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政策解读|市场预判|买房观点|楼盘点评 全文约2700字，阅读需要4分半钟。 11月2日，由公众号“观雨大神经”原创的《现在还买不买房？六大问题带你看清房地产真相》，经“叶檀财经”转载后，迅速发酵为10w＋。 这篇文章逻辑清晰，表现形式通俗易懂，对于一般购房者而言，具有极强的科普价值。阅读之后，会有一种“恍然大悟”的即视感。 当然，同样作为公号狗的我来说，膜拜10w＋是必然的，但是在反复阅读了原版和翻版，以及逻辑复盘之后，我发现有一点不对。所以特意写出来，让大家再琢磨琢磨。 1、原创很大度，翻版不厚道。 在原版文章的末尾，观雨大神经做了一个声明：欢迎转载，转载时请注明作者并保持作品的完整性，谢谢。 看的出来，作者跟一般公号狗（比如我）不同，他很大度，丝毫不介意别人转载他的文章，说明他希望自己的观点被传播的越广越好。 但是翻版“叶檀财经”不太厚道，虽然注明了文章来源，但却删掉了文章中很重要的一段，并没有如约保持作品的完整性。 被删掉的内容如下：
看懂了吧？别人是卖小秘圈的，教你怎么通过买房，实现千万身家。出来站台的，还有水库诸多大神：欧神、朱红之泪等等。
当然，这可不是免费的，1666元，包教包会，随到随学。 所以，当我们率先掌握了一篇文章的动机之后，再来看这篇文章，就会变得很有意思了。 2、是房地产真相，还是逻辑陷阱？ 抛开动机，我们来谈内容和逻辑。 本篇文章，从六个角度剖析中国房价的本质，环环相扣，精彩绝伦，稍不注意，连我都差点掉坑里。 第一、买房＝买城市股份，城市化不息，房价不止。 听上去浅显易懂，简直就是至理名言。 但是放屁！
其实朝鲜的首都，平壤的城市化率还不错，2010年就达到60.6%了，人口也有1416万，国际大都市的水准了。但是房价是0，没错，福利分房不要钱。 好，说朝鲜太欺负人了，我们说雄安新区。这片方兴未艾的土地，城市化率一定会越来越高，但是房价，没门！ 所以，城市化率会不会作用于房价，还是取决于国家想不想做这个生意，如果国家没这打算，或者想要纠正这个打算，那么房价就可以歇菜了。 其次，就算这个生意还要做，城市化也是有边界效应的。过去，我们城市化率低，城市化速度快，所以房价涨幅较大。但是随着城市化进入后期，房价还会继续高速增长吗？ 截止2016年年底，成都的城市化率已经达到了70.6%，而日本房价崩盘时，城市化率是77.4%。 第二、城市化、通胀、供地少、调控，高房价的四大引擎。 城市化刚刚已经讲过了，我们来看通胀、供地少和调控这三项。 首先，通胀是指货币超发，也就是M2，这个是正确的，对房价有中期决定作用。
但是货币的超发不是这2年才有的，而是连续的、一贯的。为什么这2年的房价涨幅可以翻倍，而过去3年房价却低位横盘呢？ 这跟房地产的周期有关！也就是说，在房地产的下行周期，货币超发房价也起不来，而在房地产上行周期，货币超发的累积效应会爆发。所以，当我们说货币或者通胀会造成高房价，理论上或者长线来看，都是对的，但是要结合房地产的周期，并不是任何时候买房都是正确的，一定要在下行周期结束，上行周期开始的时候入手，是最明智的。 相反，炒房者当然希望你在上行周期结束，下行周期开始的时候接盘，高位出货这种事，他们永远不会告诉你！ 此外，我们还要看货币发行即M2的增速，它代表的是趋势，目前应该是自2008年以来的历史最低点，说明货币正在紧缩，利空房价。 其次，我们说土地供应。 一个城市的土地当然不会敞开无限供应，它是调节供需关系的一个核心。目前国土部已经明确要求土地供应和库存周期结合起来，库存少，加大供地；库存多，减少供地，都有明确的标准和要求。
而从成都未来三年的土地供应规划来看，明文规定了供地数量、区位和时间，三年供地，逐年递增。所以供地越来越少，根本无稽之谈。 最后，说到调控是高房价的引擎之一，这就有点无耻了。 大家可能有一个感觉，为什么调控之后房价反而越涨越高，然后错误的把房价上涨归罪于调控。但是请仔细想想，如果不调控，房价还是现在这个样子吗？早就上天了吧？ 正确的理解是：不是调控造成了房价上涨，而是调控在短时间内没有阻止房价上涨，但随着双方力量的此消彼长，调控必定见效，历史上从来没有任何一次调控失效的案例出现过。 还有，既然调控是高房价的引擎之一，那炒房客应该用力鼓掌，为调控叫好才对，为什么极力抹黑调控，混淆舆论，让购房者把怨气都往调控上撒呢？不过是希望绑架民意，施压政府，希望早日结束调控罢了。 第三、国资进入租赁市场，能否降房价？ 原版文章中说，因为政府每次卖地都卖低了，所以要自持物业，改收租金。 那么我们换一个思路：一个炒房客，有100套房子，从历史上来看，你过去卖掉的每一套房子，都卖低了，那你为什么不只买不卖，永远持有房子，然后收租金呢？
所以这又是一个黑逻辑。政府大力发展租赁住房，就是为了保障社会底层人民的居住需求，同时提倡购租同权，让真正的刚需不需要通过买房来为炒房者接盘，就是一次釜底抽薪，对炒房者杀伤力极大。 此外，你们不知道还有一个东西叫REITs(房地产信托投资基金)吗？保利已经获批了，这意味着国企持有的租赁住房，会通过REITs的形式卖出去，并不会像文章所说，国家因为土地卖便宜了而持有物业长期收租。 炒房客如果觉得持有物业收租金好，别炒房了，去买REITs吧。 第四、租售比低的房子是否不值钱？ 原文认为租售比不重要，租金低没关系，只要房价蹭蹭蹭往上涨就好了。 这观点有点SB：为什么不能租售比又高，房价又蹭蹭蹭上涨呢？
首先，租售比肯定是判断一个房子，性价比高不高的重要指标。连王思聪在他的分答里，也是这个思路。 其次，房价上涨还是下跌，幅度多少，谁说的清楚？这是一个变量。你用一个变量来忽悠我，我差点就瘸了。但是租金比较稳定，而且很容易查到准确的数据，所以通过租售比判断房子的价值，没毛病。至于房价蹭蹭蹭涨这种事情，难道你涨我不涨？ 为什么炒房者喜欢忽悠你不看租售比，看房价预期呢？就跟股票不看业绩，只告诉你大盘一定冲10000点，一个道理。 第五、住房空置率高企，是否意味这供大于求？ 废话，当然意味着供大于求。 虽然这是一个宏观概念，所以原文中用了微观概念来怼。
如果按房地产上行周期来说，逻辑也许对，房价上涨，就没人卖房，都愿意拽手里，所以局部供不应求，是可能的。 但是如果周期变了呢？现在是购房者“自我踩踏”，周期一变就是炒房者“自我踩踏”，到时候就是比谁“跑得快”的时候了。 所以别忽悠了，早点出货，落袋为安吧，死道友不死贫道。 第六、容积率低是否一定比容积高好？ 这个问题没有讨论的必要。 农村容积率低，当然不比城市容积率高好。 但是城市同地段，低容积率当然要比高容积率好一些。 当然也不一定。还要看产品、定位、人群、配套、装修啥的。 总之，具体问题具体分析。 文/吴思竹
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