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住在蚌埠市绿城春江明月小区的王先生，因为封阳台一事，打了近一年的官司，现在终于有了结果，经过淮上区法院一审判决及蚌埠市中级人民法院终审判决，入住新房近一年的他终于可以摆脱物业公司的阻挠，名正言顺的选择自己满意的商家，用自己觉得合适的价格，按照自己的想法封起阳台了。 去8月底，王先生拿到绿城春江明月小区的新房。同年11月份，因天气冷风砂大等因素想找家门窗厂封装阳台，但遭到物业公司的拒绝。 物业公司认为：封阳台不能自己擅自封，要封必须选择他们指定的两个厂家，且必须按照他们要求的样式做。 王先生认为：指定的两家封阳台厂家价格高出市场价的一倍，且被要求必须从底部开始封，本来只需要花费5千元就能封好的阳台，现在经物业公司这么一阻碍，须花费2万元才能办成。 王先生认为，物业公司明显利用管理之便，限制业主自由选择消费的权力，明显为指定厂家谋取爆利，随后，王先生将物业公司告上法庭。 物业公司认为主要有两个有利的证据： 1、商品房买卖合同中临时管理规约有“不得擅自封闭阳台”的规定。 2、小区封阳台业主意见征询函注明了由物业公司统一厂家施工、统一时间、统一设计、统一材质等4统一规定，业主无权自主封装。 综合一审及二审法院的审查，主要认定内容为： 1、绿城物业安徽公司存在指定厂家的行为，有妨害王先生封装阳台窗户的实际行为。 2、根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，阳台应认定为物权法所称的专有权，业主对建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权力。王先生涉案所要封装阳台的行为未影响建筑物的结构和安全，未影响社会公共利益，未侵犯其他业主利益，是其行使房屋所有权的正当行为。关于商品房买卖合同中临时管理规约有“不得擅自封闭阳台”的规定，认定其属于格式条款，不当限制了王先生的合理使用自己阳台的权利，该格式条款无效，并且其法律效力不能凌驾于物权之上。 3、关于“小区封阳台业主《意见征询函》的4个统一规定，并非为订立合同而为，不属于合同法规定的格式条款，亦不存在效力评判问题，故不具备合同效力。 4、业主在使用阳台空间专有权的同时，不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益，且要顾及小区的整体美观，尽力避免与其他业主封闭阳台的差别。 最后判决，绿城物业安徽公司停止侵害并排除妨碍王先生委托设计及施工封装阳台的行为。 王先生认为：封装阳台受到物业妨碍不是个案，在蚌埠一些小区也有类似情况，物业公司妨碍安装实际上是侵权行为，早在2013年，贵州省法院发布的《业主是否有权封闭阳台——从贵阳华城物业管理有限公司诉甘某、肖某一案谈起》的案例被选中编入最高法院《审判监督指导》丛书，这一案例审判裁决，已成为经典案例，载入史册，成为全国法官必读的《审判监督指导》丛书的学习内容。从这些案例可以看出，不管是在购房合同、物业服务合同还是《室内装修管理服务协议》等，只要有关于“禁止封装阳台”的类似规定，都是与《物权法》相悖的，最终是无效的。但当业主与物业有此冲突时，有些警方认为是物业纠纷，要求双方自行调解，不予处理，双方如果打起来，警方只会按照治安处理，由于业主由于处于绝对弱势，往往忍气吞声。王先生通过近一年的官司维权，从个人利益上绝对是得不偿失，他只是希望自己的遭遇不再发生。同时也呼吁广大业主，在封阳台时要自觉遵守如：建设部110号令《住宅室内装饰装修管理办法》、《物业管理条例》及地方相关管理规定，选择有资质厂家，签订合同，复杂的阳台，应集体委托专业设计院设计。这样处理，物业公司无论多么想把你叫作“擅自封装阳台”的行为也就不会成立了！ |
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