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字数3500阅读时间6分钟 上海君澜律师事务所 陈来悯律师 基于输出的输入，效率最高。学习时，给自己定个目标：不管是写个学习笔记，还是留言写下感想，都是高效学习的最佳方法。 ——罗辑思维联合创始人CEO 脱不花 引言 设计阶段是全过程造价控制的关键阶段，做设计阶段的造价控制，就是在做事半功倍的事情。 一般工程建设可以分为可研、概念和方案、扩初、施工图设计四个阶段，施工图设计阶段的造价控制工作我们相对做得多，由于前三个阶段发生在项目最前期，我们多是没有机会而难以体会到其对成本和工期控制的较大影响。 近期我参加 了《标杆房企新技术、新标准与设计成本优化管控》的课程，王昕老师结合案例，系统解析了住宅及社区商业在可研、概念、方案、扩初设计阶段，标杆房企是如何运用关键技术及设计标准化来控制成本、提升项目货值及溢价，非常值得我们学习借鉴！ 下面，我从可研、概念和方案、扩初设计三个阶段，来回顾一下王昕老师的精彩讲解。 一、可研阶段 在可研阶段，设计与成本控制重点就是两大内容：宗地研究、建设指标和规划条件，并通过对项目的收益和风险分析，保证项目的可行性，控制投资风险。 1、宗地研究 需调研地块的地理位置、周边公共设施、公共配套的情况，以防配套不齐全导致项目成本增加、工期延长和业主投诉等。 还需调研地块地形地貌、水文地质条件，注意周边是否有高压线、变电所、排洪沟、暗渠、噪音源、土地污染或需要保护的构筑物等不利情况。 案例 智慧之城项目，用地面积约243,000平方米，绿地率≥40%，容积率1.6。地块北侧有一条长约660米的高压线通过，有一条长约630米泄洪渠横穿项目。 高压线导致两个住宅楼施工的塔吊安装位置受限，措施费增加约50万元。泄洪渠导致项目的规划变更，仅泄洪渠建设导致项目增加直接成本约400万元。 2、建设指标及规划条件 主要有用地面积、使用年限、容积率、建筑密度、绿化率、建筑限高、建筑退线退界距离、日照间距、商住比、车位配比及地下车位占比、人防规划要求、充电桩数量、PC预制率、公建配套或公租房等福利性建筑配建要求等。 案例 胶天境住宅项目用地面积约41000平方米，拿地前已按正常建筑4边红线退距离为6米做了规划方案，但拿地后才发现控规要求，项目的实际退线距离已有增加，其中两边为15米和另两边为9米，建筑控制线内面积减少约5100平方米，导致低密度产品减少，既影响了项目成本，又耽误了设计周期。 小结 在拿地前应该进行详细研究宗地周边、地块建设指标和规划条件，以正确评估风险和收益分析，提前做出预案，保证项目的可行性。 二、概念及方案阶段 概念及方案设计主要是总图定位、项目分期、确定项目项目的可售比，尽量将土地价值开发到最大，达到货值最大、产品适销、成本合理。好方案一定是算出来的，不是拍脑袋拍出来的。 为了达到这样的效果，概念及方案设计需遵循的一些原则 ： 1、合理的总图定位 总图还决定了景观架构、格局及品质，根据项目定位，通过多方案比选，确定产品配比及平面布局。 ①趋利避害，规避不利因素，如软弱地基、高压电、国道噪音等。 ②顺势而为，平衡土方，做到土方量尽量少。充分利用机电市政配套位置布置各种管线，使其距离可靠且最短 。规划合理布置路网、消防车道、出入口；优化车道线路，控制好单车位面积；地下车库尽量互联互通，控制地面出入口数量。 ③60分万岁，政府规划的一些强硬指标达标即可。如人防规划，越少越好、越低级别越好、物资库最好、建设与缴费权衡、控制人防口数量；地下室及人防面积，原则上满足规划要求的地下车位配比和功能即可，除非车位售价能高于建设成本则可多建。设备房的布置不应影响车道两侧的停车位，设备房面积勉强够用即可，不可随意多做。 2、合理项目分期 规划时就要根据市场及现状明确开发分期，保证首期优先开发原则 （考虑示范区及形象）。某标杆房企规定首期不得建地下车库，以快速回收投资，使得现金流早期回正。 3、合理的可售比 可售、不可售面积比的控制，计容、不计容面积的控制是概念和方案设计的阶段主要注意的一个重点，要严格控制非可售结构面积。 要严格测算赠送面积成本增加与售价增加值的关系，谨慎决策；一般来说土地便宜，不要送面积；土地越贵，越送面积。 某标杆房企住宅可售比标准表
1.此表中为住宅可售比，不考虑商业及公建配套部分 2.停车配比计算法则：停车配比=100×住宅车位数/可售住宅面积 3.当万平方米住宅塔楼投影面积在1500~2000m2之间时，可售比指标允许在上表基础上下降1.4%；当万平方米住宅塔楼投影面积在2000m2以上时，可售比指标允许下降1.8% 4、其它原则 商铺设计原则：小商铺是现金流，大商铺自营；除非消防要求，尽量不断铺；商铺前不设花池、大树、楼梯等，注意可视性。 某标杆房企规定超高层的设计原则：标准层的面积不大于2530平方米，高宽比控制在7以下。 小结 在概念和方案设计阶段，设计既需要根据地块和政策特点顺势而为的设计，又需要注意可售比的指标，做多产品配合组合，通过采用多方案比选，确定财务最优的方案设计。 三、扩初阶段 扩初设计处于规划方案设计与施工图设计的中间环节，是对方案设计的进一步深化和落实，也是施工图设计的基础，在本阶段需要确定众多的单项方案，进而基本确定了项目绝大部分的建安成本。 某标杆企业为控制本阶段的设计质量，制定了《重大设计成本质量管理办法》，详细的阐述了单项设计方案的质量控制标准及指引，控制流程等内容。明确列出了设计过程中需要重点把控的单项方案如下：
地上建筑部分的施工技术经验比较成熟、规律可循，可有效精确控制成本，而地下建筑部分，通常因建筑业态不同、地下水质条件复杂、施工条件多样，导致施工方案变化较大，成本变动较大，因而应把大部分精力放在地勘报告、基础和基础选型、地下车库上。 1、地勘报告 地勘报告能综合反映和论证勘察地区的工程地质条件和工程地质问题，是方案设计重要资料和依据，对设计方案和施工成本有巨大影响。因而一定要控制勘查报告数据的质量，应要求地质勘查单位提供中间报告，并应将地质报告中的地质参数和周边地质情况相比较，会同设计方进行评审，通过后方可编制和提供正式地质报告。 结构设计人员需认真查阅地质勘察报告，分析地质参数，研究工程地质特点和有利不利因素，根据安全性和经济性原则提出分析意见。 2、基础和基础选型 根据地质报告，应优先选用独立柱基+防水板（有地下室）的形式，若需采用筏板，应进行平板式和梁板式技术经济比较，一般情况建议选用平板式底板，应按板的抗冲切、抗剪承载力综合确定板的厚度，计算板的配筋。 若确定采用桩基方案，需进行桩型、桩径、桩长多方案比较，同一片区不同单体可根据需要选用不同桩型，桩身的混凝土强度等级应与单桩承载力特征值相匹配。 3、地下车库 地下车库设计阶段设计成本控制与标准化：将单车面积控制在30平米左右，将钢筋控制在90公斤左右，将层高控制在3.6米、3.3 米、2.8米，将优化公司所有关键技术标准化表格化。 综合考虑顶板和地板成本的折减成本。消防车道应尽量少布置在车库顶，消防车上车库顶造价增加约150元 ；满足使用功能时尽量减少屋面覆土。 小结 在扩初设计阶段，进行知识管理，通过单项方案技术标准化、表格化，严控设计、成本、施工难点和重点，控制设计流程，严控工期、技术和成本。  前期的定位设计阶段决定了项目的绝大部分成本，决定了项目的收益和成败。设计阶段是成本策划、成本分配的过程，是提升项目价值的最关键阶段。 在可研、概念和方案、扩初设计三个阶段，通过产品组合的多产品配比、多方案比选，确定财务指标最优的产品配比方案，以实现土地价值的最大化；通过竞品分析，应用价值工程的原理，严控结构性成本，合理分配功能性成本，灵活适配敏感性成本，提升项目货值及溢价。 对房地产项目而言，设计管理的任务就是通过设计过程管理，以实现项目价值收益最大化和品牌美誉度提升。“懂成本的设计才是好设计，懂设计的成本才是好成本”，设计部门和成本部门相互配合、共同努力，达到设计成本协同管理，共同为项目增值。 作者：王玉环 |
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