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上海邦信阳中建中汇律师事务所 黄超宇
一、引言
在租赁合同纠纷，特别是商业租赁纠纷中，出承双方发生争议，出租方为了保证商业房屋的有效出租，很可能会强行清空承租方在房屋中的财物，并直接取得房屋的控制权。还有一些出租方甚至会主张其对承租方遗留在房屋中的财务享有留置权而拒绝返还承租方财物。至此，在司法实践中，出租方是否对该等财物享有留置权？在何种情况下可以主张留置权？笔者拟对通过实践中的一起真实案例对这出租方留置权所涉法律问题进行分析。
二、案情简介 2013年，出租方A公司将其持有办公房屋出租给承租方B公司用于经营。根据租赁合同约定，租金支付方式为先付后用，B公司应当于每月公历25号之前向出租方支付下月房租。
2016年10月至12月期间，B公司因经营困难无法按时根据租赁合同约定的期限支付租金，在A公司宽限后B公司仍未按期补足租金。A公司则以B公司违约为由封锁了租赁房屋，并扣押了B公司在租赁房屋内的若干办公设备。之后，A公司以B公司未缴纳租金系根本违约为由向法院提起诉讼，请求判决B公司承担违约责任，并确认A公司对租赁房屋内的财物享有留置权，目前本案仍在审理过程，其中A公司对租赁房屋内的财物是否享有留置权成为本案的争议焦点之一。 三、评析
（一）本案是否符合留置权的构成要件
1.双方存在债权债务关系，该债务已届清偿期，但债务人未清偿到期债务
根据《民法通则》第29条、《担保法》第82条、《担保法司法解释》第109条以及《物权法》第230条，留置权的第一项构成要件为“双方债务已经届满清偿期，但债务人未按照合同约定偿还债务”。该构成要件客观上可以拆解为：（i）债权人享有对债务人的合法债权；（ii）该合法债权已届满清偿期限；（iii）但债务人未清偿或未完整清场债务。
就本案而言，出租方与承租方之间签订了相应的房屋租赁合同，承租方应当按照合同约定向出租方支付相应的租金，支付租金系合同赋予承租方的义务。而承租方拖欠2016年12月的租金已经达到了相应的期限。应当认为第一项构成要件已经成就。
2.债权人合法占有债务人动产
根据《担保法》第82条、《物权法》第230条，留置权的第二项构成要件为“债权人合法占有债务人动产”。在此要件下，债权人对债务人动产留置权的前提应当仅限于“合法占有”的动产，对于债权人非法占有的动产或不动产，均不应享有任何“留置权”。
出租方是否当然对承租方放置于租赁房屋内的财物当然的合法占有，通过检索笔者发现，在实践中肯定与否定的判例均存在。 在（2010）徐执复字第2号执行异议复议案件中，徐州市中级人民法院认为在承租方为缴纳租金等违约的情况下，出租方享有的债权即已生效，之后逐月累加。而承租方的设备一直存放在出租方的厂房内，为该公司合法占有。 在（2016）浙02民终1512号租赁纠纷案件中，宁波市中级人民法院认为出租方在起诉时双方租赁合同尚未到期，且双方并未解除租赁合同，故起诉时出租方并不享有对租赁房屋内的动产占有的权利。 本案中，在承租方欠缴相关费用后，出租方阻止承租方进入租赁房屋，并且对租赁房屋内的财物进行“扣押”。笔者认为，由于双方签订的合同系为房屋租赁合同，约定出租方向承租方提供房屋使用权、承租方则支付相关租金作为对价，但在租赁房屋内的财物由承租方本身享有所有权，而在本案中承租方也没有向出租方交付（买卖、赠与、保管等）的意思表示，出租方的占有行为不存在任何合法权利来源。因此，本案中出租方“扣押”承租方财物的行为不能视为“合法占有”。
需要指出的是，虽然该等“扣押”行为没有合法权力来源，但在裁判实践中，出租方若以“在承租方违约情况下的自力救济”作为其扣押财物的抗辩理由（注：留置权本身就是私力救济的一种类型，本文不展开论述），法院则会综合考虑出租方是否具有过错、在“扣押”过程中是否妥善保管等因素综合考虑并倾向支持“扣押”行为的合法性，如（2013）深中法房终字第1567号、（2015）丽青民初字第63号以及（2015）深中法民终字第3681号判决书。可见，法院也会综合考虑承租方的违约、租赁房屋的使用效率和空置成本，而兼顾出租方的实际损失。
3.债权人合法占有的动产与双方的债权债务系同一法律关系
根据《担保法司法解释》第109条、《物权法》第231条，留置权的第三项构成要件为“合法占有之动产与债务人所欠债务存在同一法律关系”。需要说明的是《担保法解释》第109表述为“……债权人对动产的占有与其债权的发生有牵连关系……”，《物权法》第231条则将“牵连关系”调整为“同一法律关系”。考虑上诉两文件的发布时间的先后、效力层级的先后以及《物权法》第178条的规定等因素，笔者认为应当以《物权法》“占有之动产应当于所欠债务为同一法律关系”的规定为准。
在（2015）穗中法民五终字第5472号案件中，广州市中级人民法院认为留置权的使用必须符合留置占有的动产与债权属于同一法律关系的要求，该案出租方不具有行使留置权的事实基础，其扣留承租方的财产是违法行为。
具体到本案中，双方订立了租赁合同，建立租赁关系，承租方的合同义务是缴纳相关租金、出租方的义务则是提供房屋使用权。在租赁合同未特别约定的情况下，承租人放置在租赁房屋内的财物不能认为租赁关系中合同内容的一部分、该财务也不构成合同对价对价或任何形式的担保财产。据此，笔者认为出租方在本案中扣押承租方财物的行为并不符合“房屋内的财物与租赁关系为同一法律关系”这一构成要件。
4.是否属于商事留置
《物权法》第231条的但书“……但企业之间留置的除外。”实际上突破了“同一法律关系”的限制，并确立了“商事留置”的例外规则。但需要强调的是，商事留置的立法本意或该制度确立的原因系由于在企业间主体之间存在频繁的交易，若每次留置都必须证明“属于同一法律关系”，则对交易债权人要求过高，也不利于交易安全。
而在本案中，虽然承租方每个租赁期间都需要向出租方缴纳租金，勉强可以认定“双方交易频繁”，但承租方的财物并非继续该等租金上的频繁交易而产生。因此，笔者认为本案同样不能适用“商事留置”的例外规则。
5.结论
根据上文分析，笔者认为在本案中虽然出租方享有其对承租方的合法到期债权，且承租方在债务到期届满的情况下也未履行债务；但出租方并非合法占有相关财物，同时也不能认定占有该等财物行为与租赁法律关系为同一法律关系或构成商事留置。因此，笔者认为出租方对相关财物不享有留置权。
（二）合同能否约定“出租方享有房屋内财物的留置权”
留置权作为担保物权的一种，其作用在于担保债权的实现；但相对于留置权与抵押权和质权而言，留置权属于法定担保物权，只要符合法律规定的构成要件，债权人即可对特定动产享有留置权。至于“合同中能否约定出租方享有留置权”的问题，在（2016）浙民申3320号案件中，浙江省高级人民法院认为“留置权系法定担保物权，只能依法产生，而不能由当事人通过法律行为设定。”而在（2016）沪01民终8201号案件中，上海市第一中级人民法院则采纳了不同的观点，该案法院认为承租方已经承诺（即承租方作出可以留置的意思表示）出租方在承租方不履行租赁合同义务时有权对租赁房屋（租赁场地）上的财物行使留置权，现承租方未缴纳租金，出租方有权对相关财物进行留置。可见，在实践中不同法院对这一问题同样存在不同认识。
但值得讨论的是，若租赁双方在合同中约定“若承租方未按期支付租金，则出租方有权扣押承租方在租赁房屋内放置的财物。”这样的条款，是否可以确认出租方享有留置权？根据检索，笔者在（2013）沪一中民二（民）终字第1206号判决书、（2015）沪一中民二（民）终字第2581号判决书以及（2011）沪一中民四（商）终字第546号均支持该条款下，出租方享有留置权。但在（2013）龙民一初字第1329号案件中，法院则持否认态度。
对此笔者则认为若双方在合同中约定出租方对特定财物享有留置权，以及出租方有权合法扣押（或占有）特定动产的，均应当认可出租方对特定财物享有留置权。本文继续以留置权之构成要件分析如下：
（1）构成要件中的债务人到期未清偿债务应当属于事实状态，不存在以合同约定的方式设立或消灭的情形，该要件无需详述。
（2）对于出租方合法占有财物这一要件。若双方在合同中约定出租方对特定物享有留置权或出租方有权扣押（或占有）特定财物的，应理解为在某特定条件成就时（通常是承租方未按期缴纳租金等违约行为），承租方同意出租方以特定行为（进入房屋占有财物）视为承租方将特定财物向出租方履行了交付行为（应当视为指示交付），出租方则因该交付行为直接占有相关财物。该等约定应当理解为“附条件交付”的意思表示，因此若存在该等约定，则承租方无需在条件成就时特别地或单独地对“交付”再次作出意思表示。据此，此类占有应当认定为合法占有，并视为留置权的构成要件之一已经成就。
（3）关于属于同一法律关系这一要件。笔者则认为“出租方享有留置权”的条文可以解释为出租方在承租方未缴纳租金的情况下，可以以其财物进行担保，并以此特定财物敦促承租方尽快履行合同义务，且对出租方起到保障相应债权的作用，应当认定为属同一法律关系，且该上述两项作用与留置权作为担保物权起到的作用一致，应认定符合立法本意。
基于此，笔者认为若双方在租赁合同中存在出租方有权扣押财物的条款，则应当认定出租方对相关财物享有留置权。
（三）租赁合同解除后承租方未搬走房内财物，能否认定为出租方合法占有
在租赁合同解除后，承租方未将房屋内财物及时搬离的，出租方能否合法占有该等财物。根据（2012）深罗法民三初字第1552号民事判决书，法官认为承租方的财物放在出租方处的原因是承租方在合同解除后，未自行搬走，因此，出租方将承租方的财物放置在另一场所。出租方对承租方的财物不属于合法占有，不能行使留置权。而根据该案二审判决同样支持了一审法官的观点（（2013）深中法房终字第1907号）。
笔者认为，出租方是否合法占有相关财物，仍然应当取决于承租方与出租方之间是否就相关财物在某种条件下向出租方交付作出意思表示，形成合意。若并不存在这种合意，即便出租方实际占有了相关财物，也不能认定出租方合法占有。
四、本文结论
根据上文分析，笔者认为房屋租赁关系中，承租方在未缴纳租金的情况下，出租方对承租方享有债权自不待言，但在合同未约定或双方无特别约定的情况下，出租方对承租方在房屋内财产的并不享有留置权。但若双方在合同中约定出租方有权在承租方未缴纳租金的情况下可以合法扣押租赁房屋内的财物，则法院将倾向支持出租方享有留置权 |
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