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委托交易就是委托专业有资质的房地产经纪公司，整个交易过程包括发布房源信息、看房、洽谈、签约、办理贷款或资金监管手续、办理过户手续，物业交割等均由中介公司代为或协同买卖双方进行办理，买卖双方或一方向中介公司支付一定的佣金。在委托交易中，通过中介公司最大的好处就是省时省心，中介公司对房地产经纪业务的办理十分专业，能为买卖双方省去很多麻烦，尤其是需要办理贷款或资金监管的买卖双方，因为中介公司有长期合作的银行及评估机构，而且熟悉办理产权过户的所有流程，因此办理手续要省时省力，另外中介公司的信息量最大比较容易达成成交意向，并且中介公司人员是站在中立的立场，在买卖双方出现分歧时能以中间人的身份出面协调．从而使很多矛盾得到化解。但选择中介机构需要支付一定比例的佣金，会增加费用开支，而且中介市场良莠不齐，需要买卖双方予以注意，尽量选择声誉较好的中介机构，而且中介公司是以中间人的身份促成交易，不可能为双方都考虑得特别周到，因此无论您是卖方还是买方，都要保持自己的立场，用自己的方式争取自己的利益。 (一)卖方确定意向、选择中介公司、与中介公司签订《委托代理合同》 因为选择一家放心的中介机构直接决定丁交易的安全，因此卖方确定卖房意向后，如果决定采用委托交易的方式，则需要找一家可靠的中介机构；那么如何选定中介公司呢？在此我们向您介绍几种方式以供参考： 关注中介公司的报纸广告、参加房展会、直接到中介公司的门店了解情况，浏览中介公司的网站、通过亲友的介绍等。初步选定中介机构后应当查看并核实其营业执照及经纪机构资质证书，进一步了解其经营范围，看它的经营范围里是否有“房地产经纪”业务。最终选定中介公司后，就需要与中介公司签订《委托代理合同》，签订该合同后，中介公司就会将房源信息发布出去，从而寻找买家。目前与中介公司的委托代理合同形式有“一般居间服务”、“独家代理”及“限时销售”等。 (1)“一般居间服务”属于普通的居间服务形式，即买卖双方各自登记，由中介公司进行配对，并单独面向一方进行交易．但这种服务方式的缺点是，业主为了快速出售，盲目地在多家中介公司进行登记，这无形中加大了遭遇不法中介的概率，同时义又要忍受不同中介公司多个经纪人的频繁打扰，这会给业主带来很多无谓的烦恼。 (2)“独家代理”就足在一定期限内只能将房屋委托给这一家公司进行出售，在这种情况下，卖方最好选一家业务覆盖面厂，品牌知名度较高的中介公司，这样既能保证房屋尽快销售，又能避免多个经纪人的骚扰。 (3)“限时销售”指中介公司与卖方商定委托期限，若超过该期限房屋仍未售出，中介公司承诺赔偿卖方一定金额的违约金。这种服务方式给业主带来了满意度收益补偿，同时也制约了中介公司的操作行为，可谓两全其美，是一种新兴的二手房委托出售模式。 （二）中介公司发布出售信息 卖方与中介公司签订委托代理合同后，中介公司即可在自己的网站或报纸等媒体上发布出售信息，从而招揽买主。 （三）买方通过中介公司挑房、看房 买方了解到房源信息后即与中介公司联系看房事宜，并可向中介公司索要房屋的权属证明等相关文件，了解该房屋是否可上市出售，实地查看房屋本身的现状, 如房屋的质量状况、水电暖能否正常使用，小区环境、物业管理如何等。 作为卖方，最好了解一下买方的付款能力和资信状况。 （四）买方确定购买意向、买方与中介公司或者买卖双方与中介公司签订定金协议，并交付定金 确定购买意向后交付定金的意义在于，可以约束买方在一定期限内签订正式的房屋买卖合同，同时中介公司及卖方不能再将房屋擅自出售给其他第三人。如果买方违反定金协议的，则所收取定金不退．由于卖方违反定金协议的．则须双倍返还定金，即适用法律规定的“定金罚则”。 （五）买卖双方签订房屋买卖合同，与中介公司签订居间服务合同，买方向卖方支付预付款，中介公司收取佣金 一般的，定金合同中会约定买卖双方签订房屋买卖合同的期限，签订定金合同后，在约定的期限内中介公司会组织买卖双方签订房屋买卖合同及居间服务合同，买方向卖方支付首付款（定金可冲抵房款），中介公司收取佣金。居间服务合同最重要的条款即是中介公司佣金的收取。 在我国，房地产中介服务收费实行明码标价，为此国家发改委、建设部联合下发了《关于房地产中介服务收费标准的通知》，对各种服务内容的收费作了明确规定，二手房买卖过程中所涉及的费用为房地产经纪收费，即房地产专业经纪人接受委托，进行居间代理所收取的佣金。房屋买交代理收费，按成交价格总额的0. 5% -2. 5%计收。实行独家代理的，收费标准由委托方与房地产中介机构协商，可适当提高，但最高不得超过成交价格的3%。另外中介机构收取的还有一项产权代办费。这两项费用一般都由买方缴纳，也有分别向买卖双方同时收取的。 （六）在中介公司协助下办理过户 合同签订后，中介公司通知买卖双方准备好过户所需要的相关材料，由中介公司经纪人办理同签，陪同买卖双方缴纳相关税费，向房地产交易管理部门提交过户所需材料。 （七）买方支付剩余价款 如果是争数（指买方不需要贷款的）．买卖双方自行划转的，一般在过户完毕当天或过户完毕几日内由买方直接向卖方以现金或转账的方式支付剩余房款。 如果买方申请贷款的，签订房屋买卖合同并支付首付款后，在中介公司安排下，由银行对房屋进行评估并审核买方的相关资质，在银行主持下进行面签，审核合格后银行发放批贷通知，中介公司陪同双方到房屋交易部门办理过户手续，然后银行凭房产证或契税发票直接将款拨付至卖方账户。 如果选择资金监管，在买卖双方签订房屋买卖合同后，三方与银行签订《存量房交易资金监管协议》，卖方将全部或部分房教存入专管账户，待约定的条件成就时（通常凭契税发票或房产证），银行依申请直接将款划入卖方账户。 （八）交钥匙 房屋过户完毕，卖方收到全款后，在中介公司陪同下买方与卖方将房屋的水、电、暖、物业费赞等费川结清，卖方将房屋钥匙交给买方。 |
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