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社会的复杂程度，远超出我们的想象，法律则是解释这个复杂世界的一种方式。 关于租户与租客之间的关系，从法律上分析其实比较简单，就是租赁合同关系。 但是在简单的关系下，他们之间的矛盾却非常突出，主要出现在租客不爱护房子怎么办？租客不交租怎么办？房东提前收房怎么办？房东乱涨房租怎么办？租户走了东西没有搬走怎么办？等等。 这次讨论的一个问题是，如果租客欠租，房东是否可以通过换锁的方式妨碍租客进入房间呢？ 首先，租客欠租，属于违约行为。 《民法典》第七百二十二条规定：承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以请求承租人在合理期限内支付；承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。 也就是作为房东，首先要发一个通知给租客，说，“你欠房租多少钱，请在XX天之内缴清上述租金，否则我有权解除租赁合同。” 好，说完之后，如果租客没有在上述的时间内把租金缴清，那么你就可以通知租客，说你和他之间的租赁合同已经解除了。 《民法典》第五百五十七条第二款规定“合同解除的，该合同的权利义务关系终止。” 这是什么意思呢？用大白话就是，我的房屋我要收回来，你的东西你可以搬走。 说到这里，那么就可以回答这个问题，答案是当然可以换锁，因为房东收回了房屋的占用、使用的权益。 有人问，换锁之后，那些放在房间里租客的东西怎么办呢？ 租客可以随时回去取，且房东不能阻拦。有人说，他都没有付房租，为什么不能把他的东西留下来拍卖变卖掉然后抵扣房租呢？ 这就涉及一个法律观念，叫做“留置权”的问题。 《民法典》第四百四十七条给债权人设定了一个权利，叫做“留置权”。 留置权的意思就债权人可以合法占有债务人的东西，并且如果东西被处置之后，债权人对这些处置而获得金额享有优先受偿权。 但是认定符合留置权的条件比较苛刻，《民法典》第四百四十八条规定，债权人留置的财产，应当与债权同一法律关系。什么意思？ 房屋租赁合同关系主体是房东与租户，客体是房屋，也就是房屋租赁行为所指向的对象是房屋。但是，房屋里面的东西并不是房屋租赁合同关系所指向的对象。这样比较抽象，我举一个例子。 你去商场有把包包寄存的经验吧，你把包包给管理人管着，你要给管理费吧，这个叫做“保管合同”，保管合同指向的对象就是你包包，那如果你没有给钱给人家管理人，人家就有权“留置”你的包包，原因就在于满足留置物与债权属于同一法律关系。 简而言之，房屋租赁合同关系中，房东不能使用留置权而留置租客的房屋内的物品。 还有另外一个原因，留置权是“物权”，物权有一个原则，叫做“物权法定”原则，也就是只有法律规定的才能行使。 关于留置权的规定散见于《民法典》第七百八十三条、第八百三十六 条、第九百零三条、第九百一十八条、第九百五十九条，分别规定了加工承揽合同、货运合同、保管合同、仓储合同、 行纪合同的留置权，并未规定租赁合同的债权人享有留置权。 然而，在司法实践中，有些法院会以合同约定留置权，而支持房东对租户的物品享有留置权，比如（2021）辽 01 民终 2330 号判决。 本人认为，依据约定判决房东拥有留置权是违反法律规定的，也是违反物权法定原则的，这种判罚并不可取。 那么接下来的问题是，难道租户的东西就一直放在房间里？ 非也，我们需要寻找另外一种方便来解决这个问题。既然承租人的东西占用了房屋，那么出租人是否有权主张“房屋占用费”呢？ 如果在租赁合同中有类似这样“合同解除后，承租人应在X日内腾空、搬离案涉房屋，否则视为放弃房屋内物品所有权，出租人有权进入房屋对物品进行处理”的约定的，那么出租人需要在搬迁期限届满之日积极采取行为，否则法院会认为出租人出租人未采取任何减损措施，故不得就扩大的损失要求赔偿，在有此约定的情形下，主张房屋占用费，法院很可能就驳回诉求。 如果没有，那么法院一般情况下都会支持房屋占用费。 诚实信用是合同成立的基石，也许现实生活中没有交房租可能是被生活所迫，如果是这样，我想你及时和房东说清楚，不要一走了之，否则给自己带来的金钱损失事小，信誉损失事大，特别是在这个处处讲征信的时代，信用是金钱买不来的。 生活中一个小小问题，就可以引出合同解除、合同解除的后果、留置权、房屋占用费等概念。 看来只有勤思考，才能回答这个世界的复杂呀。 |
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