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随着社会经济的发展，越来越多的人将买房作为一种投资方式，这就加剧了房地产市场的供求问题，使得房价的不断攀升。为了缓解这种状况，实现“居者有其屋”的民生保障大计，国家以及地方层面实施了限购政策，以遏制房价的上涨。如此以来，就会使得那些无购房资格又想买房的人，往往会选择“借名买房”，实践中因借名买房而发生的纠纷屡见不鲜。笔者通过聚法案例网，输入“借名买房”，共检索到1688篇法律文书，其中判决1451篇，裁定237篇。其中大部分案件发生在已实行限购政策的北京、上海、广东等这些一线城市，就案由而言，不少是关于所有权确认纠纷和合同纠纷。现笔者拟对司法实践中违反限购政策“借名买房”合同效力及房屋归属问题进行梳理和探析，以期待为这类案件的解决提供参考。  
一、违反限购政策的“借名买房合同”效力认定
借名买房合同是借名人因为不满足某种条件或者不方便以自己的名义去购买房屋时，所以与出名人达成协议，借名人实际出资并且办理相关手续，房屋登记在出名人名下，但借名人保留实际拥有房屋权利，并不是使出名人取得所有权意思的一种合同。实践中为了规避限购政策，借名人以出名人的名义买房现象时有发生，借名人为了防范风险，往往会与出名人签订借名买房合同。在司法实践中，法院认定买房合同的效力大相径庭，主要存在以下两种观点：
第一种观点认为借名买房合同无效。主要理由是限购政策是国家遏制部分城市房价过快上涨的重要措施，对于促进房产地市场健康发展具有重要作用。实施限购政策的目的在于遏制房地产市场的投机投资需求，从而保护真正的购房人利益，故涉及重大社会公共利益。故认为合同双方规避了限购政策，扰乱市场经济秩序，将使国家调控房地产市场的目的落空，损害符合政策的购房人利益，依照《合同法》第52条第4项的规定，认定借名买房合同为无效。如刘通与陈文婧所有权确认纠纷一审民事判决【(2016)闽0105民初444号】中支持此种观点。而且司法实践中大多都认为无效。
第二种观点认为借名买房合同有效。主要理由是认为房屋限购政策不属于法律、行政法规，其仅属于行政政策，无权限制公民订立合同的自由，当事人之间订立的借名买房合同有效。如余天龙、叶珍珍与林吟声、余韵所有权确认纠纷一审民事判决【（2015）湖民初字第5551号】中采纳此种观点。
笔者赞同第一种观点，即借名买房合同无效。具体理由如下：
首先，就我国现有相关的规定而言，虽然我国国家层面的法律未直接明确规定违反限购政策借名买房合同的效力，但是北京、浙江等地方性规定已有涉及，例如《北京市高级人民法院民一庭关于妥善处理涉及住房限购政策的房屋买卖合同纠纷案件若干问题的会议纪要》第九条规定：因住房限购政策的限制，当事人约定一方以他人名义购买房屋，并将房屋登记在他人名下，借名人以其系实际买受人为由，要求确认房屋归其所有或办理房屋过户登记的，不予支持；借名人因自身条件变化或政策发生调整等原因符合住房限购政策的，可以判决登记人为其办理房屋过户登记手续。此外，《浙江省高级人民法院民一庭关于审理受房地产市场调控政策影响的房屋买卖合同纠纷案件的若干意见(试行)》第八条规定：实际买受人为规避限购、禁购政策，以他人名义与出卖人订立合同并办理房屋权属证书后，以其系实际买受人为由，请求确认其为房屋产权人的，不予支持，但调控政策重新调整并准许其取得产权的除外。所以，从以上两个地方的规定来看，虽然没有直接规定借名买房合同为无效，但是从其不支持借名人要求确认房屋归其所有的规定来看，实质上是否定了借名买房合同的效力。
其次，就理论层面而言，住房限购政策具有公共政策的性质，属于社会公共利益的范畴。但是何为社会公共利益及其标准是什么，我国现有法律未做明文规定。社会公共利益也一直是法学、政治学、公共管理学、经济学、社会学所共同关注的一个重要的理论问题，无论哪一个学科都难以形成一致的统一意见，所以至今尚未有一个明确的概念，在司法实践中法官根据案件事实进行衡量。社会公共利益是一个相对性的概念，其内容与具体表现形态始终处于变动之中，其终极目的在于增进社会福祉，维护良好的生活秩序。
而住房限购政策上是从税收、信贷、社会保险、户籍等方面对住房购买进行限制，遏制房地产市场的投机投资需求，从而控制房价过快上涨，同时保障这些购房的机会留给切实需要解决住房问题的购房人，这对促进房产地市场健康发展具有重要作用，也能够保护真正的购房人利益。住房问题是一项民生大计，国家政府通过采取宏观调控的做法，控制房价过快增长，能够维护社会的和谐稳定，使得全社会整体受益，具有社会公共利益的性质。否则，如果认定借名买房合同具有效，将会使得国家控制房价举措的目的落空，这既会损害到真正购房人的利益，也不利于房地产市场秩序的稳定。所以借名买房合同损害了社会公共利益，根据《合同法》第52条第4项的规定，认定该合同无效。
二、违反限购政策时房屋所有权的归属
当借名买房合同发生纠纷时，当事人起诉至法院，一般要求确认房屋所有权归自己所有，毕竟这对于当事人来说这才是他们最期望得到的结果。而且就纠纷的案由来看，排名第一的是所有权确认纠纷，纵观司法实践主要有以下三种观点：
（1）判决借名人不能享有所有权。主要理由是当事人约定一方以他人名义购买房屋，并将房屋登记在他人名下，借名人以其系实际买受人为由，要求确认房屋归其所有或办理房屋过户登记的，不予支持。当事人由于无购房资格，要求涉诉房屋归其所有违背国家政策，所以法院不支持其肃清要求确认房屋直接归其所有。比如黄杰文与杨智东所有权确认纠纷一审民事判决【（2015）朝民初字第02526号】支持此观点。
（2）判决借名人直接享有房屋所有权。主要理由是不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明，但不是确认不动产所有权的唯一凭证。虽然房屋登记在出名人名下，但借名人支付了房屋的首付款和贷款，且房屋购买后一直由借名人负责打理，并交纳物业等费用，足以证明房屋由借名人实际出资购买，所以认定借名人为房屋的实际产权人。如张翠红与范武星所有权确认纠纷一审民事判决【（2015）沈和民二初字第01620号】中，采纳此种观点。
（3）法院虽然认定借名买房合同有效，但还要考虑是否涉及到善意第三人利益，如果第三人构成善意取得，则借名人不能直接取得房屋所有权。比如武菊花与宋冬伟房屋买卖合同纠纷二审民事判决【（2017）京03民终2446号】支持此种观点，在本案中，出名人已将房屋出售给第三人且办理了产权过户手续，所以借名人请求将房屋过户至其名下的诉请无法得到法院支持，借名人只能就其损失另案主张权利了。
笔者认为，房屋所有权的归属与借名买房合同的效力有着密切的关系，在借名买房情形下对房屋所有权的认定，应当考虑以下两个因素：一是借名买房合同是否有效，二是是否涉及善意第三人。如前文所述，借名买房合同损害了社会公共利益，根据《合同法》第52条第4项的规定，该合同无效，单是考虑这个因素借名人便不能取得房屋所有权。而是否构成善意取得，根据我国《物权法》第106条的规定，必须符合三个要件：一是第三人在主观上必须是善意且不知情；二是第三人支付了合理价格；三是第三人已经办理了过户登记。如此以来，第三人就善意取得了房屋的所有权，借名人更不能主张房屋所有权了。
三、结语
借名买房合同发生纠纷司法实践如此不统一，所以借名人为了规避限购政策借用有资格人的名义去购买房屋风险极大，建议要三思而后行，谨慎而为之，否则发生纠纷时法院可能不认可此双方之间的借名买房合同，而且存在第三人善意取得的可能，即使可以向出名人主张经济赔偿，但如果出名人没有钱可供执行，到时借名人可能会出现房财两空的局面。
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