社区商业往往作为其住宅项目的附属产品,在快速发展的背后,出现了不少令人尴尬难题,如体量过剩、商业形态不符合市场需求、定位缺乏引导后期运营等。 社区商业如何精准定位仍是企业关心的重难点。 如何突破这一难点命题?本文将从以下三个问题切入分享妙招: ·做多大的商业? ·这些商业具体来说是什么? ·如何做到商业价值最大化? 本次研究针对三大问题,将厘清“量”、“形态”、“业态”、“策略”四个概念的相关因素。 研究背景介绍 1.研究对象 基于对国内一二线城市的郊区住宅新区,以及三线城市的新开发区住宅的社区商业进行研究,将社区商业分为邻里型、社区型、区域型、超区域型。 本次研究的对象,是邻里型社区商业。 2.研究形态 邻里型商业形态包括:沿塔楼底对外商业、居住区商业街、单栋主力店式商业。 第一部分、关于形态 1.量的判定 在项目中,定量主要来自两个指标的参考:项目指标及国际最佳商业配比。 将国际最佳商业配比与项目指标进行比对,我们可以得出本区域内商业量是否在合理范畴,这在一定程度上影响了商业的空铺率和运营效率。 2.组合模式的设计 结合社区商业不同形态的分类,根据具体的项目商业量来组合最合适的商业形态。 3.地块价值判断 各个不同项目都有着自身的特殊性,我们归纳整理出影响地块价值的关键因素,综合分析各项判断因素,结合项目的诉求对地块价值进行排序,结合项目诉求对商业进行合理布置。 4.考虑总体规划道路等级对商业的影响 要考虑到不同等级的规划道路,对商业的影响是不相同的。
5.组合出最合适的商业形态 最后,产品的量决定了产品的形态,产品的形态与价值面决定了产品的形态落位,最终组合出最合适的商业形态。 第二部分、关于业态 1.业态特点 目前消费者对于社区商业依然以日常生活基本需求为主,此类业态的特点是:经常性、便利性,但不一定价格低廉。 2.分布&比例 研究调查显示,各种业态的面积及需求各有不同,且其比例分布也是不尽相同的。 3.主力店 主力店是社区商业的核心竞争力。主力店一方面需要较大的面积,而另一方面则是拥有一定的品牌知名度。 社区型商业的主力店包括:超市/便利店、大型餐饮、休闲娱乐和银行等新型创意主力店。 4.落位排布 通过消费者研究、商家研究以及竞品分析共同形成了项目定位和业态定位,产品业态的定位决定了业态的组合和比例,进而决定了产品的商业落位。 举个栗子:从量的层面看案例 以上讲到的都是关于社区商业的落位问题,两者相对独立而又相互影响。商业的落位做得好,是后期社区商业成活的首要条件。我们举个栗子印证下上述方法。 广州某项目: 该项目的商业主要分布在观景路(小区内主道)两侧,服务对象主要为小区内居民兼顾部分周边人群。 项目建筑形态&商铺类型 社区商业的业态分部 主力店分布不均匀 点评: 该项目的打造的社区商业建筑形态丰富,包含商业街,沿街商业及独栋商业等;业态丰富,主力店有超市、银行、教育、学校、社区医疗等,但是主力店分布不均匀。 从后期运营上看,该商业街内街经营情况一般,仅有少数教育较好,外街整体经营状况良好。 结语 社区商业定位最开始要搞清楚的就是“量”。因为“量”是决定社区商业组合“形态”的关键因素,然后结合“业态”的选择排布和主力店的分布进行考虑,最后可以初步得出产品的整体商业落位。 秋天来了。 顾妍妹一直很羡慕,可以在自家院子柿子树下,直接摘果子吃的盆友~~生活在城里,我们更能期待的是,下楼在社区商业店就可以买到好吃的柿子。 为了千千万万像顾妍妹这样的馋猫,策划、开发的亲们要考虑方方面面的细节,才能有美好的社区商业区。 除了这期的社区商业策划排布,我们还会分享许多实操个案。比如,“怎样通过策略优化调整,实现商业价值最大化”等等。 祝大家秋天有满满的收获! 觉得不错,请点赞! |
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