 作者丨孟莉莉、高鹏 北京金诚同达律师事务所 2007年10月1日《中华人民共和国物权法》（下称《物权法》）实施之前，留置权在我国仅适用于几类特定合同类别中，如承揽合同、运输合同，《物权法》第二百三十条大大扩展了留置权的适用范围，使留置权的适用不再限于合同之债的范围，可以适用留置权的合同类别在原则上亦无需法律明确列举。2021年1月1日，《中华人民共和国民法典》（下称《民法典》）承继了这一规定和立场。但是在司法实践和学术讨论中，关于留置权能否适用于诸如房屋租赁合同等法律正面列举外的合同之争论可谓各执一词且经久不息。本文将对留置权适用于房屋租赁合同所依据的立法之沿革和相关判例进行梳理和分析，以求归纳法官的重点审查对象和裁判思路，供读者参考。 一、 留置权的概念和立法 留置权目前并没有一个权威的概念，我国前司法部部长邹瑜认为留置权指债权人因合法手段占有债务人的财物，在由此产生的债权未得到清偿以前留置该项财物并在超过一定期限仍未得到清偿时依法变卖留置财物，从价款中优先受偿的权利[1]，此归纳较为贴切，也被诸多学者所引用。 关于留置权的立法沿革，可以追溯到1980年的《中华人民共和国民法草案》第一稿第一百四十二条：“当事人一方按照合同规定，保管他人的财产，或者接受来料加工，在对方不按期和如数交付保管费或加工费的时候，有权扣留他的财物。不履行合同超过六个月的，保管人或者加工人可以变卖扣留的财物，并从价款中优先得到清偿[2]”，后草案第二稿将“扣留”改为“留置”，并作为《中华人民共和国民法通则》（1986年稿，下同，下称《民法通则》）的底本。《民法通则》第八十九条第四项规定：“按照合同约定，一方占有对方的财产，对方不按照合同给付应付款项超过约定期限的，占有人有权留置该财产，依照法律的规定以留置财产折价或者以变卖该财产的价款优先得到偿还”。 在《民法通则》之后，1993年施行的《海商法》在第二十五条、第八十七条、第一百四十一条和第一百六十一条分别规定了船舶留置权、承运人留置权、船舶出租人留置权与拖船人留置权[3]，我国法律自此开始明确特别留置权，并随后在《中华人民共和国担保法》（1995年稿）第八十二条规定：“本法所称留置，是指依照本法第八十四条的规定，债权人按照合同约定占有债务人的动产，债务人不按照合同约定的期限履行债务的，债权人有权依照本法规定留置该财产，以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿”；第八十四条：“因保管合同、运输合同、加工承揽合同发生的债权，债务人不履行债务的，债权人有留置权。法律规定可以留置的其他合同，适用前款规定”，进一步明确了留置权仅用于保管、运输、加工承揽合同及法律规定的合同类型，确定了我国法律仅在这几类合同中设置和承认留置权。1999年《中华人民共和国合同法》（1999年稿）开始实施，其在上述三类合同外，增加了行纪合同中的留置权，但仍旧延续了仅在特定合同中设置留置权的立场。 关于留置权规定的彻底转变，始自2007年10月1日开始实施的《物权法》第二百三十条，也就是现《民法典》第四百四十七条：“债务人不履行到期债务，债权人可以留置已经合法占有的债务人的动产，并有权就该动产优先受偿。前款规定的债权人为留置权人，占有的动产为留置财产”，该条规定对留置权进行了开放式的突破，将《担保法》第八十二条和第八十四条设定的“合同约定”的限制打开，而直接采用“债权人”“债务人”的表述，使留置权在理论层面可以适用于所有合法债权，这就为本文所述房屋租赁合同中出租方享有留置权提供了法律依据。 二、 房屋租赁合同中的留置权 理论上，根据留置权所依据的法律，可以将其分为普通留置权和特殊留置权。出租人留置权应属于一种特殊留置权，是指房屋的出租人基于租赁关系向承租人拥有的债权，对于承租人置于该房屋内的物品拥有留置权，但禁止留置之物除外，例如残疾人的护具、学生的录取通知书等根据公序良俗不宜留置的物品。 需要说明的是，此处的“房屋”是各种建筑的统称，而非单指供人们居住的住宅。在《民法典》和国务院《不动产登记暂行条例》等法律、法规中均使用了“房屋”一词作为规范的对象，在上海市《关于调整本市房屋建筑类型分类的通知》将房屋分为居住房屋、非居住房屋，在非居住房屋中包括旅馆、办公楼、商场、店铺、学校、医院、公共设施用房等18个二级分类。因此，此处的“房屋”也系泛指[4]。 在大陆法系中，不动产出租人留置权作为特殊留置权被广为接受，英美法系也普遍认可。对于我国民事法律是否应当引入不动产出租人留置权这一特殊留置权，学术界和司法实践领域的争论也经久未消[5]。 （一） 留置权的适用条件和行使形式 从《民法典》第四百四十七条和第四百四十八条的规定[6]可以看出，裁判者在论述债权人是否享有留置权时应当有两个阶段：首先，应判断该合同是否属于可以适用留置权的合同；如是，则需再分析留置权人行使留置权的四个前提是否满足： 1.债务人不履行到期债务； 2.债权人合法占有被留置物； 3.被留置物为动产； 4.留置的动产应当与债权属于同一法律关系，但企业之间留置的除外。 （二） 司法实践 笔者在威科先行法律信息库案例检索中，在“裁判理由及依据”中检索“留置权”关键词，在案由部分选择“房屋租赁合同纠纷”，在审判日期处选择《物权法》出台日期，即2007年10月1日至检索日2021年12月31日，共检索到277宗案件，再排除掉未被列为争议焦点的案例，最终确定以法院将留置权作为争议焦点的181宗案例（下称“统计案例”）作为统计基数。 1．统计案例中，在54宗案件项下，人民法院在房屋租赁合同纠纷中适用并支持了留置权的主张，这其中分为如下两个部分：
2．统计案例中，在127宗案件项下，人民法院站在相反立场，未能支持出租人在房屋租赁合同纠纷行使留置权的主张。这其中包括如下五个类别：
3．从地域来看，广东省（35宗）、江苏省（26宗）和浙江省（25宗）三个省内关于留置权与房屋租赁合同纠纷竞合的案件发生较多，所发生的案例中，支持与反对的比例同前述总比例近似。从审级来看，仅一宗案例进入最高院，多数发生于基层法院和中级法院。 ☆ 笔者在检索案例过程中发现，取消日期的限定后，检索结果为278宗案件，仅多了一宗发生于《物权法》发布与实施之间“过渡期”内的案件。以此可侧面说明：在实务中，关于留置权能否适用于房屋租赁合同等其他非法律明确列举之合同的立场，就是以《物权法》的正式实施为分水岭而开始动摇的。 （三） 代表案例 1.1 适用并支持：有约定 （1）（2019）粤2072民初16484号案中，广东省中山市第二人民法院认为：“关于货架的留置权。双方在合同中约定，张东武拖欠碧富雅公司费用，碧富雅公司有权对张东武商铺的动产行使留置权，故碧富雅公司对张东武放置在涉案商铺的货架享有留置权，在张东武未履行生效判决确定的给付义务时，碧富雅公司有权以上述货架的折价、拍卖、变卖的价款在生效判决确定的给付义务范围内优先受偿。” （2）（2015）西民初字第25619号案中，北京市西城区人民法院认为：“因双方主体均为企业法人，且双方约定了行使留置权的条件，索易公司依据双方约定行使留置权，故在治通公司清偿相应债务前，尚不具备返还索易公司所认可留置物品的条件。” 1.2 适用并支持：无约定，依据《物权法》第二百三十条或《民法典》第四百四十七条 （1）（2018）浙07民终5658号案中，浙江省金华市中级人民法院认为：“关于变压器设备返还问题。《物权法》第二百三十条、第二百三十一条规定…本案新概念公司尚欠红羚羊公司租金未付，其搬离后之前安装的变压器设备仍留在厂房，红羚羊公司对该变压器设备的占有非因侵权行为而占有、留置不违反公序良俗、留置与其应承担的义务亦不抵触，应属合法占有。虽然留置该变压器设备并非基于租赁合同法律关系，但其与新概念公司属于企业之间的留置。故红羚羊公司有权依照上述法律规定对变压器设备行使留置权。” （2）（2016）鄂0502民初1764号案中，湖北省宜昌市西陵区人民法院认为：“本案中原被告系租赁合同关系，原告系该案租赁房屋产权人，对出租房屋内的财产享有合法占有，且与本案租金支付争议系同一法律关系，故东方航空公司对出租房屋内的财产享有留置权，对房屋内的财产处置后的价款享有优先受偿权。依据《物权法》第二百三十条、第二百三十一条、第二百三十六条之规定，判决如下…原告中国东方航空武汉有限责任公司对位于宜昌市珍珠路76号场地内留置的财产享有留置权。” 2.1 不予适用或支持：物权法定 （1）（2020）粤0785民初1656号案中，广东省恩平市人民法院认为：“《厂房租赁合同》虽然约定被告方拖欠租金一个月的情况下，原告有权终止合同并留置被告方在租赁车间内的自有财产，但留置权为法定担保权，其成立基于法律的直接规定，当事人不得任意约定创设留置权，但允许当事人的约定排除留置权的适用。原告现请求对被告方滞留在租赁地的设备享有留置权并对其变卖、拍卖所得价款享有优先受偿权，理据不足，本院不予支持。” （2）（2018）粤0606民初15679号案中，广东省佛山市顺德区人民法院认为：“根据《担保法》第八十四条第一款规定，因保管合同、运输合同、加工承揽合同发生的债权，债务人不履行债务的，债权人有留置权。根据上述法律规定，留置权为物权法定，不得由原、被告自行约定创设，原、被告之间为房屋租赁合同关系，原、被告双方签订的《商铺租赁合同》第七条第3款约定“被告有权留置原告于该商铺内的任何物品”违反法律规定，该约定无效。” 2.2 不予适用或支持：未合法占有 （1）（2019）川0104民初4号案中，四川省成都市锦江区人民法院认为：“关于返还物品。黄喜文系在租赁合同解除后通过他人收回商铺的方式控制了宋军在商铺内的物品，该行为不符合债权人留置权应以合同履行中合法占有债务人动产的规定，故宋军要求黄喜文返还物品的诉讼请求，本院予以支持。” （2）（2019）吉0103民初438号案中，吉林省长春市宽城区人民法院认为：“至于原告要求对被告所有的、存放在原告厂房办公楼内的所有生产设备及物品享有留置权的问题，因现阶段原告没有合法占有被告的生产设备及物品，原告主张留置权不符合留置权的法律规定，不予支持。” 2.3 不予适用或支持：不属同一法律关系 （1）（2020）粤02民终340号案中，山东省宁阳县人民法院认为：“关于原告是否对被告生产设备享有留置权、优先受偿权的问题。《民法典》第四百四十七条、第四百四十八条规定…原、被告之间的纠纷是因房屋租赁合同而起，而非因生产设备所致，二者不属同一法律关系…故原告要求对被告生产设备享有留置权的诉讼请求，本院不予支持。” （2）（2020）云0103民初4857号案中，云南省昆明市盘龙区人民法院认为：“关于集丰公司提出的留置权抗辩，本院认为法人与自然人之间的留置权应符合留置的动产与债权属于同一法律关系。本案中，垫付款与租金不符合同一法律关系的条件，集丰公司不能以此抗辩。” 2.4 不予适用或支持：既未合法占有，又不属于同一法律关系 （1）（2020）粤0606民初6826号案中，广东省佛山市顺德区人民法院认为：“关于原告对名翔公司在商铺内的电影设备是否享有留置权的问题。根据《物权法》第二百三十条、第二百三十一条的规定可知，成立留置权，必须具备以下几个要件：一、双方存在债权债务关系，该债务已届清偿期，债务人不履行到期债务。本案中，名翔公司没有按照合同约定支付租金，此条件已构成。二、债权人已合法占有债务人动产。这个要件包含三层意思：第一，必须是动产。第二，必须债权人占有动产。第三，必须合法占有动产。债权人必须基于合法原因占有债务人动产，如基于承揽、运输等约定而占有。本案中，原被告之间没有办理租赁物交接，名翔公司并未将租赁物内电影设备交付原告占有…不能认定原告对设备构成合法占有。三、留置动产与租金债权属同一法律关系。本案中，原告与名翔公司之间系房屋租赁合同关系，债权基础系租金，合同所指向的标的物为房屋，并非名翔公司为经营使用而放置在租赁物内的机器设备，与房屋租金不属同一法律关系。综上，原告对名翔公司放置在租赁物内的电影设备不享有留置权。” （2）（2018）粤0604民初21853号案中，广东省佛山市禅城区人民法院认为：“关于留置权问题。首先，《物权法》第二百三十条规定…本案中，即使涉案厂房中存放有被告的物品，但该物品存放的事实状态不能认定原告对该物品构成了法律上的合法占有。其次，该法第二百三十一条规定…该规定中的“与债权属于同一法律关系”是指债权人占有动产是基于与其债权发生的同一法律关系，在合同关系中该动产通常指合同权利义务所指向标的物。本案中，即使原告对被告的物品构成占有，但本案为房屋租赁合同纠纷，该占有与房屋租赁合同债权的发生并无法律上的关系。因此，原告所主张的留置权及优先受偿请求不能成立。” 2.5 不予适用或支持：留置的为不动产 （1）（2015）黔六特民初字第641号案中，贵州省六盘水市六枝特区人民法院认为：“即使被告欠第三人工程款，第三人也无权对被告的办公楼行使留置权，将被告的办公楼租赁给他人来抵扣工程款。因为只有对动产才可以行使留置权，对不动产是不能行使留置权的。” （四） 结论 1.租赁合同有关于留置权内容的约定，是法院支持出租人享有留置权的重要依据。租赁双方经常会在租赁合同中设置出租人有留置权的条款，内容包括但不限于以下几种： ①出租人有权留置承租人的财物； ②出租人对承租人的财物享有留置权； ③出租人有权扣留承租人的财物并予以拍卖、变卖优先受偿。 ④…… 2.即便租赁合同约定了出租人享有留置权，也不代表出租人行使留置权的主张一定会获得支持。在部分案例（多数案例）中，法官仍旧会以物权法定原则为依据，不允许当事人自行创设包括留置权在内的物权，将房屋租赁合同排除在法定适用留置权的合同之外，进而否定出租人行使留置权的基础。笔者认为，此类操作在一定程度上否定了《物权法》第二百三十条和《民法典》第四百四十七条的意义，面对现实中五花八门的合同或合同关系，留置权的适用也应当在符合上述法律规定的前提下予以放开。 3.在已经明确房屋租赁合同可以适用留置权的情况下，多数法院会从出租人“是否对留置物构成合法占有”和“留置物与欠付租金是否属于同一法律关系”的角度来论证出租人是否享有留置权，这也是目前此类纠纷中较为热门的争议焦点，且各地区法院甚至同地区不同审级的法院尚未形成统一的裁判思路。 三、 出租人的权益保护 对房屋租赁合同双方而言，均需要正确认识和处理出租人留置权的问题。房屋出租人需要明确，在合同中设置了“留置权”条款在当前的司法环境下并不代表其具有确定的法律效力，承租人欠缴租金时，出租人就当然可以依照合同约定行使留置权。一旦发生争议，法院会结合合同约定内容、合同履行情况、留置物的性质、留置物的交付和占有，甚至是当地裁判惯例等各方面因素综合判断。 除了留置权外，笔者提出如下几项在房屋租赁合同关系中保护出租人权益的建议： 1.出租方可以根据《民法典》第三百八十八条[7]的规定与承租方协商设立担保物权，在《房屋租赁合同》中事先明确约定承租人在标的房屋内的设备物品清单，并约定在承租方欠付租金超过一定期限后，标的房屋内列在物品清单中的财物可由出租人自行折价、议价或拍卖，所得其价款用以支付承租方欠缴的租金。 2.出租人和承租人可在房屋租赁合同中约定一定金额的押金或保证金，用以保证出租人收取租金之债权的实现。一些地方性立法中也认可了约定租赁保证金的做法。如《深圳经济特区房屋租赁条例》第三十条第二款规定：“出租人可按租赁合同约定向承租人收取不超过3个月租金数额的租赁保证金。保证金的返还方式，由当事人在合同中约定”。 3.出租人和承租人可以约定由承租方提供保险公司出具的履约保函或要求承租方的关联公司承担连带保证责任，进而防止在承租方擅自退租或提前闭店的情况下，出租方因联系不到承租人而无正当、有效途径维权的法律风险发生。 4.需要注意的是，在房屋租赁合同中经常会遇到的约定“承租人逾期不搬走的物品视为放弃所有权”或“逾期不搬走的物品归出租人所有”等类似条款，这些条款不同于本文所述的留置权条款。前者涉及到动产的所有权归属，后者只是约定出租人有权留置动产，并就拍卖、变卖价款优先受偿的权利。上述条款具有违约责任条款的性质，出租人有权按照合同约定将超过已约定的、合理的期限后仍未搬离的物品自主占有，不再负有返还给承租人的义务。但该条款根据民法中的诚实信用原则无权对抗善意第三人，一旦发生争议，第三人可以参加诉讼或通过执行异议程序对物品主张权利。 向上滑动阅览 * 注释： [1] 邹瑜，《法学大辞典》，中国政法大学出版社，1991.12。 [2] 何勤华、李秀清、陈颐编，《新中国民法典草案总览（增订本）》（中卷），北京大学出版社2017年版，第1166页。 [3] 《海商法》第二十五条 船舶优先权先于船舶留置权受偿，船舶抵押权后于船舶留置权受偿。前款所称船舶留置权，是指造船人、修船人在合同另一方未履行合同时，可以留置所占有的船舶，以保证造船费用或者修船费用得以偿还的权利。船舶留置权在造船人、修船人不再占有所造或者所修的船舶时消灭。 第八十七条 应当向承运人支付的运费、共同海损分摊、滞期费和承运人为货物垫付的必要费用以及应当向承运人支付的其他费用没有付清，又没有提供适当担保的，承运人可以在合理的限度内留置其货物。 第一百四十一条 承租人未向出租人支付租金或者合同约定的其他款项的，出租人对船上属于承租人的货物和财产以及转租船舶的收入有留置权。 第一百六十一条 被拖方未按照约定支付拖航费和其他合理费用的，承拖方对被拖物有留置权。 [4] 赵平、夏明亮，《商业房屋租赁中优先承租权的行使与救济》（上）。 [5] 周珺，《论我国出租人留置权制度的存废》，载《政治与法律》2012年第8期。 [6]《民法典》第四百四十七条 债务人不履行到期债务，债权人可以留置已经合法占有的债务人的动产，并有权就该动产优先受偿。前款规定的债权人为留置权人，占有的动产为留置财产。 第四百四十八条 债权人留置的动产，应当与债权属于同一法律关系，但是企业之间留置的除外。 [7] 《民法典》三百八十八条 设立担保物权，应当依照本法和其他法律的规定订立担保合同。担保合同包括抵押合同、质押合同和其他具有担保功能的合同。担保合同是主债权债务合同的从合同。主债权债务合同无效的，担保合同无效，但是法律另有规定的除外。 作者简介  孟莉莉 北京金诚同达律师事务所高级合伙人 孟莉莉律师擅长争议解决、不良资产处置，以及银行与保险业务。长期担任中国人寿保险股份有限公司、中国房地产开发集团有限公司、中房资产管理有限责任公司等大中型国有企业的法律顾问。 在争议解决方面，孟莉莉律师处理过中国人寿集团、中交集团及中房集团项下多起重大疑难案件并取得了优异成果，现担任上海仲裁委员会仲裁员。  高鹏 北京金诚同达律师事务所 中国政法大学法学学士、香港中文大学国际经济法学硕士，执业领域为诉讼与仲裁、不良资产处置、公司合规、银行与保险业务。 Wolters Kluwer | 威科先行 申请试用 威科先行法律信息库 |
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