文丨刘恋「维维说房」主笔 我们在杭州买房子，都是以板块为筛选。比如问：「城东新城有哪些房子好买？」「大江东板块有房子好买吗？」 看起来是对等的两个问题，挑不出毛病。其实打开地图就会发现，这两个板块是不对等的：大江东非常大，体量是城东新城的N倍，比中河高架到下沙沿江的主城区范围还大得多。 因为陌生，在很多人看来，大江东就指一个地方。不过随着熟知度的慢慢提高，以后大江东会裂变成更多的小板块。而这个时候，你也许会问，大江东究竟哪个位置更好？ 那么，在一个新城刚起步之时，我们该怎么下手买房子？简单来说，一看重量级规划，二看地铁，三看购物中心。 大江东在杭州的最东面，距离萧山国际机场大约5公里，这里是杭州主城区东部、环杭州湾的拐点。在两年前，它是一个全新的区域；但是现在，却已摇身变为杭州的热门区域。 不过要问及人们对大江东的认识，大抵是「产业集聚区」这五个字。知道这里引进了很多产业，有高端制造业，汽车产业，新能源业等，规划看上去挺好的。也知道这里绝对的房价便宜些，目前高层毛坯均价在1.4W/㎡左右。 但真正的大江东，是由原先的几个小镇组成的，现在称之为街道。最新的规划中，大江东被明确分为几个部分。 今年年初，大江东产业集聚区官网发布《杭州大江东产业集聚区（大江东新区）分区规划（2015-2030）》。 ☝大江东远期规划结构图 从这张图可以看出，大江东被分为四大区块，生态智慧新城，江东、前进、临江功能园区，称为「一城三园」。图上的「公共中心」，就是大江东管委会所在地。 我们通常把政府的所在地，看成为城市发展至高地。仔细观察，就会发现各区的政府所在地，通常来说，成熟的速度比其他位置快一些。 以前杭州市政府在武林，武林广场在城市的地位大家都知道；现在市政府搬到钱江新城，短短时间，市民们心中已全然接受钱江新城的城市中心地位。 不止大面上，小区域上，板块围绕着行政中心而发展的现象，更是明显。例如在萧山区与滨江区，城市公建配套，商场商业，高品质住宅楼的布局，就是以区政府为圆心，逐渐往外扩散发展。 大江东也不例外，大江东管委会周围，集商务办公、金融商贸、展览展示、公共服务等功能于一体，有着卓越的城市配套。因而，在大江东买房子，应该首选在公共中心的周围。 其他要考虑什么因素？就要用到地铁思维了。现在杭州的城市扩展加速，地铁是城区融合的实质性动作，要融合，首先要「靠近」。 以前老杭州人所能接受的杭州城东面，是贴沙河，过了贴沙河就是城外；后来随着地铁1号线的开通，杭州的最东面，一下子变成人们熟知的下沙。 现在杭州的最东面，是大江东。大江东规划有2条地铁线，地铁7号线与8号线。其中7号线贯穿钱江新城、奥体与机场，终于大江东管委会旁的江东二路站。 ☝杭州地铁三期规划线路图 有了地铁，大江东到杭州市中心的交通距离大幅缩短。直接受惠的是地铁沿线区域，不论配套还是房地产市场，都会相对好很多。 如果你看中的房子，不在区域的公共中心，那但愿它在地铁沿线。 第三个，是购物中心。购物中心是一个板块的「人间烟火」，有购物中心的板块，才有生活的气息。这一点，近年在杭州的很多板块都有体现，比如像杭州的良渚新城。 良渚新城起步没几年，它的夜晚还是冷的，道路比较黑，没有太多城市灯光。但有一个地方却很温暖——永旺梦乐城。永旺是良渚目前唯一的购物中心，它的负一层，有各种火锅、烤鱼、面店，入座率高，人们熙熙攘攘，很是热闹。 良渚新城的价值凸显，永旺的功劳占一半。 现在的下沙也是一样。龙湖下沙天街开业后，整个板块突然就成熟了，生活氛围浓厚了很多，天街附近二手房的成交价，已经攀上3万/㎡。 以前的杭州，新城区很少有购物中心，或者起步非常晚。但现在很快了，这一点，得感谢宝龙。很多购物中心有指标限制，不敢去新城或者县域发展，但宝龙敢。 目前，宝龙在杭州已经布局8个购物中心，位于大江东、临安、富阳等板块，有些地方此前连一个大型购物中心都没有。大江东的宝龙广场，就是大江东第一个品牌购物中心，位于江东大道上，距离大江东管委会约1.6公里，处在板块发展核心。 在大江东买房子，离宝龙广场近一点，价值更稳固，居住幸福感也会强一些。 这样罗列下来，现阶段在大江东，究竟哪里更值得买？答案已经很清晰了。 当然除了以上三要素，还有一点万万不能忽略，就是产品本身。随着品牌开发商的进驻，大江东的房产品也在进步。上个星期，大江东出现了第一个精装楼盘——旭辉宝龙·东湖城。 这个楼盘位于青六北路上，往北600多米，是大江东管委会；往南900米，是在开发的宝龙广场。地理位置用大江东官网上的话来描述——这里的大江东的核心。 重要的是，楼盘零距离地铁7号线北二路站，距离地铁8号线站点约1.2公里。未来乘坐7号线，5站路就能到达萧山国际机场，15站路到达奥体中心，而且不用换乘；乘坐8号线，8站路到达杭州客运中心。 目前这么饥渴的状态下，新楼盘的示范区开放必定有很多人去一探究竟。如果有段时间没去大江东，会发现这两年的变化十分迅速，核心区一带已经有明显的城市感。旭辉宝龙·东湖城的北侧邻近东湖公园，颇有湘湖的味道。 ☝东湖公园实景图 楼盘自身是一个30万方的大盘，由18幢精装高层和24幢排屋组成，项目门口还设了一个大约4000方的小型商业广场，业主日常的休闲消费都能满足。 排屋产品以139㎡及169㎡的户型为主，估计今年就会入市。它是大江东真正意义上的城市排屋，在板块的核心位置，出则繁华。总价还可控，适合在大江东生活的改善型购房者。 旭辉宝龙·东湖城的高层户型建筑面积段为83㎡~139㎡，83方是三室两厅一卫的户型，89方则是三室两厅两卫，125方为四房户型，都是市场主流的经典户型。 ☝旭辉宝龙·东湖城鸟瞰效果图 另外，高层精装修交付，这给大江东今后的房地产市场做了个榜样，也给购房者提供了不一样的选择。 有顺发旭辉·国悦府和旭辉和昌·都会山的装修经验打底，旭辉在东湖城上已经是如鱼得水。 最重要的还有价格。大江东目前毛坯房源均价在1.4W/㎡左右，杭州的限价是以板块为基础。也就是说，大江东的新房价格可能都会在一条水平线上：核心区的房价，和非核心区的房价不会有太大差别，当然精装修的楼盘价格会往上浮动些。 谁的性价比更高，已经不言而喻。大江东的住宅市场早已供不应求，估计这样的楼盘出来又会不大好买。 ☝高层效果图 很多人说，大江东像当年的下沙，地段、产业气质都很像，看着让人害怕，但他们往往忽略了大环境的变革。大江东的发展，绝不仅靠单个板块的「摸爬滚打」——它抓住了一个非常重要的契机：「长三角大湾区」建设，「杭州拥江发展」的历史机遇，以及地铁网络的全面建设。 大江东所在的城市起点与发展方式，应该会吸取下沙的成功经验和不足，规划、产业及地铁先行，而后才是房地产开发，给板块的市场以基础支撑。 大江东的房地产市场，也有巨大的改变，不管是品牌开发商的数量，还是房产品的品质。 需要你考虑的是，在这样的大型板块买房子，该买哪里会更好。 |
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