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在我省，开发商与购房户签订的《商品房买卖合同》基本上是采用房产局统一格式、统一监制的范本合同。虽然是格式合同，但双方当事人是在平等自愿的基础上，协商一致才签订的。 不少地方，开发商与购房户在《商品房买卖合同》中将水、电、气开通建设费及其他费用没有列入房价，单独约定交付。自《湖南省新建商品房交易价格行为规则》出台后，购房户以该规则第五条为依据，拒绝履行合同，拒交约定的相关费用。有的甚至交费后还以该规则为依据，找开发商要求退款。此类情况在全省各地已经屡见不鲜，网络上此类帖子铺天盖地。那么，如何处理此类纠纷，笔者认为，必须以法律为依据，正确认定《商品房买卖合同》及该规则的效力。 《合同法》第四条规定，“当事人依法享有自愿订立合同的权利，任何单位和个人不得非法干预”。 最高人民法院合同法解释（一）第四条规定，“合同法实施以后，人民法院确认合同无效，应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据”。合同法解释（二）第十四条规定，合同法第五十二条第（五）项规定的“强制性规定”，是指效力性强制性规定。 在我国的法律和行政法规中，对商品房销售价格如何约定没有强制性规定。按照规定，商品房销售只需明码标价即可。《商品房买卖合同》关于水、电、气开通建设（安装）费单独约定，并不违反法律行政法规的效力性强制性规定。 正确处理此类纠纷，应该厘清以下问题： 一、关于水、电、气开通建设（安装）费的性质。 水、电、气开通建设（安装）费是开发商支付给安装施工单位的建设成本，是企业的施工（服务）价格。不少购房户乃至有关人士，将该费用视为国家计委计价格〔2001〕585号文件中《经国务院批准取消的涉及住房建设的行政事业性收费项目》及国家计委、财政部计价费[1996]2922号《关于取消部分建设项目收费进一步加强建设项目收费管理的通知 》中取消的“水电安装管理费”，认为“水、电、气开通建设（安装）费”是国家取消的收费项目。很明显，国家计委明确规定取消的是“行政事业性收费”，收费主体是行政单位，取消的收费项目是“管理费”，不是供电、供水企业的安装施工费用。 二、《湖南省新建商品房交易价格行为规则》的效力。 合同法及司法解释的规定，认定合同（或合同条款）无效只能以法律和行政法规为依据，即使省人大常委会颁布的地方法规也不能作为认定合同无效的依据，必须是违反法律行政法规效力性强制性规定才导致合同无效。《湖南省新建商品房交易价格行为规则》是省建设厅和省物价局制定的一个规范性文件，不是法律或行政法规，不能作为认定合同条款无效的依据。 三、《湖南省高级人民法院关于房屋买卖、租赁纠纷案件适用法律问题的指导意见（试行）》应当严格执行。 该指导意见是湖南的最高审判机关—省高院审判委员会依据合同法、城市房地产管理法，结合我省实际情况制定的。指导意见对于各地人民法院正确处理涉及房屋买卖、租赁纠纷，保证全省法制统一具有重大意义，应当严格执行。 指导意见第十一条规定，“出卖人和买受人对供水、供电、供热、燃气、通讯设施建设费的承担有约定的，从其约定。未作约定，如该费用已包含在物价部门备案的房屋价格构成中，出卖人再向买受人收取的，不予支持。既无约定，也未备案的，如经供水、供电、供热、燃气、通讯公司等授权收取，或者虽未经授权，但出卖人已在合理范围内垫付费用，要求买受人支付的，应予支持”。显然，湖南省高院对于商品房买卖合同的当事人在合同中对供水、供电、供气建设（安装）费自行约定是持肯定态度的。 四、坚持“禁反言规则”与“诚实信用原则” 所谓禁反言，是指人们在进行民事活动、民事诉讼时，应对自己的每一个陈述负责，不得随意做出否定在先言词的言论或行为。即使事后证明该陈述是错误的，也不得利用其为自己谋利，其基点就是违法不得获利。诚实信用原则是合同的“帝王条款”，要求人们在签订和履行合同时，必须诚实信用，以保证交易安全，建设健康的市场机制。 在《商品房买卖合同》对供水、供电、供气开通安装费有明确约定的情况下，当事人不得违反诚实信用原则和禁反言规则，应当严格按合同约定履行义务。 五、《湖南省新建商品房交易价格行为规则》应当废止或者修改。 市场经济是建立在诚信基础上的自由交易。因为该规则的制定本身很不规范，违法干预了公民、法人在民商事活动中的契约自由，客观上在误导消费者违背诚实信用原则，已在全省范围造成了商品房市场的混乱，引起许多不必要的纠纷，严重影响了社会稳定。笔者认为，该规则应当立即废止或者修改。 |
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