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早上小编发的一则新闻《广东拟将宅基地变地票流转 破地产供需难题》，很多网友都不明白什么是地票，都不知道地票制度这概念，小编委托微土君整理相关资料，给大家详细讲解：
什么是地票制度？ 所谓地票，是指包括农村宅基地及其附属设施用地、乡镇企业用地、农村公共设施和农村公益事业用地等农村集体建设用地，经过复垦并经过土地管理部门严格验收后所产生的指标。企业购得的地票，可以纳入新增建设用地计划，增加相同数量的城镇建设用地。 地票制度形成 2007年，国务院批准重庆为统筹城乡综合配套改革试验区。试验区的设立，为重庆的发展提供了前所未有的发展机遇。重庆开始了自己的探索。 2008年2月出台的《国务院关于推进重庆市统筹城乡改革和发展的若干意见》正式批准重庆建立统筹城乡的土地利用制度，在确保基本农田总量不减少、用途不改变、质量有提高基础上，稳步开展城乡建设用地增减挂钩试点。 以2008年6月27日国土资源部《城乡建设用地增减挂钩试点管理办法》为基础，2008年11月17日，重庆市人民政府第22次常务会议通过了《重庆市农村土地交易所管理暂行办法》。 2008年12月4日，重庆农村土地交易所挂牌，该交易所以“地票”作为主要交易标的，中国的地票交易制度就此诞生，它是在国家城乡统筹战略下，成为率先探索完善农村土地管理制度的改革工具。 地票的运行程序 (一)复垦。将闲置的农村宅基地及其附属设施用地、乡镇企业用地、农村公共设施和公益事业用地等农村集体建设用地，进行专业复垦为耕地。凡农户申请宅基地复垦，必须有其它稳定居所，而且有稳定工作或稳定生活来源。同时规定复垦整理新增的耕地继续由原宅基地农民承包经营;自己不经营的，可再次流转，获得相应收入。 (二)验收。经土地管理部门严格验收后，腾出的建设用地指标，由市土地行政主管部门向土地使用权人发给相应面积的“地票”。 (三)交易。在重庆市农村土地交易所开展“地票”交易。所有法人和具有独立民事能力的自然人，均可通过公开竞价购买“地票”。“地票”交易总量实行计划调控，原则上不超过当年国家下达的新增建设用地计划的10%。价格确定环节上，在综合考虑开垦费、新增建设用地土地有偿使用费等因素的基础上，制定全市统一的城乡建设用地挂钩指标交易基准价格，供交易双方参考。地票交易收益，除缴纳少量税费外，绝大部分归农民家庭所有。耕地、林地的承包经营权交易收益，全部归农民家庭所有。农村集体经济组织获得的土地收益，主要用于农民社会保障和新农村建设等。 (四)使用地票。在城镇使用时，可以纳入新增建设用地计划，增加等量城镇建设用地，并在落地时冲抵新增建设用地土地有偿使用费和耕地开垦费，但要符合土地利用总体规划和城乡总体规划，办理征收转用手续，完成对农民的补偿安置。征为国有土地后，通过“招、拍、挂”等法定程序，取得城市土地使用权。
地票交易流程图 地票制度的优越性 (一)是农村土地使用权流转的一次新探索。 重庆地票的创设，可以使农村多余的建设用地，通过复垦形成指标，进入土地交易中心进行交易，为土地流转，土地集约，高效使用土地提供了制度平台。并巧妙地绕开了农村宅基地不能用于非农建设的法律问题，通过激励相容的市场机制.实现了远郊农村建设用地与城镇建设用地之间潜在的供需关系，对于解决我国农村宅基地空置等低效率使用问题、打破城镇发展普遍遭遇的土地资源瓶颈，具有较强的现实意义。同时，我国正在探讨农村金融的新思路，地票的出现，为权利证券化也提供了一个新的制度进路。 (二)有利于建立城乡统一的土地市场。这意味着农村和城市土地拥有者的权利一致,集体土地与城市(国有)土地同地、同价、同权。重庆“地票”借鉴了 “城乡建设用地增减挂钩”政策。 其目的是带动农村要素市场的发育，促进农村资本、技术等其他要素市场建设。 (三)有利于耕地保护。以“先补后占”替代“先占后补”的用地模式，“先造地后用地”。先把农村建设用地转化成耕地之后，才在城市新增建设用地，对耕地的保护力度更大、保护效果更好。 (四)有利于城市反哺农村。农村集体建设用地与城市建设用地远距离、大范围的转换，一方面可缓解城市建设用地紧张，带动城乡之间土地要素流转，大幅度提升偏远地区的农村土地价值，另一方面，实现了城乡级差地租的价值化，这个价值可以转化为大城市反哺大农村的资金来源。 (五)有利于增加农民收入。农民通过地票增加收入，促进农村劳动力转移，增加农业投入的资金，提高进入城镇后的生活保障水平和发展能力。 (六)极大缓解城市建设用地紧张的局面。我国征收农村土地进行城镇建设，只能依靠每年国家下达的有限指标。而地票交易的出现，则让现实的用地制度多出了一条市场化的渠道。 重庆地票交易发展历程 2007年，国务院批准重庆为统筹城乡综合配套改革试验区。 2008年6月27日，国土资源部《城乡建设用地增减挂钩试点管理办法》颁布。 2008年11月17日，重庆市人民政府第22次常务会议通过了《重庆市农村土地交易所管理暂行办法》。 2008年12月4日，重庆农村土地交易所挂牌，该交易所以“地票”作为主要交易标的，中国的地票交易制度就此诞生。 2008年12月4日，重庆农村土地交易所进行第一场地票拍卖。 2009年2月，《国务院关于推进重庆市统筹城乡改革和发展的若干意见》正式批准重庆建立统筹城乡的土地利用制度，在确保基本农田总量不减少、用途不改变、质量有提高基础上，稳步开展城乡建设用地增减挂钩试点。 2009年12月3日，重庆农村土地交易所进行第六次地票拍卖，共有玉豪龙公司、腾翔公司、中渝公司、晋愉公司、东港公司、龙湖地产等6家民企曾经拿到过地票，截至2009年12月3日，重庆农村土地交易所总成交44总地票，共计8300亩用地指标，成交总金额7.38亿元，均价每亩9万元。 重庆玉豪龙实业(集团)有限公司成为第一个“吃螃蟹的人”，2008年12月4日，该公司以2560万元拍下第一张地票，2010年2月4日，重庆媒体称该公司已经“兑现”地票。 重庆地票的运行模式 1.规划布局 《暂行办法》规定：市国土资源行政主管部门依据土地利用总体规划、城镇规划，编制城乡建设用地挂钩专项规划，确定挂钩的规模和布局，经市人民政府批准后实施。 2.立项申请 经村集体三分之二成员或三分之二成员代表同意，闲置的农村宅基地及其附属设施用地、乡镇企业用地、农村公共设施和公益事业用地等农村集体建设用地可以成为立项申请的标的，区县土地行政管理部门同意后，可以组织复垦。 有其它稳定居所，而且有稳定工作或稳定生活来源的村民也可申请复垦耕地。复垦整理新增的耕地继续由原宅基地农民承包经营;自己不经营的，可再次流转，获得相应收入。 3.土地管理部门验收 村集体或村民复垦土地经土地管理部门严格验收后，腾出建设用地指标，并由市土地行政主管部门向土地使用权人发给相应面积的“地票”。 4.地票交易价格确定 在综合考虑开垦费、新增建设用地土地有偿使用费等因素的基础上，市土地行政主管部门制定全市统一的城乡建设用地挂钩指标交易基准价格，供交易双方参考。 5.土地交易所交易 重庆市农村土地交易所是开展地票交易的的固定场所。所有法人和具有独立民事能力的自然人，均可通过公开竞价购买地票。地票交易总量实行计划调控，原则上不超过当年国家下达的新增建设用地计划的10%。 6.地票交易收益分配 除缴纳少量税费外，绝大部分归农民家庭所有。耕地、林地的承包经营权交易收益，全部归农民家庭所有。农村集体经济组织获得的土地收益，主要用于农民社会保障和新农村建设等。 7.地票兑现 地票作为城市建设用地指标凭证，在城镇使用时可以纳入新增建设用地计划，增加等量城镇建设用地，并在落地时冲抵新增建设用地土地有偿使用费和耕地开垦费，在符合土地利用总体规划和城乡总体规划，办理征收转用手续，完成对农民的补偿安置。征为国有土地后，通过“招、拍、挂”等法定程序，取得城市土地使用权。 |
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