交房中的四个小“陷阱”，小心避让！

下半年一般都是交房热闹的季节，千盼万盼终于盼来交房的业主们，心情激动时必然的，但随后收房遇到的各种问题也是让人头疼。首先是复杂的交付流程，还有价格不菲的各种费用，重要的当然是检验房屋质量，一定要睁大眼睛验清楚再签字哦。

首先先来回顾一下交房的流程。

交房流程说烦不烦，说简单但是也有很多猫腻，一不小心就会躺枪，一起来看看交房过程中都会遇到哪些小”陷阱“，注意避让哦。

一、重复计算公摊面积

“公摊面积”主要包括9项：

1、电梯井，尺寸是按照电梯选型来确定的，井壁上安装电梯轨道和配重轨道，预留的门洞安装电梯门；

2、管道井，走各种管道的空间，有垂直的，也有水平向的，有贯通的，也有分隔的；

3、楼梯间，容纳楼梯的结构，包围楼梯的建筑部件(如墙或栏杆)，同时它是一个相对独立的的建筑部分，联系整个建筑的交通运输；

4、变电室，小区的电力系统中对电能的电压和电流进行变换、集中和分配的场所；

5、设备间，设备间是在每一幢大楼的适当地点设置电信设备和计算机网络设备，以及建筑物配线设备，进行网络管理的场所；

6、公共门厅，进入住宅后的一个较大公共空间，属于室内空间，采暖和制冷要求一般按建筑物功能要求设置；

7、过道，住宅套内使用的水平交通空间；

8、值班警卫室，设在小区大门口一侧的门房，警卫室外门口处还有升降栏杆；

9、共用墙体，住宅主体承重结构部位(包括基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等)、户外墙面等。

公摊面积增加怎么办？

《高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条规定，出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理。合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：

1、面积误差比绝对值在3%以内（含3%），按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持。

2、面积误差比绝对值超出3%，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出3%部分的房价款由出卖人承担，权归买受人。房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。

二、手续不全就交房

按照规定开发商交付商品房屋必须符合以下条件：

1、经建设工程质量监督机构核验合格。

商品房一般是由所在区、县建设工程质量监督站核验，出具是否合格的书面证明，如果验收合格，还须说明质量等级，如合格、优良等。

2、住宅房屋所属的楼盘必须取得了住宅交付使用许可证。

住宅交付使用许可证是由市或区住宅发展局颁发的。未取得许可证的房屋，不允许交付，公安户籍管理部门不予办理入户手续。根据《商品住宅实行住宅质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》等相关法规，商品房交付使用时，应当提供住宅质量保证书和住宅使用说明书。该法规规定,《住宅质量保证书》是开发商对销售的商品住宅承担质量责任的法律文件，可以作为商品房预、出售合同的补充约定，与合同具有同等效力。开发商应当按《住宅质量保证书》的约定,承担保修责任。开发商不提供的，购房者可以拒签房屋交接书。商品住宅售出后，委托物业管理公司等单位维修的，应在《住宅质量保证书》中明示所委托的单位；而《住宅使用说明书》应当对住宅的结构、性能和各部位(部件)的类型、性能、标准等作出说明，并提出使用注意事项。

3、办理房地产初始登记手续，取得了新建商品房房地产权证，俗称'大产证'。

实际上只要取得'大产证'，就必须具备一、二条所列条件。没有取得'大产证'的，开发商不能办理交房手续，若开发商向买方预先交付房屋交钥匙的，买方应拒绝接受。

三、先签字领钥匙，办理入住再验房

开发商要求先签字后验房是违反合同约定的霸王程序，目的是造成验收的既成事实，一旦业主房屋存在漏水、裂缝、空鼓等质量问题，就只能要求维修，不能要求支付迟交楼违约金，或业主发现开发商交楼证件不全，也因已验收而丧失要求支付迟交违约金的机会。

业主可以这样做：

1、坚持先查验交房文件和房屋质量，在文件齐备和质量完好的时候才验收，否则拒绝验收，以EMS邮寄收楼异议函，要求支付延迟交楼违约金；

2、用手机、复读机、录音笔等能播放的录音器材将证明上述事实的谈话录下来，在谈话的同时带两个非亲属的证人(同事、朋友、同学等均可)作证，证明谈话人的身份和谈话内容，之后以ESM邮寄收楼异议函，指出其证件不全和颠倒顺序的违约行为和后果，以证明开发违约行为。如果开发商继续坚持其错误行为，业主可以委托律师代理诉讼，要求其支付延迟交楼违约金。

四、配套设施不全

1、电路方面。

在验房时,一定要检测每个房间是否有电,这个可以通过试电笔等工具来检测。。每个房间内的插座也不能疏忽,可以用试电笔来测试每个插座是否都有电。

2、水路方面。

普通的楼盘水路通常是三种,自来水、热水和中水。中水是非饮用水,是收集利用的雨水,一般用来冲马桶或浇花。消费者需要知道热水和中水是否具备,以及是否接错管道。还要检查水表的位置,应该在厨房或卫生间的出水口。卫生间的地面应该是做好防水的,但在验房时因条件问题无法做蔽水试验,所以验收前要让装修公司先做个蔽水试验,验房时看是否有漏水的现象。

3、门的质量。

用镜子放到门顶部和门底部,检查这些平时看不到的地方是否刷过油漆。是卫生间的门,如果其顶部和底部的油漆没有刷全,时间一长,会使门底部过早腐烂损坏。检查防盗门有无划痕,门边是否变形,门与框的密封是否严密,门和锁开关是否灵活。

4、管道安装、通畅和密封:用手使劲晃动暖气管和上水管,应固定牢固。

如果松动,应重新固定。打开水阀看排水是否流畅,放水时用卫生纸擦拭上下管道底部有无渗漏。另外,水管的材料与生活直接相关,要确定是国家指定的合格材料。如果水管材料太差,后期很容易漏水。的水管材料是铜管,不过目前北京市使用铜管的项目不多;德国原装进口的PPR管材也不错。