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郑重声明：严禁抄袭、违者必究！
《合同法》第一百一十一条规定：“质量不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任。对违约责任没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，受损害方根据标的的性质以及损失的大小，可以合理选择要求对方承担修理、更换、重作、退货、减少价款或者报酬等违约责任。”第二百三十一条规定：“因不可归责于承租人的事由，致使租赁物部分或者全部毁损、灭失的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金；因租赁物部分或者全部毁损、灭失，致使不能实现合同目的的，承租人可以解除合同。”《上海市高级人民法院关于处理房屋租赁纠纷若干法律适用问题的解答》第11条规定：“……房屋有瑕疵的，首先分清房屋瑕疵的责任。在房屋瑕疵是出租人责任的情况下，根据租赁房屋瑕疵情况和承租人实际使用的情况，可以部分减少相应的租金；如果导致租赁房屋完全不能使用的，可以不付租金。”参照上述规定，房屋实际面积少于合同约定的面积，分两种情形：（1）房屋实际面积少于合同约定面积，但尚且不至于导致合同目的不能实现的，承租人不得要求解除合同，但是可以要求减少租金；（2）房屋实际面积少于合同约定面积，导致合同目的不能实现的，承租人可以要求解除合同。
房屋的实际面积少于合同约定的面积是出租人违约的表现，根据《合同法》第九十四条的规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；……”如果房屋实际面积少于合同约定面积，导致合同目的不能实现的，承租人可以要求解除合同。
《北京市高级人民法院关于审理房屋租赁合同纠纷案件若干疑难问题的解答》第8条规定：“实践中应区分以下情形处理：（1）租赁房屋是当事人双方认可的特定房屋，合同约定的租金标准为固定数额，出租人依约交付该特定房屋，承租人在合理期限内未提出异议，其又以合同约定面积与实际面积不符为由主张拒付、减付租金的，不予支持，但租赁合同存在《合同法》第五十四条规定的可撤销情形的除外。（2）租赁房屋需要依据合同约定的面积来确定具体范围，租金数额与租赁面积直接相关，承租人以合同约定面积与实际面积不符为由，依据《合同法》第一百一十一条规定要求出租人承担减付相应租金等违约责任的，可予支持。”该规定以租金计算的标准作为依据：（1）如果租金标准为固定数额，即某房屋的租金是多少，而不论其具体面积的多少（租赁合同中完全可以不写面积的多少）。这样，房屋的面积对承租人的合同目的和租金没有影响，承租人不得以实际面积少于合同约定的面积为由解除合同。（2）如果租金与租赁面积直接相关，即租赁合同约定单位面积租金多少，房屋面积多少。这样，如果房屋实际面积少于合同约定面积，但尚且不至于导致合同目的不能实现的，承租人不得要求解除合同，但是可以要求减少租金；如果房屋实际面积少于合同约定面积，导致合同目的不能实现的，承租人可以要求解除合同。该规定很细致科学，且不违反上位法的规定，因此在北京可以直接适用，但是在其他地区，该规定只具有参考价值，具体在适用法律的时候还要以合同法等法律法规为依据。
附上海华之邦科技股份有限公司与上海驭昱实业有限公司房屋租赁合同纠纷案
案情简介：2014年10月14日，华之邦公司、上海驭昱实业有限公司（以下简称“驭昱公司”）签订《租赁合同》，约定由华之邦公司向驭昱公司承租位于上海市嘉定区嘉好路XXX号内的部分厂房（以下简称“系争房屋”）。合同第一条明确，系争房屋经双方实地丈量，确认建筑面积加公摊约2200平方米，租赁期限自2014年11月5日起至2016年11月4日止。合同第二条约定，租金、保证金的支付方式和金额为付三押一，房屋年租金人民币（以下币种均为人民币）706，000元，租金应三个月支付一次，先交费后用房，每期租金应提前15日交齐。租赁协议签订时，华之邦公司应向驭昱公司支付58，800元的租赁押金。合同第三条第C7款还明确，若驭昱公司终止合同需向华之邦公司退还押金及赔偿相当于两个月租金的违约金，若华之邦公司终止合同需向驭昱公司支付相当于两个月租金的违约金，并不退还押金。合同签订时，驭昱公司收到了华之邦公司支付的58，800元押金。后华之邦公司未再支付房屋租金等费用。另查，驭昱公司与案外人上海如瑞物流有限公司（以下简称“如瑞物流”）于2014年11月20日签订《租赁合同》，约定由案外人向驭昱公司承租位于上海市嘉定区嘉好路XXX号内的部分厂房，建筑面积加公摊约400平方米。 2015年1月，华之邦公司向原审法院提起诉讼，称租赁合同签订后，华之邦公司发现系争房屋所属嘉好路XXX号房地产权证复印件上建筑面积与华之邦公司查询后获知的政府房地产登记信息记载不符。对此，驭昱公司始终未能提供产权证原件或作出合理解释。另经华之邦公司实地检查，系争房屋的消防设备也不完善，存在安全隐患。故起诉要求：1、解除华之邦公司、驭昱公司之间于2014年10月14日签订的租赁合同；2、驭昱公司返还租赁押金58，800元。
裁判原文节选 一审【案号：上海市嘉定区人民法院（2015）嘉民三（民）初字第176号】华之邦公司与驭昱公司就系争房屋所签订的租赁合同系双方真实意思表示，华之邦公司、驭昱公司之间的合同关系成立，双方均应依约履行各自的义务。华之邦公司主张其在进场后发现房屋面积小于合同约定面积，并因此曾于2014年10月17日向驭昱公司提出解除合同且驭昱公司也表示过同意等，缺乏相应依据，法院难以采信。华之邦公司所称系争房屋消防设备不完善，存在安全隐患等，未能提供相应依据予以证明，故对该主张，法院亦不予采信。本案系争房屋为嘉定区嘉好路XXX号中房产之一部分，华之邦公司主张嘉好路XXX号房地产权证上所载整体房产建筑面积与登记信息中反映的700号房产总建筑面积存在出入，该节情况即使为真，亦难以说明与本案所涉租赁合同存在直接影响，故对驭昱公司辩称相关情况与本案无关，并不影响双方合同的履行等意见，法院予以认可。华之邦公司另称，系争房屋已于2014年11月由驭昱公司转租案外人如瑞物流，但缺乏充足依据证明驭昱公司转租案外人之某某即属本案系争房屋，故对华之邦公司的上述观点，法院不予采信。综上，华之邦公司主张双方租赁合同解除缺乏依据，但鉴于驭昱公司在提起反诉时，已明确表示同意华之邦公司的解除合同之主张，对此法院予以确认，双方合同已无实际履行可能，合同应于驭昱公司提交的民事反诉状落款日期即2015年1月27日解除。租赁合同对于房屋租金的金额和支付方式等进行了明确约定，现驭昱公司反诉主张华之邦公司按约定的年租金标准支付自租赁起始日起至合同解除之日止的租金，合法有据，华之邦公司应当支付自2014年11月5日起至2015年1月27日止的租金706000／365＊84即162，476.71元。合同还约定，若华之邦公司终止合同需向驭昱公司支付相当于两个月租金的违约金，并不退还押金。现华之邦公司在缺乏约定及法定解除事由的情况下主张合同解除，驭昱公司不同意华之邦公司有关返还租赁押金58，800元的诉讼请求并反诉主张华之邦公司支付解约违约金，于法无悖，法院予以认可。对于违约金的计算标准，虽然合同中确实约定华之邦公司应向驭昱公司支付相当于两个月租金的违约金，但如此计算将致违约金过高，且华之邦公司对此亦提出相应抗辩，故法院根据案件实际情况，酌情对违约金金额进行调整，华之邦公司应向驭昱公司支付违约金40，000元。 原审法院据此作出判决：一、上海华之邦科技股份有限公司与上海驭昱实业有限公司之间在2014年10月14日签订的《租赁合同》于2015年1月27日解除；二、驳回上海华之邦科技股份有限公司的其他诉讼请求；三、上海华之邦科技股份有限公司应于判决生效之日起十日内向上海驭昱实业有限公司支付自2014年11月5日起至2015年1月27日止的租金162，476.71元；四、上海华之邦科技股份有限公司应于判决生效之日起十日内向上海驭昱实业有限公司支付违约金40，000元。
二审【案号：上海市第二中级人民法院（2015）沪二中民二（民）终字第1823号】现华之邦公司仍上诉主张系争房屋面积与合同约定不符，双方就租赁合同的解除已经达成一致，且驭昱公司之后将系争房屋另行出租给案外人如瑞物流，故其不构成违约，要求返还已付押金等。华之邦公司就上述主张在一、二审中提供了勘测图、照片、证人证言等证据。首先，华之邦公司所主张的双方达成解除租赁合同的合意，并无书面依据，即使从其二审提供的证人证言所述经过，亦不足以反映出双方就此达成口头一致。故本院对华之邦公司此项主张，不予采信。其次，华之邦公司在一、二审中所提供的证据亦不足以证明驭昱公司出租给如瑞物流的房屋与本案系争房屋重合。反之，华之邦公司二审提供的证人证言中谈及在查看现场过程中，存在砌墙将本案系争房屋分隔的情况，与驭昱公司所述向如瑞物流出租嘉好路XXX号内部分厂房亦相吻合。故本院对华之邦公司的该项主张，亦不予采信。至于实际交付房屋的面积与合同约定存有差异一节，华之邦公司未提供充分证据予以证明。鉴于并无证据证明华之邦公司在核实租赁面积后向驭昱公司提出异议，且其现已不再实际占用系争房屋，故该节事实在客观上已无法核实。退而言之，根据合同约定及双方的陈述，华之邦公司对系争房屋现场进行过查看，且合同约定的并非单位面积的租金，故如原审法院所述，面积差异对合同能否履行并不产生直接影响。现华之邦公司也无依据可以证明面积存在实际差异足以导致系争房屋无法实际使用。而如房屋面积确实存在实际差异可能导致合同约定的租金标准有失公平，华之邦公司亦可主张减少相应租金。故华之邦公司以系争房屋实际面积存在差异为由要求解除租赁合同，依据不足，本院不予支持。综上所述，原审基于查明的事实，认定华之邦公司构成违约，所作并无不当，本院予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费人民币5，219元，由上诉人上海华之邦科技股份有限公司负担。 本判决为终审判决。
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