巩桂华与吴志勇等房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

北京市西城区人民法院

民事判决书

（2016）京0102民初15011号

原告巩桂华（反诉被告），女，1954年8月10日出生。

委托代理人苏萃（巩桂华之子），1983年11月15日出生。

委托代理人陈朝（苏萃之妻），1985年6月12日出生。

被告吴志勇（反诉原告），男，1983年10月8日出生。

委托代理人钱利军，北京中本律师事务所律师。

被告张丽嫔（反诉原告），女，1984年2月23日出生。

委托代理人钱利军，北京中本律师事务所律师。

第三人北京我爱我家房地产经纪有限公司，住所地北京市大兴区安定镇工业东区南二路168号。

法定代表人刘田，董事长。

委托代理人高敏，女，1990年3月28日出生，北京我爱我家房地产经纪有限公司法务专员。

原告巩桂华诉被告吴志勇、张丽嫔、第三人北京我爱我家房地产经纪有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员韩楠独任审判，公开开庭进行了审理。原告巩桂华及委托代理人苏萃、陈朝，被告吴志勇之委托代理人钱利军，被告张丽嫔之委托代理人钱利军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告巩桂华诉称，2015年12月19日，原告与二被告签订《北京市存量房买卖合同》，约定二被告将位于北京市西城区茶马街X号院X号楼X层XXXX号房屋出售给原告，总价款260万元。原告现支付5万元定金及中介费，现因被告拖欠银行贷款房屋被查封，导致无法办理过户，合同目的无法实现，原告只好依法解除合同。原告为购买涉案房屋把自己房屋出售，现在涉案房屋又购买不成，原告出售房屋和涉案房屋在合同签订后市场价格均上涨，给原告造成损失，原告购买被告的房屋为商住两用，价格较住宅低，被告因其原因导致合同无法履行，造成我方额外的损失。现诉至法院，要求1、解除原告及二被告之间签订的《北京市存量房买卖合同》。2、二被告给付原告损失52万元。3、二被告返还定金5万元。4、诉讼费由二被告承担。

被告吴志勇、张丽嫔辩称，我同意解除《北京市存量房屋买卖合同》并返还定金5万元。不同意支付原告损失，我方无过错，我对房屋查封的事实并不知情，不存在故意隐瞒的事实，不构成违约，原告要求我承担违约责任的前提条件不成立，即使我构成违约，违约责任的承担应以原告遭受损失的数额为基础，原告主张的损失数额过高，超出其遭受的损失。第三人没有履行调查义务，没有据实报告，我方也是受害者。合同无效的前提是出卖人擅自出卖被法院查封的房屋，本案中，被告对房屋被查封不知情，因此合同有效。我方知晓房屋被查封后第一时间通知了原告，即便合同无效，原、被告亦应当相互返还。我方在合同签订中无过错，中介因其未尽到审查义务，导致合同无效，应按过错承担责任。

被告吴志勇、张丽嫔反诉称，原、被告在房屋买卖过程中协商将涉案房屋提前交付原告居住使用，现因合同解除，要求原告返还房屋。故反诉至法院，要求原告腾退房屋，如原告在三日内不腾退，要求原告支付起诉之日至实际腾退之日止的房屋使用费，按每月7000元计算。

原告巩桂华辩称，不同意腾退房屋。因被告方原因导致合同无法履行，在被告赔偿原告损失及定金后，我方同意返还房屋。不同意给付房屋占用费，因被告恶意隐瞒房屋被查封的事实，导致合同无法履行，由此导致我方占用被告房屋，所产生的费用由被告单方造成，我方不同意支付。

第三人北京我爱我家房地产经纪有限公司辩称，与我方无关。我方尽到了审慎义务。原、被告是协商一致后同意原告入住涉案房屋的。

经审理查明，二被告吴志勇、张丽嫔为北京市西城区茶马街X号院X号楼X层XXXX号房屋所有权人，吴志勇、张丽嫔对涉案房屋按份共有，各享有50%份额。2014年3月5日，涉案房屋抵押给广发银行股份有限公司北京分行最高额抵押借款金额为222万元。

2015年12月19日，吴志勇、张丽嫔作为出卖人，巩桂华作为买受人，双方签订《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》，约定：二被告所售房屋坐落为北京市西城区茶马街X号院X号楼X层XXXX号房屋，建筑面积共69.33平方米；该房屋已经设立抵押，抵押权人为广发银行，抵押金额为222万元，二被告应于2016年2月28日前办理抵押注销手续；房屋成交价格为260万元，原告直接向二被告支付定金5万元，于解除抵押当日支付222万元，于办理产权转移登记当日支付房款33万元；因被告原因导致原告不能在合同签订之日起120日内取得房屋所有权证书的，原告有权解除合同，并由被告按照房屋成交总价格的20%向原告支付违约金。当日，原告与二被告签订了《居间服务合同》、《补充协议》、《装修款补充协议》等系列合同文本，并给付二被告5万元定金。

涉案房屋因吴志勇与中国民生银行股份有限公司总行营业部的借款纠纷于2015年10月24日被北京市海淀区人民法院查封。庭审中,原、被告及第三人均认可，2016年2月，原告在履行合同约定解除抵押手续过程中发现涉案房屋被法院查封的事实。被告认为其亦于2016年2月解除抵押手续过程中发现涉案房屋被法院查封的事实，但原告及第三人对此不予认可。

上述事实，有双方当事人的陈述、北京市存量房屋买卖合同、补充协议、房屋查档确认函、鉴定报告、房屋所有权证、海淀法院裁定书、证人证言、照片、微信纪录等证据材料在案佐证。

本院认为，原、被告签订房屋买卖合同的时间在法院对涉案房屋进行查封之后。涉案房屋性质为限制流通物，该房屋买卖合同无效。

该合同无效的原因为因被告自身原因导致涉案房屋被依法查封，被告应赔偿原告因合同被宣告无效而造成的损失。庭审过程中，原告进行了房屋差价损失鉴定，原告的损失为24.06万元。原告认为其存在额外的损失，未向本院举证证明，本院对其额外损失的主张不予支持。

由于原、被告双方的房屋买卖合同无效，原告应将涉案房屋返还被告，并给付被告就返还之前的房屋占用费。本院参照当地租金标准，确定为每月6800元。被告应返还原告定金。

依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：

一、确认巩桂华与吴志勇于二О一五年八月十九日签订的《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》无效。

二、吴志勇、张丽嫔于本判决生效之日起七日内返还巩桂华定金五万元。

三、吴志勇、张丽嫔于本判决生效之日起七日内赔偿巩桂华损失二十四万零六百元。

四、巩桂华于本判决生效之日起七日内将位于北京市西城区茶马街X号院X号楼X层XXXX号房屋交还吴志勇、张丽嫔。

五、巩桂华于本判决生效之日起七日内给付吴志勇、张丽嫔房屋占有使用费（自二〇一六年六月十六日至实际交还房屋之日，按每月六千八百元计算）。

六、驳回巩桂华的其他诉讼请求。

七、驳回吴志勇、张丽嫔的其他反诉请求。

若巩桂华、吴志勇、张丽嫔未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费二万三千四百元（含鉴定费用九千六百元），由巩桂华负担一万一千四百七十元（已交纳），由吴志勇、张丽嫔负担一万一千九百三十元（于本判决生效之日起七日内交纳）。反诉诉讼费二十五元，由巩桂华负担（于本判决生效之日起七日内交纳）。

如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，预交上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如上诉期满之日起七日内未预交上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。

审 判 员 韩楠

二О一六年十二月五日

书 记 员 李婷