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商业项目强制清场处理要点 作者｜卢鹏（商业地产从业，微信号：LATO7437） *本文经作者授权发布，不代表其供职机构及「高杉LEGAL」立场与观点，且不作为针对任何个案的法律意见或建议* 商业地产中的租赁合同一般都会约定合同解除条件，如承租方在欠租达到一定金额和时间时企业就享有合同解除权。在满足合同解除条件的情况下，如出现承租方拒绝腾退房屋和不偿还欠款的情形，出租方企业大都会采取强制收回房屋的措施。强制收回房屋过程中如何有效的防范法律风险？如何避免欠租承租方以丢失贵重物品为由进行反向追偿？针对以上问题，特将我前些年对于一些商业项目强制清场种的心得要点整理后与各位分享。 一、强制清场的基础 1、合同必须有约定 商铺或办公场所的清场解除，所必要的前提条件是有相应的合同约定。脱离了这一基础条件，合同想要解除就是无根之木无源之水。所以一定要在合同前期尽可能的详尽约定解除条件及执行条件，并且要考虑到执行中的现实问题。实践中常常有些人员对此并不重视，一昧的迁就承租方要求将这些条款删除，一旦出现问题又无力解决，只能推卸责任将其困难交由法务或律师来解决。但多数情况下该行为已成为死局，想要解决需要付出极大的精力与代价。所以请务必重视，严禁擅自更改，更应当对这些试图推卸责任的人员进行责任追究，以保障企业利益。 2、条件已成就 1）欠租且逃逸离场 清理承租方的前置条件是承租方存在拖欠租金且逃逸离场的情形，因为租金义务属于合同的根本性目的，且承租方的逃逸行为已用实际行为表示了对合同的不再履行。我个人认为的其中的关键在于“逃逸”行为，没有逃逸而单纯拖欠租金的，往往仍有较大的经营意愿，现实中仍存在想尽办法筹措资金偿还债务的可能，具体情形应当由运营人员进行甄别。 2）承租方无意交付租金或拖延解决 承租方对于出租方在经过书面催告后仍以默示或明示的方式对于租金拖欠无意交付或拖延解决的情形下，才可以进行清场。其中对于拖延的时间限制，我个人认为是以其保证金所能承载的租金日期为限。例如承租方欠租逃逸离场后7日未开业经营，经出租方书面催告仍然拒绝交付租金的，出租方应在其保证金所抵扣的相等剩余租金日内进行清场处理。 3）情势危机 是承租方已真正发生了逃逸离场的行为。现实经营之中，承租方往往是在夜间闭店之时多以进店铺货、维修之名暗自将主要财物进行转移，但对于店铺或办公场所内的大件物品无法立即搬离。此时如被出租方的安保或值班人员发现后，为避免被扣押物品，通常会选择携带贵重轻便的物品离场。所以情势危机是指因承租方的实质行为导致了出租方的实际损失已初步发生，如不制止则会导致出租方的损失进一步扩大。 4）可以行使留置权 承租方对于租金的实质拖欠且逃逸的行为，已严重违反合同且影响到出租方的租金收益，即该行为使得出租方形成了一种到期债权。出租方行使的权益更多的是对于逃逸后商铺内财物一种留置权，非不安抗辩权。如果以不安抗辩权来作为清场条件，则要求承租方的行为已构成了不安抗辩的构成要件，但在现实经营之中，承租方的行为很难被出租方发所觉，更难以甄别认定。按照《物权法》第230条规定，债务人不履行到期债务，债权人可以留置已经合法占有的债务人的动产，并有权就该动产优先受偿。所以我个人认为以留置权作为清场工作的成立条件更为妥帖。 3、协商不成且承租方未按告知时间清偿的 1）协商不成 现实中基本都是协商不成，如果承租方有一点能力都不会逃逸，能逃逸的都是已经对该店铺或办公场所绝望的。 2）未前来清偿的 承租方经出租方催告后对于承租方留置物品未要求的时间进行清偿的。 二、清场的方式 一）对承租方进行通知 在以合同约定的通知方式向承租方邮寄解除租赁合同通知书，在解除合同通知书中写明承租方自动腾退房屋的期限，如超过期限则出租方将强行收回房屋。 1、先行主张合同解除 只有先主张行使合同解除，才能为后期清场设立基础。 2、电话及店员签收 应当向承租方的公司、法定代表人、店长、签约人或其他能够证明关联身份的人员进行电话通告欠租交付时间及未按时交付的后果。该电话告知应当进行录音留证，录音过程应确认对方身份，说明电话沟通的时间，以及对方应交付的费用明细等。 3、店铺公告 该公告是指在店铺外显著位置张贴公示告知欠租和清场行为。其用意有两层： 1）进行证据留存，防止承租方辩称未接到催告信息。 2）提示消费者该商户或办公公司商誉不佳已逃逸，如果有纠纷可主张权利。 4、快递方式 特别要强调的是，该快递方式应选用中国邮政作为唯一快递方式，并要求对方进行签收后的回执提供给出租方。 我知道很多公司的行政或其他部门以费用便宜为由要求采用其他快递公司进行快递，但很多地区法院对于非中国邮政提供的快递单和回执凭证并不认可。所以谁强制要求用其他快递公司的，谁承担未来可能存在证据瑕疵责任。 二）准备工作 如承租方超过该期限仍未清偿拖欠费用的，则出租方应做好如下准备： 1、邀请公证人员至现场，对清场的整个过程进行公证（部分区域或城市中需在甲乙双方签订合同时就对于合同中强制拆除、清退的问题在公证处进行合同公证）。 2、可邀请该商铺、办公场所所在地的物业公司、居委会、业委会（如有）派出所（如有可能）一起到场进行见证，并在查验清单上签字。 3、可邀请相邻商铺、办公场所的使用人一起到场见证，并在查验清单上签字。 4、可邀请热心路人到场进行见证，并在查验清单上签字后并留下电话以备联络（该行为建议有偿）。 5、由项目已聘请的法律顾问律师进行律师见证业务。 三）清场过程 清场前应准备好至少两台摄像机或相机全程录像，请勿使用手机录像，除非这个手机你想当成证据提交法院。在准备完毕后，那么请开始你的表演： 1、铺前公示 该公示应先将邀请的公证或见证人员聚集在店铺或办公场所门口，见证张贴的店铺公告是否存在及日期、门锁是否完整无破损，店铺或办公场所是否完全封闭。 2、开锁 破锁过程应注意的是有几个出入口。一次只开启一个门，所有人员均从一个出入口进出。对于破损后的锁具应封存留证，尤其应注意保护锁孔。 3、进入场地 1）有序进入 该进入过程，应以摄像机镜头视角为准。镜头中应清晰可辨具体进入人数，首次以五人为宜，不宜过多。 2）现场录像、拍照 进入大门后应遵循完整的O型路线，先对于门口所有物品开始初步录像留证，细化到所有柜台、展架、抽屉中的所有物品，全程无死角、不间断的拍摄。重点是如店铺内有收银台或财务室时，应重点拍摄全部查验过程。 3）清点 应将承租方的遗留物品全部清点造册，所有清点封存的过程均应拍摄并加盖封条，该过程中清点人与装箱封存人员不少于三人，并全程书面记录。 4）封存 封存应分类装箱，所有箱体均应加封封条，并在箱体上注明封存数量、重量和品类。如系生鲜等不易存储封存的货品，则应以恰当方式保存。 5）搬运与存储 所有封存的货品，均应存放至专门的存放地点，多数情况下都是商场或写字楼所在的地下仓库。但需要特别提醒的是，所存放的物品应当属于常规消费品，而非易燃易爆或存在有毒有放射性的危险品，更不应是易腐烂变质的产品。否则因未妥善存储而导致是损失将可能造成不利后果。 6）其他 之所以要采取上述措施是因为承租方欠租使得出租方固然享有解除合同和清场的权利，但是承租方此时仍然享有对其物品财产的所有权，出租方只是行使留置权，在此阶段不能随意侵犯承租方财产的所有权。 三、恢复场地 通常在双方签订合同中都会有关于合同解约后场地恢复的系列条款，该系列条款所涉及的内容一般包括恢复原状、恢复的状态、恢复的费用等。其重要性在于存在两个方面，一是要求承租方合理预估其未来撤场时间，二是便于未来新承租方在进入场地后能够尽快装修进行经营。但在适用于清场的特定环境中，则略带有对承租方惩戒性的责任，即：即便你放弃保证金和货品、装修也不代表你没有责任了，来继续给我恢复场地。 一）工程记录 该工程记录是指对于店铺或办公场所内的场地现状进行记录，是否存在添附、混同及隐蔽工程等问题，是否对于出租方的场地造成了较大的损坏。 二）工程恢复 该恢复通常是对于店铺或办公场所内恢复至最初签订合同时的毛坯状态。 三）工程计价 计价原则以实际发生的费用为准。 四）费用记录 费用记录应以正规的发票为准据。 四、权利主张 一）告知函或律师函 向承租方发出的告知函应以公司名义发出并加盖公章，如委派律师发送律师函则应按照律师要求提供相应材料。 二）物品处理 1、物品提存 所有封存物品，均应妥善保管，在与承租方争议解决前不要擅自处理，但涉及生鲜等不易存储的应及时变卖折现后将钱款保存。 2、提存时间与地点 提存货品的保管时间按照物权法236条的规定应保障不少于两个月时间，但我个人建议为三个月为佳。因为此类诉讼多数数额较小，极易被法院以简易程序处理，所以三个月时间足以等待判决结果。 对于提存物品的地点应属于承租方控制区域，且适于保存物品。 3、逾期处理 按照《物权法》第236条规定实现留置权的一般规定。留置权人与债务人应当约定留置财产后的债务履行期间；没有约定或者约定不明确的，留置权人应当给债务人两个月以上履行债务的期间，但鲜活易腐等不易保管的动产除外。债务人逾期未履行的，留置权人可以与债务人协议以留置财产折价，也可以就拍卖、变卖留置财产所得的价款优先受偿。留置财产折价或者变卖的，应当参照市场价格。 根据物权法236条，对于承租人被留置物品应进行协商拍卖，但如果协商不成的，则应告知承租人在指定日期内予以回赎，否则应由出租方按遗弃物进行处理。 三）常见衍生风险盲点前期预防建议 1、店铺营业地址的注销 一定不要觉得清场后就完事了，更不能觉得后期的事务要交给法务或者律师来做。项目的运营或招商部门必须要追着逃逸的承租方对于原店铺、办公场所内的工商地址进行变更或注销。实践之中很多商场或写字楼的承租方在逃逸后就销声匿迹，但实际中存在的难点的对原原商铺或办公场所的经营地址却未注销，这会使得新承租人在办理营业执照时有着较大的难度，所以一定要前期予以相应预防，后期严格执行。 2、广告位 实践中有些承租方在承租时会对于项目自身的广告位予以承租或使用，但在逃逸或撤场过后往往由于仓促而对广告位并未恢复或撤下画面。出租方应在合同前期就约定对广告位的恢复办法，同时应当注意的是关于广告位的恢复费用应当另行计算。 3、单用途预付费卡遗存 预付费卡实质上分为第三方支付公司发行的多用途预付费卡与承租方自行发行的单用途预付费卡两种模式，其二者适用的法律规范不同，责任和要求也不相同，此处所说的是以承租方自行发行的单用途预付费卡为主。 1）在承租方经营过程中，出租方就应主动在项目内主动明示对于任何预付费卡、券等业务不承担责任，并提示消费者理性甄别。 2）严查发卡、券的载体中是否有明确责任表述，是否冒用出租方名义、图像、标志等，从而进行关系切割。 3）对于逃逸商户，在逃逸离场的第一时间就应在出租方可控的整体场地中进行公告明示，引导消费者向承租方追偿。 4、与供货商之间的争议 承租方逃逸离场后，如有承租方供应商前来索求在场地内的货品的，理论上应全部拒绝。 五、出租方内部处理 一）招商 1、对于招徕该承租方的招商人员应予以核查，并委派其对于招商对接人进行沟通。 2、可对于商铺或办公场所立即对外招商洽谈，以便进行商户储备，但实际签订合同之日应待具体协商结果或法院判决生效之日时方可签订。 3、由招商部门负责发起退租工作流程，以便于公司管理。 二）财务 财务部门的主要工作分为两项： 1、拖欠费用的统计。 2、坏账计提工作。 三）运营 商业项目的运营工作是对于清场后所遗留的诸多工作进行细化完善，并进行归纳总结后提出整改方案，以防止后期再出现类似情形。 四）物业工程 实践中很多商业项目的出租方与物业管理是两个法人主体，所以本篇中存在感较弱。但实际多数情况下两家均是关联公司，所以此类情形下物业公司应当主动积极配合并依照本要点建议进行权利主张。 六、其他 清场完毕后，招商部门应作为主要发起人对该店铺或办公场所进行退租巡回手续，即：将该商铺或办公场所重新设定为空置状态。 需要说明的是，我个人倾向的是实操事务过程中的一些经验总结，不太喜欢列举大量案例，一是会导致内容冗长拖沓，二是这种这种基础性的实务更需要在合同前端就进行预防和规范才能产生真正的壁垒。所以本要点主要是就执行过程进行建议，加之我水平有限，难免存在各种遗漏和不足，还请大家多多指正教导。其实本要点也存在各种不足，作为承租方也有诸多方式或表述可破解或反制，但似乎需要另行撰写才能介绍清楚。无论如何，双方诚信经营才能存在共赢局面。建议承租方理性对商业项目进行考察预判，更对自身经营能力进行完善思考，在租赁前就应考虑是否能够长久经营。而出租方更应本着负责的态度对于承租人进行考察，以避免后期出现此种情形。 谢谢大家。 |
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