|
问：因建设资金不足而与他人合作开发房地产，请问是否必须办理审批和权属过户登记手续？如果必须办理过户登记，是否会被认定为土地使用权的流转而征收相关税费？ 答：在很长一段时间，合作开发房地产一直被认为是土地使用权转让的一种特殊方式，因此不仅要求办理合建审批手续，而且还需办理土地使用权变更登记手续，并以此作为认定合同效力的依据。如最高人民法院《关于审理房地产管理法施行前房地产开发经营案件若干问题的解答》第18条规定：“享有土地使用权的一方以土地使用权作为投资与他人合作建房，签订的合建合同是土地使用权有偿转让的一种特殊形式，除办理合建审批手续外，还应依法办理土地使用权变更登记手续。未办理土地使用权变更登记手续的，一般应当认定合建合同无效，但双方已实际履行了合同，或房屋已基本建成，又无其他违法行为的，可认定合建合同有效，并责令当事人补办土地使用权变更登记手续。”如今，按照最高人民法院新的司法解释，已对合作开发房地产合同进行了单独定义，不再把合作开发房地产合同作为土地使用权转让的特殊形式。因此，在处理合作开发房地产合同纠纷时，土地使用权转让的限制性规定并不完全适用合作开发房地产合同。何况许多合作开发行为并不会导致土地权属的变更，比如以土地使用权出资的一方为房地产开发企业，而投入资金的一方只分享货币利润而不分配房屋的，就无需办理土地权属的变更登记。即使合作开发利润以房屋体现，也只需办理所分配房屋占用部分的土地权属变更，而无需将用以合作出资的全部土地均办理权属变更。当然，若以土地使用权出资的一方属于非房地产开发企业，则以合作方式开发房地产就应当办理土地权属变更登记，因为房地产开发过程中的各种行政许可手续必须以具有资质的房地产企业的名义办理，而土地使用权主体和各种行政许可的被许可主体必须一致。但也有另外一种情况，如果合作建房只是土地使用权人自用，并不上市交易，则无论是出地还是出资一方有无房地产开发资质，都无须办理土地权属的变更登记。但这并非法律意义上的合作开发经营房地产，而是一种“联建”或者“代建”关系。 如果因合作开发房地产必须办理权属变更登记，即发生土地使用权的转让，仍然要适用土地使用权转让的有关规定，如果不符合法定转让条件，也无法办理权属变更登记。因合作开发而发生土地权属的变更，流转环节的税费仍要按规定交纳。不过，根据《城市房地产管理法》等法律法规的规定，以出让方式取得土地使用权的转让，并不需要行政机关的批准。而合作开发房地产，也没有须经行政机关审批的规定。至于登记主管机关的登记发证行为，不能理解为一种行政审批和许可，更不是对当事人签订和履行合同的批准，而是通过登记使不动产物权的变动发生物权效力。该登记过程虽然也会审查物权变动的原因——合同，如果合同无效，也难以获得登记。但并不能因此反推，登记行为决定合同效力，更不能将登记行为作为合同生效与否的标志。 |
|
|
