 法务人俱乐部 · 国内有价值的法务社群 合同法是调整平等市场主体的交易关系，即动态财产关系的法律，是规范市场交易的基本法律。在我国制定并实施合同法，对于保护当事人的合法权益，维护社会经济秩序，进而促进社会主义市场经济体制的进一步完善，具有十分重要的意义。企业在开展各项业务活动时都会运用到合同法及其司法解释，因此企业法务人员需要在平时深入理解并熟练掌握。 《中华人民共和国合同法》 《合同法》是调整合同关系的基本法律，其总则部分更是基本中的基本。合同法的总则主要是对设计合同关系进行法律调整的一般原则作出概括的规定。其中，我们列出了《合同法》总则中的28个必知的核心概念。 1、合同法与劳动合同法。 2、合同的成立与生效。 3、合同的形式。 4、合同的内容。 5、要约与承诺。 6、格式条款。 7、缔约过失责任。 8、合同的保密义务。 9、限制民事行为能力人订立的合同的效力。 10、没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同的效力。 11、合同中的无效免责条款。 12、无效合同。 13、可撤销合同。 14、无效合同和可撤销合同的效力及处理。 15、同时履行抗辩权。 16、先履行抗辩权。 17、不安履行抗辩权。 18、代位权。 19、撤销权。 20、债权人转让债权和债务人转让债务。 21、合同的解除。 22、预期违约。 23、违约金。 24、定金。 25、不可抗力。 27、合同的解释。 - 28、合同内容约定不明的处理。 《中华人民共和国合同法》（分则） 合同法的分则一方面落实合同法准则中间的一般规定，另一方面又结合现实生活中间各种典型的合同交易的特点作出不同于合同法总则的特别规定。由此可见，合同法的分则有两个功能，一个功能是把合同法准则的一般规定具体化，也就是说把合同法准则所确立的一般原则落实到企业业务活动的典型交易中去；第二个功能就是结合典型交易的自身特点作出不同于合同法总则一般规定的特别规定。合同法分则承担的两个功能，一个是原则性的体现、一个是灵活性的体现，既体现了原则性，即对合同法的总则有关问题的落实、又体现了灵活性，就是对合同法总则所确立的一般原则的变通。 《合同法》司法解释一 合同法颁布之初，对《合同法》实施的过程中和审判实践中出现的急需解决的新问题，最高人民法院制定了《关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（一）》。经过近10年司法实践的检验，证明该解释是完全符合审判实践需要的，该解释的颁布实施，一方面大大推动了《合同法》的实施，维护了《合同法》的效力和尊严，另一方面，也为各级人民法院公正高效审理合同纠纷案件，提供了明确具体的法律依据。 《合同法》司法解释二 《合同法》司法解释二历时八年，经过反复论证和讨论，最终于2009年公布实施。这部解释语言大众化的司法解释的实施成为人民法院充分有效地发挥司法职能作用，应对金融危机的重大举措。 解释二主要针对合同的订立、合同的效力、合同的履行、合同的权利义务终止、违约责任等作出具体解释。比如，规定了“情势变更”制度 解决了合同订立后显失公平的问题；规定了合同书上摁手印与签字、盖章法律效力等同，与日常交易习惯相契合；放宽了合同成立的条件，着力维护合同效力，促进交易达成，保证交易安全。 买卖合同司法解释 买卖是经济生活中最基础、最重要、最典型的交易方式，买卖合同可以说是有偿合同的典范，因此各国的合同法乃至民法典均将买卖合同置于有名合同的首位。我国也不例外，《合同法》第9章，通过46个条文，比较全面系统地规定了买卖合同法则，该章居于分则所规定的十五种有名合同的首位，尤其《合同法》第174条明确定：“法律对其他有偿合同有规定的，依照其规定；没有规定的，参照买卖合同的有关规定”。据此，很多学者将买卖合同章称为合同法的“小总则”。 但显而易见的是依靠46个条文并不能涵盖买卖合同的多样性和复杂性，《买卖合同司法解释》应运而生。 有的学者认为，买卖合同体现了四大原则： 第一个原则是维护诚实信用原则，保障公平交易秩序。比如在经典的“一物数卖”问题上，《买卖合同司法解释》第9条和第10条分别针对普通动产与特殊动产的一物数卖合同履行程序作出了规定。 第二个原则是科学认定合同效力，保障经济顺畅运行。纵观《合同法》司法解释一、司法解释二以及《买卖合同司法解释》，都有一个重要宗旨：鼓励交易、创造财富。合同是市场主体进行交易的最主要形式，合同效力认定问题直接关系到市场运转的效率，如何科学认定合同效力，自始至终都是《合同法》及相关司法解释关注的重点； 第三个原则是细化条文适用内容，提高法律可操作性。法律人常常面临的一个问题就是理论与实践的脱节，往往越是看起来完美的理论在实践中越是难以实现。法律解释是将法律规定与实践沟通起来的桥梁，《买卖合同司法解释》就合同解除和违约金、可得利益损失等问题提出了进一步的解决方案，提高了实践中这些问题的可操作性。 第四个原则是弥补法律漏洞空白，完善法律适用体系。司法解释的出台也往往意味着法律漏洞空白的填补，《买卖合同司法解释》就针对风险负担中的特定地点规则和标的物特定化规则等问题进行了进一步释明，弥补法律漏洞。 《买卖合同司法解释》细化了合同法对于买卖合同的规定，沟通了《合同法》与《物权法》等部门法，为处于经济转型中阶段的中国提供了重要指导，熟练掌握《买卖合同司法解释》是企业法务必不可少的技能。 商品房买卖合同司法解释 基于国情和历史原因，我国目前存在着不同种类的房屋，如商品房、经济适用房、公房改制出售的房改房、单位集资房以及公民个人所有的私有房等。但根据我国现行的房地产法律、法规和有关政策，这些房屋的自由交易受到一定程度限制。由此，《商品房买卖合同司法解释》应运而生。该《解释》主要有以下亮点： 一、对商品房预售合同的效力进行了认定 《解释》第2条、第6条分别就商品房预售许可证明的取得和商品房预售合同的登记备案对预售合同效力的认定处理作出了相应的规定。即认定房屋预售合同效力时仅对房屋买卖合同许可证明进行形式上的审查，符合形式要件则为有效。 二、对商品房销售广告和宣传资料的性质进行了认定 《解释》第3条将商品房销售广告和宣传资料的效力认定为要约邀请，如未将广告宣传的内容订入合同，就不能认定为是合同内容，销售广告中的虚假宣传，只是违背诚实信用原则应负的义务，可考虑以缔约过失责任对买受人予以补救。 三、对惩罚性赔偿责任的适用进行了规定 《解释》第8条、第9条明确规定了五种适用惩罚性赔偿责任的情形：一是商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；二是商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人；三是订立合同时，出卖人故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；四是在订立合同时，出卖人故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；五是订立合同时，出卖人故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。由此五种情形导致商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除时，买受人除可请求出卖人返还已付购房款及利息、赔偿损失外，还可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。 四、对房屋交付的风险责任承担进行了规定 《解释》第11条第2款明确规定：“房屋毁损、灭失的风险，在交付使用前由出卖人承担，交付使用后由买受人承担；买受人接到出卖人的书面交房通知，无正当理由拒绝接收的，房屋毁损、灭失的风险自书面交房通知确定的交付使用之日起由买受人承担，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外”。 五、对商品房包销的主体进行了认定 《解释》第22条对因包销引发的诉讼主体问题也作了明确规定。根据合同的相对性原则，因包销合同发生的纠纷，诉讼主体为出卖人与包销人。因买卖合同发生的纠纷，诉讼主体为出卖人与买受人，尽管商品房买卖合同是包销人出面与买受人签订的，但因包销人是以出卖人名义与买受人签订的合同，而且商品房买卖合同的主体仍是出卖人，因此，买卖合同纠纷的诉讼当事人应为出卖人和买受人。但如果出卖人、买受人、包销人三方在买卖合同中约定包销人与出卖人共同承担履行义务的，包销人也应作为当事人参加诉讼。 六、对商品房担保贷款合同纠纷的处理进行了规定 《解释》第23条明确规定，商品房买卖合同约定买受人以担保贷款方式付款的，因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同，并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。《解释》第24条规定，因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。
|
|
|
