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前 言 随着社会消费进入到一个拼颜值、重体验、造社交的全新时代，传统的百货商场向集购物、餐饮、娱乐、社交等功能为一体的购物中心转变，也由此催生了大量的租赁商业模式。此外，在其他商业活动和居民生活中，也存在着大量的房屋租赁关系。在此，笔者分享一下近年处理到的租赁关系中常见到的疑点、难点，以及风险处置方法方法。 一、通知函件送达难的问题 由于出租方未在合同中明确送达地址，且未约定“出租方向该地址送达文件即视为送达完毕”的类似条款，导致出租方在履行重大通知义务发函时，对方负责人员拒绝签收，这让很多出租方管理人很头痛。 应对策略：两人上门送达文件，面对承租方负责人员当面宣读日期及函件内容并将文件交给他，另一名同行人员负责拍视频；然后将函件拍照后微信同时发送一份。有次辅助即可一并作为送达证据。相比公证或公告送达简便很多。 二、承租方拖欠租金构成根本违约时的强制处置措施 （一）首先合同要确定约定逾期缴纳租金构成根本违约，出租方有权单方面解除合同。然后据此给承租方发函告单方面解除合同。 （二）限期满而仍不缴纳的，发第二道函明确告知合同解除日期，撤场、交场期限，并申明到期不撤场产生的一切损失由承租方承担。 （三）到解除日后，出租方可到现场采取停水停电措施（如对方不欠水电费的，须有合同条款约定）。断水断电后，承租方一般会自行撤离房屋。然后出租方就此可对房屋采取封挡措施，同时向法院提起诉讼追索租金等费用。为了提高效率，此时可争取与主审法官沟通适用简易程序。租赁法律关系不复杂的情况下法官一般会同意。 （四）特别提醒，如出租方希望尽最大可能节省司法处置时间，可在租赁合同中约定仲裁的争议解决方式。如此可避免承租方耍无赖恶意拖延诉讼。笔者就曾“有幸”碰到过这种流氓老赖，一审结束后故意提起上诉来拖延时间。一审加二审，这个过程可想而知，每一年的时间完不成。这时候黄花菜都馊了！ 三、对于拖欠租金的，出租方有没有对承租方物品的“留置权”？ （一）法律依据 1、1995年实施的《担保法》将留置限定在保管合同、货运合同以及承揽合同中，未经法律明确规定不得滥行使该权利。 2、1999年《合同法》在《担保法》的基础上又增加行纪合同的留置权。 3、2007年的《物权法》在留置权的规定上大有突破，采取了开放式原则。《物权法》规定：“债务人不履行到期债务，债权人可以留置已经合法占有的债务人的动产，并有权就该动产优先受偿。”因此，留置权所担保的对象不再限制在合同债权，只要符合留置权的法定构成要件，除法律明确规定不得留置或者当事人约定不得留置外，均可留置。 （二）行使留置权的条件 1、第一，租赁合同中有出租方可行使留置权的条款约定；第二，出租方合法占有房屋内物品；第三，租金到期；第四，要给承租人一定的支付租金的合理期限。 2、由此分析，第一条很重要，要求出租方要制定周密的租赁合同模板，在合同中提前约定承租方不缴纳租金时，出租方有权留置承租方在房屋内的所有物品。 3、最重要的是第二点，出租方要合法占有出租房屋内的物品。第一，承租方将物品转移给出租方占有；第二，房屋租赁期满或依法提前解除、终止，在承租方拖欠租金、水电气费，承租方逾期遗弃、滞留在租赁房屋内的动产、财物，依据合同出租方有权打开房屋，对承租方的财产进行占有（滞留占有）；第三，通过申请人民法院财产保全，由人民法院责令暂由出租方占有、控制甚至保管的承租方在租赁房屋内的动产、财物（司法确认占有）。 满足以上条件的前提下，那么出租方便可以合法行使留置权了。同时下文提到的第四个大疑点也就柳暗花明了。 四、承租方拒不撤场、不交租金耍无赖 出租方解除合同后，承租方耍无赖，一方面拒不缴纳欠款，另一方面不清理房屋，将其物品遗留在房屋内占用场地。这种情况对于购物中心或者其他商业出租公司来讲，损失继续扩大，铺位无法出租给新的合作品牌，场地空置也影响购物中心形象。 这种情况出租方提前通知合同解除后，且合同条款有相关约定的情况下给出一定的撤场期限后即可处置房屋内物品了。一方面可以减少租金损失，另一方面可以尽快清理场地开启新一轮招商。此处还需要特别提醒，承租方在人员撤离的时候，出租方需要求对方配合对店铺内物品进行盘点交接，注明物品的数量、规格、品牌等信息，否则物品遗失的损失自行承担。 在涉及商业租赁业态的公司中，通常老板都会安排法务去负责催债（擦屁股）。能否妥善处理好此类“租赁法律关系”，可以说关乎到法务整体工作的成败。而法务们只需掌握好其中的关键风险点的处置办法，所有的问题就迎刃而解了。 好了，赶紧去给老板打报告请求加薪吧！ （本文不代表法盟观点） 企业法务关注问题甚多，其中企业广告合规需要聆听执法官员以及资深同行的经验。9月15、16日有Acelaw法培学院、CCA公司法务联盟联合组织的“互联网广告平台合规专场”将由上海工商官员、360法律顾问、腾讯法律专家以及互联网法律领域资深专家联合为大家讲解，详情请点击：9月西湖游学| 互联网广告平台合规专场 END 关于公司法务联盟 优秀法务官采访 李园 汽车之家总法 | 西小虹颂虹控股董事长 | 王兆华米其林SVP | EMI Wang 家乐福副总裁 | 俞敏 H&M大中华区总法律顾问 | 邓扬 斗鱼法务副总裁 | 曾雯雯 游族影业法务总监 | Sherry Lv前法总 | Elisa Bei Crocs法总 | 潘维力 富世华集团亚太法总 | 赵震宇 史密斯集团亚太法总 | 陆宇平 TOTO法总 | 徐新林 APP集团总法 | 李振武 香蕉计划法总 | 杨吉 娱乐法资深专家 | 托马斯·王刚 法盟组织者 公号热文 只招一名无经验的法务负责合同审核的公司，实际就是在赌博 | 业务“催”你过合同，十有八九都是坑 | 我炒掉了我司的法律顾问 | 一天，老板传两法务狗进办公室，欲杀一狗以平民愤…… | 女法务相亲血泪史 | 如何讨业务部喜欢 | 我们是谁？法务部！| 奇葩企业名称 | 企业名称农家乐Style起名指南| 图解法务地位 | 法务脸色为什么不好看 | 女法务想静静 | 为什么公司里法务总是背黑锅？| 女律师走着走着走进法务部 | 法务带上儿子去伯克利读LL.M. | 法律人谈判思维 | 一个减轻法务负担的劳动法计算器 | 数字签名的证据效力
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