由其自证为主，其次结合相关申请材料，如合同登记综合判断的形式。同时注重考查被监护人的表达能力，在必要之时可要求被监护人到场询问其意见。法律仅规定保护被监护人利益，保护未成年人利益，但却并未明确如何保护，而不动产登记作为一种公示手段，其除去公信力和推定力之外，尚具有保障交易安全，维护物权稳定之职能，尤其是针对登记在需要被监护之产权主体名下的不动产，在其为交易处分行为时尤应予以注意，此不仅为对产权人之保护，亦是对交易相对人之保护，登记机构对为被监护人利益的有效审查，可以有效规避恶意处分，合同无效等情形，同时对于被监护人利益亦能提供保障。但是审查总应有一个度量，不宜超越职权，又不宜过度干预，在法律法规及规章均不明晰的前提下，综上前文上述，登记机构也仅可就有限材料展开书面审查，在必要情形下征询被监护人意愿予以实现审查目的，以图最大限度的保障被监护人利益，维护物权稳定，交易安全，使多方利益得以兼顾。
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