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徐府发〔2015〕26号
上海市徐汇区人民政府关于
印发《徐汇区关于加强住宅小区综合治理
三年行动计划（2015-2017年）的实施意见》的通知
区政府各委、办、局，各街道、华泾镇，各有关单位：
经区政府同意，现将《徐汇区关于加强住宅小区综合治理三年行动计划（2015-2017年）的实施意见》印发给你们，请认真按照执行。
2015年 10月21日
徐汇区关于加强住宅小区综合治理
三年行动计划（2015-2017年）的实施意见
根据《上海市关于加强本市住宅小区综合治理工作的意见》和《上海市加强住宅小区综合治理三年行动计划（2015-2017年）》的要求，结合本区实际情况，制定如下实施意见。
一、总体要求
（一）指导思想
深入贯彻落实党的十八大及十八届三中、四中全会精神，把住宅小区作为“创新社会治理，加强基层建设”的基础单元和重要内容，以提升人民群众居住满意度为目标，以解决住宅小区内突出问题为突破口，着力理顺住宅小区综合管理的体制机制，着力提升社会组织参与社区治理和居民自治的能力。结合本区实际，不断提升住宅小区综合管理服务和物业行业发展水平，率先在全市探索形成与区域经济社会发展水平相适应的住宅小区综合治理新模式。
（二）工作目标
力争到2017年，完善住宅小区管理体制机制，进一步明确落实相关行政管理部门和专业服务单位的职责；形成以住宅小区为基础单元的居民自治和社区共治机制，业主自我管理能力和社区共治能力明显增强，广大居民居住生活环境明显改善。
住宅小区社会治理能力进一步提升。强化政府在住宅小区综合治理中的行政管理和公共服务职能，依托区、街道镇两级住宅小区综合治理联席会议平台和三级网格化管理平台，条块联动，协同配合，整合各级信息资源，提升问题处置效率。
物业服务群众满意度进一步提高。深入推进社会治理创新，通过组建并有效运作区级物业管理综合服务平台，推进物业服务市场化价格机制形成。在住宅小区开展一系列全国文明城区创建活动，解决住宅小区中人民群众最直接、最关心、最现实的民生问题。
新一轮旧住房综合整治（改造）工程全面完成。三年内，完成各类旧住房修缮改造145万平方米，修缮历史建筑约7万平方米，惠及居民30000户。完成住宅小区表前供电设施改造35.5万户，完成400万平方米的老旧住宅二次供水改造。
二、完善行政管理体制机制
（一）做实两级住宅小区综合管理联席会议平台
进一步完善区级住宅小区综合管理联席会议制度建设，积极发挥联席会议统筹协调、政策制定和考核督查的作用，加强组织运行，及时牵头协调解决住宅小区中跨部门、跨领域的问题，研究解决住宅小区共性的难点问题和突出矛盾，落实各相关职能部门工作目标和任务。区级层面联席会议每半年召集一次成员单位会议，完善推动督促和工作评价机制。（区住房保障房屋管理局）
街道（镇）联席会议要在机构改革的基础上，进一步明确住宅小区管理职责，落实专人和专项工作经费，每季度召开工作会议，研究落实辖区内住宅小区综合治理重点推进事项，协调、推进辖区内住宅小区阶段性、综合性难点工作。（各街道、华泾镇）
（二）强化住宅小区责任主体监管职责
完善政府行政管理各相关部门在住宅小区中的监管职责，细化完善住宅小区综合管理职责清单。坚持依法定责，按照“谁监管行业谁负责、谁主管市场主体谁负责、谁收费谁负责”的原则，进一步明确职责分工、明晰管理边界，细化落实部门的监管职责清单。各部门要按照住宅小区综合治理的实际工作量和管理服务要求，加强相关人财物的配备，提高一线管理服务的处置效率和效能。（区住房保障房屋管理局、各相关部门）
（三）建立面向全区性的物业管理综合服务中心
探索建立面向全区的区级物业管理综合服务中心，作为服务于全区物业管理及其相关活动的事务机构，主要承担行业培训教育服务、数据信息管理与服务、事务代办代理服务等职能。以法治化、信息化、专业化、便民化为建设目标，通过厘清政府监管、社区服务和专业服务三者的关系，进一步发挥行业专业管理优势，促进物业服务市场环境形成，支持基层群众自治，为探索符合徐汇特点的社区治理模式，增强社区治理成效提供保障。（区住房保障房屋管理局）
（四）加快建立网格化进社区的多元参与机制
依托街道镇城市综合管理平台和居民区工作站，将管理服务触角有序延伸进居民小区，发动社会力量参与城市综合管理，建立社区民警、居委会干部、小区物业、志愿者、社会自治组织等多元参与的“小联勤”，对社区进行巡逻执勤。对邻里纠纷等一些涉及居民自治管理的问题，由居委会通过社区自治的方式“自循环”解决；对住宅小区综合管理等一些涉及职能部门处置的问题，上报街道镇城市网格化综合管理中心协调相关部门处置。（区网格化管理中心、各街道、华泾镇）
三、构建各方参与的社会共治格局
（一）优化考核分析评价机制
进一步形成对街道镇住宅小区综合治理分层考核督查机制，发挥考核评价的导向性作用。运用区物业管理综合服务信息化管理平台，加强多种信息资源的集成、比对和分析研判，为查找薄弱环节、加强顽症治理提供支撑，为分析把握住宅小区综合治理的趋势规律、科学决策提供依据。通过加强条块之间相互监督，促进职能部门和街道镇对住宅小区有关问题的解决。（区住房保障房屋管理局、各街道、华泾镇）
（二）深化居民自治社区共治
建立健全以居民区党组织为领导核心，居委会为主导，居民为主体，业委会、物业公司、驻区单位、群众团体、社会组织、群众活动团队等共同参与的居民区治理架构。加强对居委会、业委会、社会中介机构、物业服务企业以及房管部门、街道镇等相关人员的专业培训。强化培训的针对性和操作性，不断提升从业人员整体水平，提高业委会自我管理和自治能力。充分发挥居民区党组织在社区共治和居民自治中的领导核心作用，强化居委会对业主大会、业委会组建、换届和日常运作的指导、服务和监督职责，进一步发挥居委会在业主自治管理中的作用。（区住房保障房屋管理局、区民政局、各街道、华泾镇）
（三）提升业主委员会履职能力
编制并推广“业委会自治工作指导手册”，作为工作说明书指导业主委员会依法履行职责，督促和协助物业服务企业履行合同约定，积极协调处理业主和物业服务企业之间的矛盾纠纷。推动尚未成立业委会的住宅小区，抓紧成立业主大会和业委会。对尚无条件成立的，由街道镇牵头，居委会加强指导，帮助业主加强自我管理；对已成立但矛盾相对突出、运作不规范的业委会，街道（镇）联席会议重点关注并加强指导和监督，提升业主自我管理能力。（区住房保障房屋管理局、各街道、华泾镇）
（四）完善住宅小区物业矛盾调解机制
进一步发挥人民调解在预防、化解物业管理纠纷中的独特优势和职能作用，构建“1+13+3+X”的物业纠纷人民调解组织网络，“1”是指区级层面的物业纠纷人民调解委员会及办公室，“13”是指设在各街道镇人民调解委员会的物业纠纷人民调解工作室，“3”是指三家社会化中介组织设立的物业纠纷人民调解工作室，“X”是居委会层面的调解工作站。各街道镇要充实人民调解专业力量，配足调解人员，发挥人民调解委员会在物业管理纠纷调解中的作用，鼓励有条件的居委会及时受理和调解涉及业主委员会组建、运作、自我管理中发生的物业纠纷，以及其他属于人民调解范围内的物业管理纠纷。（区住房保障房屋管理局、区司法局、区民政局、各街道、华泾镇）
（五）为创建全国文明城区提供支撑
与区新一轮创建全国文明城区三年行动计划相结合，狠抓落实，深入推进精神文明建设。坚持实践为本、外化于行，丰富实践载体，倡导“汇善汇美、文明徐汇”，开展“邻里守望”志愿服务等活动。以环境建设为重点，开展“美丽小区”行动，改善城区形象。以服务动员群众为重点，开展“满意在徐汇”系列活动，关注民心、服务民生、培育民治，提高群众满意度。（区文明办、各街道、华泾镇）
四、促进物业行业市场化健康发展
（一）理顺物业服务市场机制
按全市统一部署要求，坚持市场化方向，进一步完善物业服务收费市场机制，按照“按质论价、质价相符”的原则，引导业委会和物业服务企业协商确定物业服务内容和收费标准。至2017年力争基本实现本区住宅小区物业服务收费市场化。同时，继续优化对公房和售后房小区的政府扶持政策。（区住房保障房屋管理局）
（二）发挥物业行业协会引领整合作用
物业行业协会要积极引领物业服务企业针对不同类型住宅小区，充分运用市场化、信息化手段，积极推广酬金制、职业经理、自主管理和包干制等多种物业服务模式，逐步建立完善市场竞争机制，推动实力强、有品牌的物业服务企业做大做强。通过组建“专家委员会”，打造“诚信、专业”和“公平、公正”的物业服务市场评估机制，引导物业企业探索物业增值服务，由传统物业管理向社区服务、房屋租售、现代物流等领域延伸，促进物业企业转型发展。（区住房保障房屋管理局、物业行业协会）
五、整合资源解决住宅小区民生突出问题
（一）加大旧住房修缮改造力度
按照“业主自愿、政府扶持、因地制宜、多元筹措”的原则，加大力度实施推进旧住房修缮改造工作，并将解决老旧住房的安全问题作为修缮改造的主要内容。针对全区住宅物业的完损情况，制定修缮计划，明确修缮重点，推进漏水、积水等突出问题的改造。（区住房保障房屋管理局、区发展改革委、区财政局、各街道、华泾镇、徐房集团）
（二）努力破解住宅小区综合治理难题
从源头上控制“群租”现象，推动300个小区创建成“无群租小区”，逐步规范居住房屋租赁市场，通过完善租赁备案、居住证管理和门禁卡联动等构建长效工作机制。继续完善违法搭建、破坏房屋承重结构、擅自改变房屋使用性质等影响房屋使用安全行为的发现、报告、劝阻、处置机制。对老旧小区的老旧电梯等设施运行状况开展安全评估。（区住房保障房屋管理局、区城管执法局、区市场监管局、各街道、华泾镇）
（三）加快解决维修资金历史遗留问题
对1996年6月商品住宅维修资金相关管理制度实施前，部分商品住宅小区专项维修资金存在缺失的，积极引导相关住宅小区业委会、业主依据法规作出补交决定，参照政策出台后的筹集标准，按照“业主出资为主、政府补贴为辅”的原则，解决商品住宅专项维修资金问题。对1996年6月至2000年底期间，部分商品住宅小区专项维修资金应交未交问题进行追缴。（区住房保障房屋管理局、区财政局）
（四）维护住宅小区安全平稳运行
落实老旧住宅小区供电设施改造方案，加快实施住宅小区电能计量表前供电设施维护和更新改造，2017年底全面完成全区2000年前竣工房屋的改造量。积极协同市有关职能部门和实施单位，做好住宅小区二次供水改造、积水点改造等改造项目。对已存在安全隐患的设施设备，及时督促、协调相关职能部门、业主委员会和物业服务企业，依程序落实修理和更新，保障设施设备安全运行。（区住房保障房屋管理局、区建设交通委、区财政局、公安分局消防支队）
抄送：区委各部门，区人大办，区政协办，区法院，区检察院，
区工、青、妇。
上海市徐汇区人民政府办公室 2015年10月22日印发 |
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