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洞察户型趋势，把握住宅潮流
找好户型 指北针 户型库 中国地产10强6家在用 （点击文末“阅读原文”，查看指北针户型库免费下载方式） 俗话说：买套房子穷三代，选错户型悔一生。 商品房是我们大部分人一辈子购买的最贵的商品，户型的好坏很大影响了我们每天的居住品质。 欢迎地产建筑人加入户型库QQ群：311588975交流哦！买房户型咨询请加QQ群：292231175。 各位屏幕前的户友，大家好！今天我们继续看看别墅，库哥本次推荐的项目来自北京，本次测评，是北京门头沟片区的电建金地**。 本文转载自好评与差评，微信号：ihaoping，作者：小竹子，由库哥编辑。 实际上，这并不是项目在本区域内的首次重装亮相。去年8月，电建金地**首次开盘，主力产品是140多平的四居。 目前，除了2号楼还有140平的四居之外，主力产品已经扩展至180多平的「院墅」。 同行的产品顾问告知评论君，不管面积还是总价，都能看出电建金地**与周边项目的差异，与自身一期相比，在产品调性与客户类别上也是一次重大提升。 180平米户型的入场，以稀缺奢侈品姿态，卡在了门头沟新城片区的核心板块位置。 调性平地拔高之后，电建金地**得以宣布加入京西豪门2.0之战。如果本片区有享受型的大户型需求，电建金地**已是必经之站。 1300万总价，意味着，电建金地**把战场已延伸至北京四环，目前市场上较为主流的在售楼盘，都在它的对攻视野中。 电建金地**，在长安街西延线南侧约500米，在行政区划上属于门头沟新城。 它的含义在于，在公共配套上，从轨道交通到市政道路、学校、商场的交付建设，一个统一进度开发的新区，都会有明确的规划路线，以及官方交付时间表。 这意味着，你不用提心吊胆于社区周围，会突然出现规划指标外的建筑，也不用边建边住边等待。在很长的一段时间内，与泥罐车、工地美学与入夜噪音相处，它在同一时间段内的片区集中交付，很容易塑造出整个片区的品质感。 除去外部因素的强力支撑，1300万总价起价的豪宅，产品是需要亮点的。 评论君扒到，项目总占地面积约3.6万㎡，建筑面积10万㎡。 目前在推的主力产品，是180多㎡的院墅，以及2号楼部分143㎡的精装四室。 其中，下叠院墅的布局相当不错，自带40-50平的花园，室内大概也有90㎡的拓展空间，算下来得房率可以到120%。 先以185㎡的平层院墅为准，谈几点看法： 项目信息 一、在样板间的设计中，真正的一梯一户设计，从电梯走出，是一块大概5㎡见方的侯梯厅，这其实已经进入了业主的私人领地。 但打开正门，才算回家。第一眼所见，是一块入户影壁，随行的讲解员没有多说，也能感受到很强的礼序感。 得益于电梯间居中的规划，整个户型被整齐的分成，社交与休息区两个部分，动静划分非常明确，互不相扰。 高端范与私密性儿的分寸拿捏，依惯例是高端项目的必考题目，电建金地**得分不俗。 项目样板间 二、样板间产权面积185㎡的户型，有30㎡的拓展空间，得房率大概在98%。 客厅面宽7米，进深6.5米营造出的尺度感，相当少见。 印象中，一般平层户型面宽在5米左右，就比较奢侈了，叠拼别墅，才会配备7米面宽，而且通常客厅与餐厅是横厅设计。 近一年多来，评论君几乎没有看到过2000万总价之下，纯客厅面宽达到7米的高端住宅，以至于在接下来看小户型的样板间时，都一时无法抽离。 项目样板间 这样，光客厅的面积就有45㎡多，再加上餐厅的部分，大概有62㎡，几乎赶上一个刚需的小户型。 三、一共规划了三个卧室，都是套房设计，两室朝南，一室向北，很明显是按照别墅的等级来配置。 卧室南向部分，整体面宽也是7米，主卧面宽大概3.9米，次卧面宽3.1米，这样划分下来，在面宽尺度上，还可以接受。 项目样板间 如果你是大面宽的极致追求者，那么也无妨，南向主卧和次卧之间的墙体，并不承重，敲掉之后，可以改建成另一个7米面宽的超大卧室。 但是这样一来，整个200多㎡的房间，只有两个卧室，尺度上是豪爽了，但实用性会有所折损。 四、整体看下来，项目玄关礼序的设计，和客厅的大面宽相当亮眼，不过，再好的产品，也还是会有些遗憾。 首先，样板间在餐厅北侧隔出了一间书房，留给厨房的空间并不是很大。现场体验两个人同时操作的话，会有些局促。 户型图-185㎡平层院墅 但如果改成敞开式的“西厨+中厨”，整体的通透感会显著增强，厨房狭小的问题也不复存在了。 另外，院墅产品按照毛坯交房，与一期精装相比，是一个最大的遗憾。 对此，项目也做了一个客户心理按摩方案。电建金地**会向业主免费提供三套不同风格的硬装+软装配饰方案。 这样有两个好处：首先，在选材上业主会有一个自己的风格把控，如此总价的房产，业主自然有一定的即兴创作需求。 另外，对户型折中或极端的设计细节，业主倘若有所不满意，也留下了后期改动的空间。 最后，我们来算一下价格和成本。 电建金地联合地拿下项目用地，是在2015年，当时仅仅10轮竞价，联合体便以20.3亿的价格摘牌。 剔除公建之后，项目的楼面价大概在2.5万/平。 经过测算，项目大概有15%的赠送，所以主体建筑成本，要在基础水平3500元/平之上，增加15%，算下来大概在4200元/平。 假设项目全精装销售，再计入4000元/平的装修成本，项目的成本价大概在4万/平。 表格中楼面价、计容建面、主体建筑、安装工程、内装工程都为变量，会随着项目不同而调整 由于项目毛坯和精装同时存在，为了方便计算，成本统一按照精装口径。 评论君打听到，目前项目主推的平层院墅，总销售价格大概在1300万，按照185㎡的房本面积计算，单价大概在7万。 计入赠送面积，摊薄后的销售单价大概在6万/平，利润率大概在15%，基本处于行业水平的区间内。 而从周边竞品的情况看，能与电建金地**的产品对标的项目，本就不多，自院墅新品发布后，竞争对手更是急剧减少。 目前区域内主打的，基本上是120㎡到170㎡左右的三居到四居。所以价格的参考性，也并不强。 周边竞品 |
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