2017年年末多伦多房地产总结

2017年对于多伦多房地产来说可以说是可以载入编年史里的一年也是特别具有意义的一年，今年的房地产变化对多伦多几乎所有的人都有影响，无论是有房的还是没房的，无论是租房的还是买房的，2017年的市场瞬息万变无不牵动着各位的心。本来2017年年初，余浩记得还做过大胆猜测，今年房市会顺应2016年大涨的趋势，虽说涨幅可能不会有那么高，买家也不会那么疯狂的飙价，但是也不至于跌。关键月就在2月到4月这三个月，因为这三个月的市场几乎疯狂，到处都是抢offer，到处都是买房的人，到处都是谈论房市的人，毫不客气的说，只要那个时候无论你去哪个饭店里去吃饭，坐下来都能听到周围的食客们讨论着多伦多房市。上帝想要其灭亡，必先让其疯狂，余浩还记得那个时候的人，都以手上有多少套房为荣，就连没钱买房的人也想着如何贷款如何借钱去买房，小型借贷机构也借着东风繁荣了一把。正所谓一荣俱荣，多伦多乃至整个多伦多地区甚至北到巴里（barrie）小镇都火的不行，一房难求正是说的那时候的事。自年初中国实施外汇管制并没有起到太多抑制房价的作用。余浩觉得外汇管制会有缓冲所以不会起到立竿见影的效果。记得在4月中旬的时候，安省政府已经传出来一些要实施新政策的策略，具体的似乎是要学习温哥华2016年的策略，在那个时候，余浩跟看房的客户说，现在可以看房，但是建议等一等等到四月底安省新政策出来之后再看变化如何。果不其然，在4月27号的早上8点，所有人的心都盯着电视台，安省部长韦恩通过电视直播发布了新政策即海外人士买房必须多交房价的15%，但仍是温和版的，因为政府允许三种海外人士可以在今后退回15%（留学生，工作的和四年内移民的）。新政之后的五月份就是全面检验新政的效果了，而就在这个时候确实也有一些卖家仍然大胆的沿用抢offer或者在价格上依然不愿意做太多的松动坚持3月4月高点的价格，确实，有一些有特色的房子在新政后也卖到了比较好的价格。余浩把这类房总结成特殊性的物业因为房地产和其他商品不一样，有它的特殊性，比如特殊位置像背靠森林或者优质小区，也有卖家在物业上的装修的不同，同样户型的房子在装修价格的差异也会显示整体的差异，还有地块的大小，有的房子地块大当然值钱等等。可是在五月六月这段时间加上银行又进行了两次加息，房价确实得到了有效的抑制，总结来说有两个特点：1.90%的卖盘已经不是抢offer成交而是挂出了实际的价格让买家去还价。2. 卖盘在市场上挂牌的天数明显增多甚至出现卖不掉撤掉的情况，自六月以后，大量的房源上市，尤其是某些华人注意的热点新区比如berzy，wismer，patterson和jefferson等新小区，某一些不太热点的地段的物业在暑期甚至出现了无人看的情况，往往一个买盘挂出去一周都没有两三个客人去看。市场变化和2016年大相近庭。

新政实施之后的效果非常明显，房价也在下半年出现了下跌和交易量锐减，另一方面由于贷款的缩紧和利率的上升，过去几年的投机炒房者也坐不住了，他们把自己的投资物业拿出来卖，想迅速套现，可是情况却变得更加糟糕。这一次新政加贷款双重的压力把过去几年都可以轻松买房的投资者拒之门外，他们是：留学生家长以及留学生，这是一个很大的群体，在华人买房者里，余浩敢大胆的猜测，这部分买房的人至少占了华人买房者的四分之一，虽说留学生和家长们多半是希望孩子们以后留在加拿大，但是未来的事谁也说不定，所以这次的新政直接将大多数的他们拒之门外。余浩在新政过后也完成过几次留学生以及家长客户的买房，过程变化更大，客户们还要额外多准备15%的现款，加上国内的外汇管制，可以说是难上加难。第二部分则是直接的投机者，余浩在过去几年确实接待过专门来多伦多投资物业的客户，这类客户就连孩子也不在多伦多读书，是专门来炒房的。新政让这类人再也买不了多伦多的物业了。还有本地的投机者，因为贷款的更加严格以及利率上升，有不少投资者的本金和收入被银行拒绝贷款，不管他们是不是第一次买房又或者买投资物业，条件的更加严格直接限制了他们买房的行动。

这次的房价下调已经把今年春季上涨的10%到20%的水分完全挤压掉了，大多数地区的平均房价已经落到去年春夏季的价格即2016年6月份之前，余浩是完全支持这种下调的，也就是说整整2016年到2017年两年的房价并没有上涨，受到影响的不止是新政之后没有买到房子的人，还有去年6月份之后买到房子的人。当然如果你的房子是在去年6月份之前买的，总体来说还是有赚的，但也不要高兴的太早，因为余浩预计2018年的多伦多房市还会持续下跌。

现在是12月初也就是2017年最后一个月，和以往的12月不同，今年的多伦多房地产市场MLS上的盘依旧很多，余浩记得去年12月帮一位客户在markham的conell买了一间独立屋，那时候只有大概三个盘，客户又很想买其中一个，卖盘的稀少导致我们谈判很被动，在躲开抢offer的可能性的情况下，我们只谈侠来三千。而如今的市场上，只要是新的小区，mls的listing很多，比以往多出来20%左右。反倒是比较成熟的一些老小区，房源并没有出现很多。这也说明了之前在文中提到的：老小区比新小区抗跌，老小区炒房的人比较少，越靠多伦多越抗跌，偏远一点的小镇比较不抗跌。

大量在2017年秋季囤积下来的房源无法得到消化，导致越来越多的房源囤积在市场上，过了圣诞之后，春季又会有更多的新房源出来，可以预见2018年的房市依然会是买家年。对于2017年下半年真正有实力可以买房的买家来说，你们无疑是幸运的，因为你们可以选择各种各样的盘，你们可以在来回几个卖家之间谈价格，看看哪个能够让的多，这种情况应该可以一直持续到2018年，随着listing数量的不断更新，房价下调应该还有可能，过去几年的水分是应该全部挤一挤出来了。如果有人问我现在该不该买，我觉得如果是新移民，如果是没有房子的，如果贷款是可以批的，现在肯定是可以买的，因为刚需，因为没有物业在手，因为长期持有，风险会被均摊到以后的几年，十几年甚至几十年里，所以目前下跌的趋势应该可以忽略不计，而目前跌幅并没有跌到2016年的年初，可见如果2016年没来得及下手的，现在是一个很好的机会。对于想投资的，余浩建议如果能有比目前市价低的或者卖家真的愿意吐血卖房的，这何尝不是一个好机会，也就是说如果目前有好房，并且卖家愿意降价并且降到2016年以前的价格，换做我是买家，一定接盘了。对于目前的卖家来说，如果真的无法长期持有想要在短期内抛售，越快上市越好，因为明年年初的B20出来之后，可见明年的房市依旧会下跌的，很多买家会被B20的严格贷款政策拒绝，明年将是炒房者投机者全面退出多伦多房地产的一年。

有人问我多伦多的房市什么时候能够好起来，也就是回到2015和2016年的状态，说实话，我也不知道，就如我今年年初也不知道四月份会出新政，之后房价会跌一样。我们所做的就是把房地产投资做一个长期投资计划，长期投资，持续持有，而不是急功近利的短期炒房，这样才活的开心，也不会有那么多算计，那么大压力。但余浩还是长期看好多伦多的房地产市场，房地产市场是一个人流动的市场，只要有人进来多伦多，很越来越多的移民和留学生，还有本国大量别的城市迁徙过来的居民，未来五年十年，依旧看涨，多伦多作为北美前十加拿大前三的大型城市，必然是全世界移民的首选之地。购买房地产就是囤地，现在多囤几个，未来有房在手也就是有钱在手，及早做好退休规划实现财富自由，实现早日退休的计划，才是我们的最终目标。