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来源：米宅米宅（mizhaimizhai） 作者：小爱 在城区，北京的二手房成交量远远高于新房。 作为主力的二手房在3.17新政后有过N多“传说”。 不久前的国庆，有两个版本流传。 有唱衰的，经纪人入行7年，第一次休国庆长假； 有看好的，北京二手房成交回稳，市场回温！ 房价断崖式下跌？ 成交量彻底冰封？ 中介急于逃离？ 实探北京二手房市场后，这些传说，以上全错！ 真实的北京二手房市场其实是这样的。 1 北京全款购置二手房比例全国最高 先看一个比例。2月，北京二手房交易结构中，全款支付人群占比为24.9%，4月，这个比例上升为37.92%，到5月，全款支付人群比例上升为43.23%。 逐步攀升的数字说明什么？在北京购买二手房选择全款支付的人群近一半儿，北京是全国全款支付二手房比例最高的城市。 为什么？是北京人有钱？ 北京的金融街片区，距离北京天安门、故宫博物院3公里，片区内有东西轴线长安街，地下行驶着北京的第一条地铁线，遍布实验二小、八中牛校，是北京学区房的制高点，周边多金融机构，集中高收入人群。 这些条件的存在，让金融街片区住房购买力旺盛，挂出来的房子，流通性较好，可以实现较快成交。 ▼金融街片区闻名的文昌胡同 这个区域的学区房多在16万-18万。多为老公房，80年代的房子。比如奋斗小学相邻的中央音乐学院家属楼，一套61㎡的房子现在报价在1050万，单价17.2万元。 买这个区域的房子，单单要首付367万就OK了吗？ 在北京四环内买二手房的购房者，很多是用来做置换的，购买西城的金融街片区，置换学区尤为明显。换句话说，大多数购房者并不是首次置业，而是二次置换。 那么，他只用支付630万首付就OK了？来看他要花多少钱？
这些费用包括721万+24.7万+21万=766.7万。这些费用需要购房者一次性支付。而实际支付的首付721万已经达到实际房价的7成。 也就是说，你购买这套房子，实际需要支付的首付为实际房价的七成。这是目前在北京二手房市场购买老公房的首付。 同样的问题，也出现在商品房上。位于海淀五环外的上地片区是码农较多选择的购房区域，片区内二手房价均价8.5万左右。上地佳园一套120㎡的二手商品房，报价在1150万。你又需要支付多少钱？ ▼海淀上地周边街景 告诉你，如果是二套房，你只能贷款149万，余下的你都要直接掏出。也就是说，需要支付房款的87%。 为什么？北京的二手商品房，网签价格是政府规定的区域最低过户指导价*建筑面积。 这个最低过户指导价，五环内外有差别。北京五环外实际房价高，但指导价偏低，网签价格上限只能做到374万元，贷款额度是374万元的40%，也就是149万元。 当然，你也可以把贷款额度做高，就可能变成非普通住宅，多出增值税，这部分钱就相当于白扔了，很少有人会这么做，换房一族更多选择把自己的房子卖完之后再凑点儿钱交首付。 在我们看房的过程中，二手中介常问的一句话就是，你用什么样的支付方式？ 在北京当下的二手房市场，交易结构中，全款支付人群占比逐步提高。北京二手房的杠杆在逐步加大，房子已经回归到“住的，不是炒的”功能。 北京的二手房已经回归到住的层面，但二手房价已攀高，实际首付的拔高对于想要以小房置换大房的主力购房群体而言，难度越来越大。 2 房价普降10%-15%！ 话题再度转回。北京的二手房房价是否真的降了？降价难道还是传说中的个别现象？ 还从北京的风向标西城说起。在西城，有个神盘，荣丰2008。这个建于2001年的小区，是北京最老的几个LOFT之一，整个小区以20-50平的小户型为主。 从当前居住角度看这个小区，缺陷太多。物业管理混乱、墙面密布小广告，梯户比太高，居住舒适感极低。 ▼曾经的神盘荣丰2008 这样的蜗居，靠着学区的作用，在去年年中，成交单价8万元，比当时城区有些新入市的高端住宅价格还高。 目前，这个小区平均降幅15%。52㎡复式报价705万，议价空间在20万-30万。
当然，这些房子所谓的降房价，都只是和去年年初3.17新政前的超级高峰值相对比的。如果对比去年的价格呢，显然同比还是稍有上涨的。 拿上地佳园来说，去年夏天的成交价大概在8万多，到今年年初甚至报价到11万，现在又回落到10万左右的价格。 这说明什么？ 看整个北京二手房市场，你会发现，越往城市核心走，有学区、有地铁，房价抗跌性越高，实际成交价格平均下浮比例也更低。而城市郊区，在房价下行时永远大概率首当其冲。 比如通州，有些小区在去年年初，最高成交价能攀到7万，而今有业主急于换房，跌破5万，降幅要超过25%。 在城六区，包括学区房在内的二手房住宅价格逐渐回归合理。二手房的价格短期内难以反弹，但接下来下跌的速度会明显减弱，进一步大幅下跌的空间与业主抛售冲动心态有关。在郊区，下跌态势仍将继续。 3 城区看房量略有增加，可买吗？ 我为什么说包括学区房在内的住宅价格逐渐回归合理，但接下来下跌的速度会逐渐减弱？ 有几个现象，给大家说一说。 我们先来看一张图。 ▼北京二手房住宅成交量 注：数据来源网络 这是北京今年的二手住宅成交量，从3.17新政之后一路下滑，到7月达到了最谷底。从8月开始缓缓复苏，环比7月涨幅7.74%，9月环比8月涨幅15%。虽然实际成交量绝对值仍然未突破10000套，但突破8000套的二手房市场已经呈现缓慢复苏的势头。 第二个现象，正值上班日，我们实际看房过程中，经常会出现两拨人甚至三拨人同时在看一套房子的现状。 这多出现在北京总价600万-800万左右的二手房中。这个价格区间，恰恰是城区内，刚需所能承受的北京二手房房价区间。 第三个现象，相关统计中，在二手房卖方市场，业主挂牌价已经连续下跌4个月，目前挂牌价下跌趋缓，有些区域，低总价的二手房价格已经有止跌趋势。 中介集中所推的主力房源，基本上都是报价接近市场真实价格，等换房的置换一族房源。 所以，在北京，目前城区内二手房市场已经回归平稳，杠杆持续加大的前提下，这已经是一个全靠自住来填满需求的市场。 如果你要买100平以内的房子，尤其是小两居，近期可以开始逛逛市场，好好挑一挑，遇到急于出手换大房的业主，可以砍价拿下。 但是，要买100平米以上的房子，再等等也无妨，要买北京郊区的二手房，也可以再等等，也许过完年。 来源：米宅米宅（mizhaimizhai） 作者：小爱 |
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