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十九大报告指出“中国特色社会主义进入新时代，我国社会主要矛盾已经转化为人民日益增长的美好生活需要和不平衡不充分的发展之间的矛盾”。在过去的5年中（2012年至2016年），我国城市化建设已经取得了长足的进步，城镇化率年均提高一点二个百分点，八千多万农业转移人口成为城镇居民，但是“不平衡不充分”的情况在快速城镇化的发展过程中尤为凸显。本文从城镇化率和经济增长幅度两个维度，分析过去五年间城镇化发展的“不平衡不充分”问题。 图1：2012-2016年城镇化率和城市人口增长态势 数据来源： Wind，CMSK产业研究院分析 区域间城镇化发展水平不平衡 1978年以来，我国城镇化率从17.9%提升到2016年的57.8%，期间为促进城镇化的均衡发展，国家先后提出西部大开发、中部崛起等战略。近年来中西部地区的城镇化建设增长迅速，但仍与东部地区存在较大差距。 图2：2016年全国城镇化情况 数据来源：Wind，CMSK产业研究院分析 低于全国城镇化水平10%以下的省份主要集中在中西部地区，包括中部的河南、安徽两省，西部的四川、云南、贵州、西藏、甘肃、青海、新疆和广西等省、市、自治区。 从过去5年全国的城镇化建设发展看，贵州、西藏、山东、河北、湖南、河南6省、自治区的表现最为靓丽，上述6地区2016年城镇化率增长较2012年超过6%以上。 图3：2012-2016各省市自治区城镇化累积增长率（%） 数据来源：Wind，CMSK产业研究院分析 2016年城镇化率低于全国平均水平10%以上，并且2012-2016年累积城镇化提升低于全国平均水平的地区有青海、新疆、广西三地。 为避免区域间城镇化发展的失衡加剧，十九大报告在实施区域协调发展战略中明确提出“加大力度支持革命老区、民族地区、边疆地区、贫困地区加快发展”。可以预期未来5年中革命老区、民族地区、边疆地区、贫困地区的城镇化建设进程将有实质性提升。 城镇化建设速度与经济增长速度不匹配 2012-2016年全国GDP累积增长35.3%，人口城镇化率累积增长4.68%。将各省、市、自治区过去五年GDP增长与城镇化率增长情况与全国平均水平相比较，可以得到四个差异化象限。 图4：2012-2016年GDP增长及城镇化率象限分析图 数据来源：Wind，CMSK产业研究院分析 双低象限：增长乏力 辽宁、黑龙江、吉林、内蒙古、青海和新疆在过去5年中的累积GDP增长幅度和累积城镇化增长均低于全国平均水平，其中辽宁、黑龙江和内蒙古的城镇化水平已经达到或接近2020年全国城镇化率60%的目标，因此，未来的城镇化建设过程中应更加注重促进经济增长措施的投入和力度。 GDP增长低、城镇化增长高：谨防城镇产业空心化 河北、甘肃、宁夏、陕西和山西的城镇建设速度高于全国平均水平但GDP的增长却低于全国平均水平，如何在已建成的新城镇区域实质性促进产业的发展成为上述地区未来须破解的关键难题，也是对已进驻上述地区的产业地产企业产业发展能力的重要考验。 双高象限：城镇化建设与经济增长良性互动 在GDP增幅和城镇化率提升幅度均高于全国平均水平的12个省、市、自治区中，城镇化率低于60%的有西藏（29.6%，2016年城镇化率，下同）、贵州（44.2%）云南（45%）、河南（48.5%）、四川（49.2%）、安徽（52%）、湖南（52.8%）、江西（53.1%）、海南（56.8%）山东（59%），这些地区未来5年的城镇化还有较大的增长空间，并且较好的经济增长趋势也为产业进一步的发展奠定了基础，因此，可能成为未来产业新城建设的重点区域；江苏（67.7%）和重庆（62%）的城镇化率已经超过60%，未来城镇化建设应是一个稳步推进的过程，特色小镇等产业、城市化同步建设的模式可能成为政府关注的焦点。 GDP增长高、城镇化增长低：高质量的城镇化水平是促进经济增长的基石 北京（86.5%）、上海（87.6%）和天津（82.9%）三个直辖市的城镇化率均超过80%以上，广东（69.2%）、浙江（67%）也接近70%的较高水平，较高的城市化水平形成了对经济持续增长有效支撑，下一步城镇化建设的重点是进一步优化城市功能结构、疏解过剩产能、优化产业结构。对于城市综合开发及产业地产企业，这些地区成为最为重要的产业项目来源地，如何以开发企业为桥梁，促进上述地区产业向周边地区的有序外溢；以及参与上述地区的产业升级、旧城改造、新城市功能区建设应是企业关注的焦点。同时，广东、浙江也存在加速省内相对贫困地区城镇化开发建设力度的可能性，而特色小镇模式可能成为发展建设的重点模式。广西（48.1%）近年来的GDP增长速度较好，但经济基础较差，城镇化建设水平偏低，考虑到过去5年广西城镇化建设速度低于周边地区，未来新型城镇化开发有进一步提速的可能。湖北（58.1%）、福建（63.6%）两省在GDP较高增速的情况下，稳步推进城镇化建设，未来的建设重点在于提升城镇化建设的质量，而非城镇化建设的速度。 作者 | 常 涛 招商蛇口产业研究院 感谢阅读/分享 关注“CMSK产业研究院” |
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来自： 马艳丽Miranda > 《产业地产》
