一物多卖与债权平等性的分析（汪兴平）

债权与物权的根本区别在于物权具有绝对性、排他性，而债权具有相对性、相容性，债权的相容性，就是一个债权的成立有效并不妨碍（排除）其他债权的成立与有效，并且这些相容的债权还应该是平等的，即债权具有平等性，除非法律另有规定或者当事人另有约定。

债权的相容性和平等性，不仅体现在对同一标的物的债权对物性上(就是任何一个债权对他人之物主张权利并不能优先于其他债权），也体现在对同一债务人的债权对人性上（就是任何一个债权对债务人主张权利并不能优先于其他债权人），当然，债权的平等性最终还是体现在债权的对人性上。

债权的平等性，换一个角度，体现为债权的履行效力上就是债务人享有任意履行权，对于平等的债权，没有任何一个债权比其他债权具有履行上的优先效力，因此，无论债务人向哪一个债权人履行，该履行均是有效的，其他债权人不能以债务人未向自己履行或者未均衡履行而损害了自己的利益，主张履行无效。

一物多卖，多个买卖合同应该如何处理，根据债权的相容性，除非法律另有规定，这些买卖合同不应因一物多卖而认定合同无效，除非有其他合同无效的情形，一物多卖的合同都是有效的。最高法院在近年来的司法解释，一直坚持这个思路，改变了大家传统上将合同法第51条错误地解读为“无权处分的合同，未经权利人追认或者未取得处分权的，合同无效”的做法。不过，在这一改变过程中，最高法院的司法解释也颇有值得商榷的地方。我们先来看看最高法院近年来的相关司法解释是如何规定和演变的。

    对于一房两卖，2003年，最高法院颁布了商品房买卖合同司法解释，该司法解释第八条规定“具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任： 。。。。（二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人”，第九条规定“出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任： 。。。。。（三）故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实”，第十条规定“买受人以出卖人与第三人恶意串通，另行订立商品房买卖合同并将房屋交付使用，导致其无法取得房屋为由，请求确认出卖人与第三人订立的商品房买卖合同无效的，应予支持”，第七条规定“第七条 拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持”。
    对于土地使用权一物两卖的，2004年最高法院颁布了土地使用权纠纷司法解释，该司法解释第十条规定“土地使用权人作为转让方就同一出让土地使用权订立数个转让合同，在转让合同有效的情况下，受让方均要求履行合同的，按照以下情形分别处理：

  （一）已经办理土地使用权变更登记手续的受让方，请求转让方履行交付土地等合同义务的，应予支持； 

  （二）均未办理土地使用权变更登记手续，已先行合法占有投资开发土地的受让方请求转让方履行土地使用权变更登记等合同义务的，应予支持；

  （三）均未办理土地使用权变更登记手续，又未合法占有投资开发土地，先行支付土地转让款的受让方请求转让方履行交付土地和办理土地使用权变更登记等合同义务的，应予支持；

  （四）合同均未履行，依法成立在先的合同受让方请求履行合同的，应予支持。

    未能取得土地使用权的受让方请求解除合同、赔偿损失的，按照《中华人民共和国合同法》的有关规定处理”。

 对于一房多租的，2009年，最高法院颁布了城镇房屋租赁司法解释，该司法解释第六条规定“出租人就同一房屋订立数份租赁合同，在合同均有效的情况下，承租人均主张履行合同的，人民法院按照下列顺序确定履行合同的承租人：
  （一）已经合法占有租赁房屋的；
  （二）已经办理登记备案手续的；
  （三）合同成立在先的。
    不能取得租赁房屋的承租人请求解除合同、赔偿损失的，依照合同法的有关规定处理”，第二十一条规定“出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形，承租人请求出租人承担赔偿责任的，人民法院应予支持。但请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的，人民法院不予支持”。

对于一物两卖的合同是否有效的问题，2009年颁布的合同法司法解释二第十五条规定“出卖人就同一标的物订立多重买卖合同，合同均不具有合同法第五十二条规定的无效情形，买受人因不能按照合同约定取得标的物所有权，请求追究出卖人违约责任的，人民法院应予支持”。 

对于普通动产和特殊动产一物两卖的，2012年最高法院颁布的买卖合同司法解释第九条规定“出卖人就同一普通动产订立多重买卖合同，在买卖合同均有效的情况下，买受人均要求实际履行合同的，应当按照以下情形分别处理：
  （一）先行受领交付的买受人请求确认所有权已经转移的，人民法院应予支持；
  （二）均未受领交付，先行支付价款的买受人请求出卖人履行交付标的物等合同义务的，人民法院应予支持；
  （三）均未受领交付，也未支付价款，依法成立在先合同的买受人请求出卖人履行交付标的物等合同义务的，人民法院应予支持”，第十条规定“出卖人就同一船舶、航空器、机动车等特殊动产订立多重买卖合同，在买卖合同均有效的情况下，买受人均要求实际履行合同的，应当按照以下情形分别处理：
  （一）先行受领交付的买受人请求出卖人履行办理所有权转移登记手续等合同义务的，人民法院应予支持；
  （二）均未受领交付，先行办理所有权转移登记手续的买受人请求出卖人履行交付标的物等合同义务的，人民法院应予支持；
  （三）均未受领交付，也未办理所有权转移登记手续，依法成立在先合同的买受人请求出卖人履行交付标的物和办理所有权转移登记手续等合同义务的，人民法院应予支持；
  （四）出卖人将标的物交付给买受人之一，又为其他买受人办理所有权转移登记，已受领交付的买受人请求将标的物所有权登记在自己名下的，人民法院应予支持”，第三条规定“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。
　　出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持”。

分析上述司法解释，对于一物多卖的，有以下几点值得注意：

一， 一物多卖的合同，只要没有其他的致使合同无效的情形，合同就都是有效的，买受人都可以主张合同的权利，如要求出卖人继续履行合同、承担违约责任，或者要求解除合同，由出卖人承担违约责任。

二， 对于实体物，上述司法解释基本全面覆盖了优先履行的规则，对于一般的不动产，土地使用权司法解释确定了优先履行的一般规则，虽然该规则只是针对土地使用权的司法解释，但根据合同法第124条“本法分则或者其他法律没有明文规定的合同，适用本法总则的规定，并可以参照本法分则或者其他法律最相类似的规定”，其他的不动产买卖可能参照适用土地使用权买卖合同的优先履行规则：变更登记，合法占有，先行付款，合同成立在先；买卖合同司法解释确定了普通动产的优先履行规则为：合法占有，先行付款，合同成立在先；特殊动产的履行规则则是：合法占有，变更登记，合同成立在先；而对于房屋租赁的优先履行规则为：合法占有，登记备案，合同成立在先。上述的规定虽不尽相同，但有规律可循，这就是对于不动产来说，由于我国实行的是登记生效主义，所以，完成变更登记的，效力优先，实际上只要完成了变更登记，对于卖方来说，其主要的土地使用权出卖义务就已完成，登记使用权人已经取得了土地使用权，对此，其他债权人与已经取得物权的买受人之间再无法争议优先履行了，买受人的债权已经转化为物权了。同样的，对于动产来说，由于物权法规定了动产占有即为物权交付，因此，占有动产和特殊动产的买受人为优先履行的第一顺位应无争议，最高法院的司法解释将其确定在履行顺序上稍有不妥，因为其已经履行完毕，而不是请求履行，买受人已经取得了物权，其不需要与其他债权人来争夺债权的实现。上述司法解释一直徘徊的一个问题是，为什么有的规定有先行付款的优先，而有的又未规定先行付款优先，即使在同一司法解释如买卖合同司法解释中，都有这样不同的规定，普通动产先行付款的优先于合同成立在先的，而特殊动产并无这样的规定，两种不同的规定的理由何在，笔者百思不得其解。对于股权、知识产权如专利权、商标权等的买卖，根据合同法第124条和第174条“法律对其他有偿合同有规定的，依照其规定；没有规定的，参照买卖合同的有关规定”及买卖合同司法解释第45条“法律或者行政法规对债权转让、股权转让等权利转让合同有规定的，依照其规定；没有规定的，人民法院可以根据合同法第一百二十四条和第一百七十四条的规定，参照适用买卖合同的有关规定”，有登记的，参照适用特殊动产的优先履行规则，没有登记的，参照适用普通动产的优先履行规则。

房屋买卖合同司法解释，对于房屋的一屋多卖，采取了特殊的规定，这就是对于恶意违约者，一是参照消费者权益保护法的规定，规定了惩罚性赔偿，从而相当于将房屋这个商品纳入到了生活用品的特别保护，这是一般的一物多卖所没有的规定，应该理解为购买人既可以参照土地使用权的司法解释主张履行的权利（房屋买卖合同司法解释为何未对一房多卖的合同效力作出明确规定，但条款暗含的意思已经有合同应该有效处理，制定者的理由是：制定该司法解释时“根据现行法律规定和司法审判实务的一般做法，对无权处分的效力倾向于效力待定。因无权处分的效力问题是深层次的理论问题，学术界也是见仁见智，且不是本司法解释需要解决的问题，这里不作深入说明”（房屋买卖合同司法解释的理解与适用，法院出版社，P99），现在这一问题已有定论，就是买卖合同司法解释第三条已规定合同不得以无权处分认定合同无效），也可适用房屋买卖司法解释的规定主张权利；二是对于一屋多卖，规定了拆迁安置房屋享有优先履行权，这样，拆迁安置的请求权相对于其他房屋买卖合同的买受人的请求权，其就有了法律规定的优先权，而不属于上述司法解释规定的平等债权之列了，而对于合同法第二百三十条“出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利”规定的房屋承租人的优先购买权，城镇房屋司法解释并不将其规定为优先履行权，而是将其规定为出租人对承租人的义务，而不是承租人对其他人也有约束力的权利，承租人只能向出租人主张违约或者侵权责任，而不能主张优先履行，当然，如果承租人能够证明房屋的买受人明知或者应知出租人出售的房屋有承租人的，承租人可以适用买卖合同司法解释第十条的规定，主张他们之间的买卖合同无效。如果房屋未过户，承租人与其他的房屋买受人都主张取得房屋，此时，法院是应该支持出租人根据合同法第230条的规定取得房屋，还是应按土地使用权司法解释规则的顺序确定取得房屋的债权人，笔者认为，还是应该按司法解释的规则确定，这是因为合同法第230条确定的权利是承租人对出租人的权利，不是承租人对其他不特定的对象的权利，在主张取得房屋的权利上，承租人的权利请求与其他债权人的权利请求是平等的，而司法解释正是对平等的债权请求权规定的优先履行规则。

对于一物两卖，如果各个买受人均未受领标的物的交付，同时又都主张受领标的物的，哪个买受人的交付请求权应该得到支持，有四种观点：一是出卖人自主决定说，“数个买受人享有的债权具有平等性，该平等性不仅体现在买受人之间，而且体现在各买受人与出卖人之间；特别是：出卖人有权选择履行合同或者不履行合同而承担违约责任”。二是先行支付价款说，美国的不动产交易规则就是优先保护先行支付价款的买受人，另外，也有利于“维护正常的交易秩序、促进合同的善意履行、维护当事人的合法权益”。三是合同成立在先说，“多重买卖合同通常是出卖人故意或者过失所致，依据诚实信用原则，应由合同成立在先的买受人先行取得合同权利并获得标的物所有权”。四是买受人先行请求权说，多重买卖合同效力均处于平等地位，就实际履行而言，应以买受人请求实际履行为判断标准（买卖合同司法解释理解与适用，法院出版社，P162）。对于出卖人自主决定说的问题，一是一物多卖是出卖人违反诚实信用原则，高价再卖，二是容易催生出卖人与个别买受人串通损害其他买受人利益，所以该说未得到最高法院的支持，最高法院的司法解释实际上是在上述先行支付价款说和合同成立在先说之间摇摆。

三、一物两卖的优先履行规则与债权平等之间的关系。一物两卖的优先履行规则，只能适用于平等的债权请求权，对于法律规定享有优先履行权的债权，则应优先于普通债权而履行，如房屋买卖合同规定的拆迁安置房的优先履行，其请求权就应优先于普通的房屋买卖合同而优先履行，对于这种享有法定的优先履行权的请求权，法院在案件审理过程中必须主动通知优先权人，在优先权人放弃优先履行权的情况下，法院才能支持一般请求权的要求履行的请求，这是优先履行与金钱债务优先受偿权所不同的地方（后者优先权人即使不参加诉讼和执行，法院也应该保留其相应的法定权利）。既然债权是平等的，为什么又有优先履行顺序，优先履行顺序的规定是否与债权平等相冲突，笔者的理解是，所谓债权平等，是债权人皆有权主张实现债权，但是，债务人能够履行的毕竟只能是一个债权人，取得标的物的只能是一个买受人，即使是可分物，平等分配可能会导致所有的债权人都不能实现合同的目的，为此，只能有一个债权人实现购买的合同直接目的，而其他债权人只能通过追究出卖人的违约责任而间接实现合同目的，不能要么大家都实现，要么大家都不实现这种平均主义的思维，所以，在平等的债权人中应确定一个可以相对优先履行的债权人，这是在债权平等的前提下的相对优先规则，而且，需要注意的是，这种相对优先的规则，并不是对所有的债权人进行这种优先顺序的确定，而应该是对正在诉讼或正在执行的请求权的优先履行的确定，对于未诉讼或者未申请执行而发生冲突的请求权，不存在着赋予其优先履行的问题，正如前面分析的，在债务人有权自主履行时，上述履行顺序也不适用，所以，一物多卖的司法解释的适用空间实际是很小的。并且。如果这种相对优先的规则如果导致债权人之间的利益严重失衡，债权人可以通过申请债务人破产或者参与分配的方式打破这种相对优先的履行规则，破产规则是债权统一清偿规则，破产申请受理后，对于债务人的所有执行程序都中止，改由破产程序完成执行，所有的债权人都按统一的规则进行破产财产分配，而参与分配，是在债务人的财产不足以清偿全部具有执行效力的债权情况下的债权公平受偿模式，该模式对于参与分配的债权人来说，其分配的利益可能多于破产分配，也可能少于破产分配，因为破产分配是完全平等的分配，但破产程序需要更多的费用，且参加的债权人更多，而参与分配，只有具有生效法律文书的债权人才能参加。所以，优先履行顺序规则并不根本破坏债权的平等性。