 在房屋租赁合同中经常会出现“若承租人逾期支付房租，出租人有权利留置承租人屋内物品”的类似约定，但对于房屋租赁合同关系中出租人能否行使留置权，很多人或多或少会存在一些疑问。对于留置权，根据《民法典》第四百四十七条规定：“债务人不履行到期债务，债权人可以留置已经合法占有的债务人的动产，并有权就该动产优先受偿。前款规定的债权人为留置权人，占有的动产为留置财产。”从法条上的字面意思来看好像在房屋租赁合同中约定出租人享有留置权并无不当之处，更有利于保障出租人的利益，但是从法律层面上分析是否果真如此呢？我们需要明确若要成立留置权那么首先需要符合以下条件： （1）债权人必须合法占有动产。留置权行使对象原则上为债务人所有的动产；占有必须是合法占有，合法占有是与非法占有相对而言的，后者是指违反法律或公序良俗的占有。 （2）债权须已届清偿期而债务人未按规定的期限履行义务。 （3）占有的动产必须与债权属于同一法律关系，但是企业之间留置的除外。 （4）不得违反法律规定和当事人约定。
那么从上述留置权的成立要件来看，合法行使留置权条件较为苛刻。留置权作为一种担保物权，具有物权法定的属性。自原《物权法》颁布后对留置权的适用范围进行了扩展，不再仅仅局限于《担保法》和《合同法》规定的保管合同、行纪合同、运输合同及加工承揽合同，但在司法审判实践中不动产出租人是否可以行使留置权还是存在较大争议。但是根据检索近五年江苏省内的公开案例，司法态度还是持否定意见。比如在（2016）苏民申1807号广诚机械无锡有限公司与江苏泓天工程机械制造有限公司房屋租赁合同纠纷中，再审法院江苏省高级人民法院认为，“留置权以对留置物的合法占有为其成立与存续的要件，行使留置权要求留置权人必须合法占有留置物......泓天公司在厂房内的设备及原材料等财产一直被泓天公司用于生产经营，并无证据证明泓天公司将上述财产交付广诚公司占有......广诚公司未合法占有案涉机器、原材料等财产。广诚公司主张，依据案涉厂房租赁合同的约定，如泓天公司欠交租金超过1个月，广诚公司有权留置泓天公司在厂房内的财产。对此，本院认为，根据《中华人民共和国物权法》第五条的规定，留置权为法定担保物权，只能直接依据法律的规定形成，而不能由当事人设定。故广诚公司主张依据双方之间的合同约定，其有权对泓天公司的相关财产行使留置权，于法无据，本院不予支持。” 但是存在部分地区人民法院在部分案例中对于出租人留置权行使持肯定态度。比如，在（2013）浦民一（民）初字第42495号上海维一实业有限公司与柯马克展示设施(上海)有限公司留置权纠纷案中，人民法院认为“原告对被告享有的到期债权业经本院生效判决所确认，原告并留置了被告在租赁原告厂房内的财产，故原告有权就留置财产优先受偿。”在（2014）港民初字第00533号南通欧亚车业有限公司与南通三峰时装有限公司返还财产、房屋租赁合同纠纷一案中，人民法院作出了相似的认定“欧亚公司的违约行为必然会给三峰公司造成损失，在没有赔偿损失的情况下，三峰公司有权留置出租房屋内的财产。”
综合前述，因目前法律并未对于出租人行使留置权作出相应规定，所以在司法实践中可能不同的情形。但是应当认可的是，司法审判实践中，持否定态度居多，结合前文阐述留置权条件，对于否定事由作分析如下： （1）出租人主张留置权大多发生在承租人逾期支付租金的情形下，承租人应当按照合同的约定向出租人支付相应期间的租金，故此，承租人未履行租金支付义务的行为使得留置权的第二个构成要件已经成就，即债权须已届清偿期而债务人未按规定的期限履行义务。 （2）但对于留置权的第一个构成要件，债权人已经合法占有债务人的动产而言，承租人并非基于法律行为将屋内遗留物品交付于乙方，而是在承租人未缴纳租金的情况下，出租人基于房屋所有权人的身份事实上占有该商品。然而，法律并没有规定该种占有能产生法律上的效果，这也是在司法实践中最容易产生争议的一点，因此大部分法院不能认定此时为合法占有。 （3）租赁关系是出租人将房屋交付承租人使用并收取租金的法律关系，债权是出租人收取租金的权利，出租的标的物为房屋。但是，在租赁关系中，房屋内的物品主要系承租人为经营或生活使用而放置在所租赁的房屋内财产。因此，相关的物品并非租赁合同的标的物，也与双方房屋租赁关系没有任何关联性，也不符合留置权要求的债权人占有的动产与债权属于同一法律关系的构成要件。 律师简介  童晓健 北京市安理（南京）律师事务所 涉房法律事务组 主办律师 童晓健律师专注于建设工程与房地产领域、买卖合同领域、民间借贷纠纷领域等所涉案件代理及非诉讼专项尽职调查等工作。曾为江苏科腾创业孵化器管理有限公司、南京大学城市规划设计研究院有限公司、江苏禾易企业管理集团有限公司、南京实点电子科技有限公司等多家企业提供各类法律服务。 |
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