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2017年12月15日，星期一，6时50分，早操毕，天微微亮、微微凉，正哥一个人坐在办公室里默默地敲击着键盘，又是熟悉的配方、熟悉的味道，唯一不同的是这个周末过的比较糟心。为什么？因为正哥被骗了。正哥也会被骗？别说了，邓超我不忍心说，别人好歹留了一个杀马特的发型，陈凯歌你们认识吧？就是他，他成功地骗取了正哥一张电影票和宝贵的两个多小时。不扯了，下面我们接着上一期讲。 上一期，我们分别从卖家原因、买家原因、非买卖双方原因三个方面分析了为什么房贷批不下来，那么合同签了，首付交了，房贷批不下来要怎么办呢？责任承担如何呢？带着这些问题往下看。 房贷批不下来怎么办？ 房贷批不下来意味着商品房买卖合同无法履行，那么就存在违约的问题了。那么违约责任是怎么规定的呢？ 《合同法》第一百零七条 当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 由此我们可以看出，违约责任有三种基本形式，即继续履行、采取补救措施和赔偿损失。当然，除此之外，违约责任还有其他形式，如违约金和定金。基于此，我们首先来分析如果由买家原因导致房贷被拒的情况： 一、买家原因 （一）继续履行 房贷批不下来如何继续履行？亲，不要让贫穷限制了我们的想象力，全款买房的土豪大有人在。当然，大部分买家都是要加杠杆的，北上广深不说了，现在海口市区一套100平的新房也得将近两百万，不过在经济条件允许的情况下，批不下来贷款，全款买房或者想办法全款买房也不失为一种好办法。一来全款买房基本上都会有价格优惠，二来红本在手也可以到银行再进行抵押贷款实现资金回笼。 （二）采取补救措施 没有钱付全款那就只有再接再厉申请贷款了。当然你得先了解贷款批不下来的原因，然后对症下药。 1.如果是月供与收入查距较大一般有以下三种方案：
2.增信瑕疵
增信瑕疵很麻烦，有可能被罚息，也有可能被拒贷，同志们切记注意珍惜信用。 3.换一家银行试试 商业银行放房贷也是做买卖而已，不同的银行机构，审核尺度也不一样，换一家银行也许能有意想不到的效果。 （三）赔偿金、违约金和定金。 如果你已经想遍了所有的办法，但始终无法解决贷款的问题，那么你可能将面临赔偿责任。为什么把“三金”放在一起讲呢？因为在正哥看来，这些都是赔偿损失的办法。 首先来看赔偿金。 《合同法》第一百一十三条 当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。 商品房买卖合同基本上都约定了违约责任或者定金条款。当然在极少数没有约定违约金或者定金条款不适用的情况下，会以113条为依据向买家索赔，买家能够拿回扣除损失赔偿金以后的首付款。那么这个赔偿金是多少呢？这个计算起来比较麻烦，要根据实际情况，综合运用四个规则：可预见规则（合同法113条）、减损规则（合同法119条）、过错相抵规则（买卖合同解释30条）、损益相抵规则（买卖合同解释31条）。在房价下跌时，有可能多些，房价上涨时，有可能少甚至为零。什么？怎么会为零？违约了还不用赔偿？给你举个例子，一套房成交价100万，几个月之后贷款没批下来，买家违约，但是房价涨到了150万。根据损益相抵规则，卖家的损失大概就是“同期贷款利息损失+经营成本-上涨的价格（50万）”，这一结果大概率是一个负数。是不是很神奇？这就是生活。篇幅有限，不多说了。 再来看违约金。 第一百一十四条第一款 当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 违约金是目前商品房买卖中最主要的担责方式，如果因为买家问题，导致合同无法履行，那么买家将支付违约金。在实践中，违约金的约定一般不超过合同标的的20%，当然，具体情况具体分析。 第一百一十四条第一款约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 违约金并不是你想约定多少就是多少的，任何问题都要从实际出发。 《合同法司法解释（二）》第二十九条第二款之规定，当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失。” 但是违约金为损害赔偿之预定，事先约定了违约金，在事后就免除了举证之苦，即被违约方不需要就自己损失多少进行举证，如果违约方认为多了，要求下调，就要承担举证责任。约定的违约金少于损失，则被违约方要求上调，就要承担举证责任。当然，实践中，开发商肯定比你精，一般违约金都比实际损失高。 再来看定金。 第一百一十五条 当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。 在房屋买卖合同中一般都约定了定金条款，定金在付首付时冲抵了首付，然而定金条款仍然适用。也就是说，买家违约的情况下，卖家可以适用定金罚则，根据担保法，定金数额一般不超过合同总额的20%。当然，还是那句话，任何问题都要从实际出发，定金和赔偿金也可以同时适用。 《买卖合同解释》第28条 买卖合同约定的定金不足以弥补一方违约造成的损失，对方请求赔偿超过定金部分的损失的，人民法院可以并处，但定金和损失赔偿的数额总和不应高于因违约造成的损失。 这一条在后面要提到的卖家责任中，相当重要，这里先铺个垫。 第一百一十六条 当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。 这条不细说了，篇幅有限。卖家可以选择使用定金条款或者违约金，但不能同时适用。是你你怎么选？当然是哪个高选哪个咯。 综上所述，如果是买家违约了，那就要承担违约责任，如果不能继续履行或者及时补救，就要赔偿。在实践中，一般都是适用定金条款或者违约金，尤其是违约金较为普遍，毕竟如果没有定金条款和违约金条款，损害赔偿的举证比较麻烦，额度也通常不会太高，卖家可不傻。肯定也有的同志读出来了，“正哥，法律真是人性化啊，你看不管是定金还是违约金都要以事实损失为基础，在房价普涨的年代，按照损益相抵规则，就算我违约了，也基本上不会损失很多啊，而且就算房子不涨价，大不了也就是利息损失吧，我可不管什么违约金和定金，我还是能拿回大部分的首付的。我是不是很高明？” 对于这个观点，我只想说，你还是too young，too naive。道理归道理，实践归实践。我们的前提是签了合同，首付已经付了。钱在别人手里，他会乖乖还给你？你又不是带粗金链子的黑老大。别人开发商就适用违约金，比如约定的违约金是合同标的的20%，那么100万的房子，你首付30万，违约金20万，还给你10万。你说开发商的实际损失没有那么多啊？呵呵，你去告啊，反正承担举证责任的是你。接下来，你将面临的是无休止的纠纷，各种跑腿，各种麻烦。投入精力就不说了，房价可是一直在涨啊，你耗得起吗？就算最后打赢了官司，那也是付出了极大的时间和人力成本，得不偿失啊。什么？你要和开发商谈心？那这种情况下，就是人为刀俎你为鱼肉了，挨一刀在所难免。 所以，在购买商品房时,首先要认真考虑自己的资金能力,如果采用按揭方式,要事先认真了解申请银行按揭的程序和要求,在与开发商签约时,要仔细阅读所有需要签署的合同条款,防范可能出现的风险（请看以前我写的帖子，买房签合同要注意的几个问题）。最好开发商能在合同中注明“如果因申请银行贷款达不到预期金额,或银行拒绝贷款,而导致购房失败的,可免责并退回所交款项。”此类的免责条款。当然，现在房子不愁卖，也许别人也难得搭理你。 不知不觉，正哥竟然写了这么多，但是关于卖方责任和第三方责任还没有分析完，那就留到明天再写吧。不是正哥偷懒，今天是周一，好多会要开。同志们结合前两期可以好好分析一下，有什么想说的，可以给我留言。最近几乎每天都有人咨询各种问题，正哥有时候回复的快，有时候回复的慢，请大家谅解，正哥也不容易啊。另外，咨询的时候，红包就不要发了，正哥不会收的，只要能帮到大家，我就很开心了。就这样，下期再见。 长按下方二维码 关注正向法律服务 你关注的不是一个公众号 而是一个有血有肉的法律人 |
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