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前不久，国内首单央企租赁住房 REITs、首单储架发行 REITs ——中联前海开源-保利地产租赁住房一号资产支持专项计划获得上海证券交易所审议通过，开创了租赁住房资产证券化新篇章。 自中央以「房子是用来住的，不是用来炒的」定调住房市场以来，住建部积极推动住房租赁市场的发展，各地政府也纷纷推出租赁市场实施办法，积极培育机构化、规模化的住房租赁企业，鼓励国有企业布局住房租赁业务。同时，支持房地产企业进行创新租赁住房资产证券化实践，积极盘活存量房屋用于租赁，增加租赁住房有效供给。本期我们就以美国第一家上市的公寓型 REITs —— EQR 公司为例，向大家简要介绍一下其发展历程与运营优势。 EQR ：美国第一家且保持领先的公寓型 REITs EQR（ Equity Residential ）成立于 1969 年，是一家总部位于美国芝加哥专注于经营和管理公寓的运营企业。其在 1993 年正式上市，成为美国第一家上市的公寓型 REITs 。 EQR 的发展历程经历了快速扩张到缩减规模精细化运营的过程， 2015 年， EQR 直接或间接持有的物业已达 394 个，分布在 12 个州和华盛顿地区，公寓房间数共计 10.97 万个，当年拥有数量在美国公寓型 REITs 中位居第一。进入 2016 年，公司完全剥离非核心区域资产，进一步聚焦核心城市，同时也减少了物业持有数量和公寓房间数。 美国主要公寓REITs市值/亿美元（据7月28日收盘价） 数据来源：Bloomberg,广发证券 EQR 发展战略：从规模扩张到聚焦核心市场 作为美国最大的公寓 REITs 运营商之一， EQR 在1993年上市后，在美国的宏观经济和出租公寓的整体市场环境的影响下，公司的业务战略发生多次转变。根据公司战略与资产规模，公司的发展主要可以分为三大阶段： EQR三阶段发展概况 数据来源：EQR年报,广发证券 第一阶段（ 1993 年- 2000 年）：快速扩张阶段 上市之后 EQR 借助高效多元的融资在全国范围内大规模收购资产实现快速扩张； 第二阶段（ 2001 年- 2005 年）：短暂的多元业务尝试阶段 公司于 2000 年 7 月通过收购 GLOBE 公司进军家具租赁等新业务，但后因管理问题，在 2002 年 1 月剥离，专注公寓市场。而在主业公寓方面，公司放慢扩张步伐，出售资产与购入资产（因此阶段资产价格持续上涨，公司也通过部分自建增加持有物业）处于相对平衡状态。 第三阶段（ 2006 年-至今）：聚焦核心市场阶段 公司加快在核心市场资产布局的同时，逐步直至完全剥离非核心区域资产，实现退出并确认增值收益。于此同时，积极调整物业类型，逐步聚焦租金价格较高的中高层物业。 EQR 运营优势：从招租到增值服务到成本运营 在确定聚焦核心城市，并逐渐转向以单位租金较高的中高层房型的投资策略以后， EQR 在运营端从招租获客、协助客户签约入住、再到入住后的租后服务提供了全流程、高品质的便利服务，为 EQR 降低空置率、获得更高的租金溢价奠定了坚实的基础。 客群锁定青年群体，引入信息系统拓展招租渠道 从招租获客开始，首先在客群上， EQR 将客群锁定在千禧一代中高素质、高学历、高收入的青年群体。相较于中年人士，青年更加注重事业的追求与生活的品质，租房对比住房提供了更多的便捷性与灵活性，而 EQR 的公寓多位于核心城市的核心地段，能很好满足的青年人的租房需求。除此之外，根据 Joint Center for Housing Studies of Harvard University 的调查研究显示，在美国，促使一个家庭首次购买房屋最重要的因素是当他们拥有孩子时，需要通过买房确定未来孩子的抚养与教育问题，所以首次购房者大多数都是有孩子的。 美国各类型租房人数（万人） 数据来源：Americas Rental Housing 2015,广发证券 锁定主力客群后，从招租渠道上， EQR 自 90 年代起便引入了信息系统以实现从租房到入住的全流程一站式服务，其便捷性从招租开始就得以体现。通过 EQR 的官方网站，租客可以便捷的点击进入所在城市查找房源相关信息，并选择想要居住的区域。在房源展示页面，网站完整的展示了公寓的社区配套、内部共有设施，以及周边的公园、餐饮、交通系统等公共设施。值得一提的是， EQR 的所有项目均能直接链接到著名的独立第三方社交网站 Walk Score 的评分页面中。 EQR某项目Walk Score评分 数据来源：Bloomberg,广发证券 以「服务化、社区化、便捷化、灵活性」四大宗旨构建服务体系 其服务从租前到租后贯穿「租赁生命周期」的全流程：招租获客伊始，公司除了通过线上官网建设扩大影响力，降低招租获客成本外，公司还通过与行业龙头公司合作提供了两项重要的租前服务（搬家、家具供应）提高租客的签约率。租前服务的第一项是搬家服务， EQR 与美国最大的汽车租赁服务公司 Zipcar 进行合作。Zipcar能够提供卡车、混合动力车、豪华车等多种车型，可满足不同层次不同用户的用车需求，其车辆数高达 12000 余量，覆盖全美多个城市，驾驶费用为每小时 8 美元- 10 美元之间，为没有车的租户搬家提供了极大的方便。 EQR全流程服务 数据来源：EQR官网,广发证券 EQR 的租客搬入新房之后，有 30 天的体验期，在体验期间，如有不满意，可以无条件换房或退房。如租客决定退房，则仅需支付实际居住天数的租金即可，剩余租金将被全部退还（但与申请入住相关的费用将不能退还）。我们认为这充分体现了 EQR 以客户为导向的服务理念，有助于提高入住率。 EQR居住配套与服务 数据来源：EQR官网,广发证券 除了配套完善之外， EQR 的对服务质量也提出了很高的要求。日常服务请求承诺在 48 小时之内解决， EQR 的日常服务包括对：室内电灯开关和出口，空调，热水器，冰箱，灶台，洗碗机，洗衣机，干衣机，垃圾处理器，排水管堵塞，门锁，窗锁，烟雾探测器和一氧化碳探测器等各类设备的维修护理。如果在规定时间内未解决，客户有权利进行投诉，而 EQR 将在 24 小时内对客户进行补偿，直到问题解决为止。 除了提供居住中的服务， EQR 考虑到还不仅是租赁居住本身。它的服务更是衍生到了居住以外。首先，值得一提的是 EQR 的「转移计划」：当租客发生家庭变化或工作变动时， EQR 将协助租客在其未入住的公寓中进行选择，以匹配租客未来的工作生活需求。由于 EQR 对于核心区域的完善布局，使得其能够覆盖大部分租客的搬家需求，转移计划在体现 EQR 人性化的同时，也提升了 EQR 的续租率。 EQR租金转移计划与租金抵扣买房服务 数据来源：EQR官网,广发证券 |
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