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入市两年半之久的协信中心至今仅完成商业去化53%，而其所面临的状况仅是“幸福里商业街”的一个缩影。尴尬的地理位置、相似的商业步行街以及不容乐观的招商运营情况，导致现场商铺大面积闲置。 位置尴尬人流不足 商业打造运营成难题 早在2011年，协信便已入驻成华区北改的重要项目之一的“幸福里商业街”，坐落于二环路、府青路交汇处，向东接壤建设路，向南比邻财富又一城，全长1.2公里。且在协信之后，蓝光、中铁二局先后入驻，“幸福里商业街”逐渐形成规模。
幸福里商业步行街项目区位 优质的商圈辐射以及便利的交通位置，“幸福里商业步行街”在打造初期抱有莫大的信心。但实际情况并非如此，开街一年之久的步行街仍显冷清，商业去化困难以及商家未能及时入驻使现场大量商铺闲置。 据吉信行监控该区域项目商业销售数据显示，截止到今年9月，商业供应总套数398套，面积约47609.37平米，成交套数232套，合计23535.58平米，去化周期两年之多仅为49%。
截至2015年第三季度幸福里商业街项目供销存情况 其中，蓝光COCO时代项目得到较好的商业去化，截止到今年9月，蓝光COCO时代共推出103套商业产品，合计14981.89平米，成交套数88套，合计面积10327.34平米，去化率85%。 但协信中心、中铁二局玛塞城项目商业去化仍较为困难。中铁二局玛塞城自2013年5月入市以来，截止今年9月共供应商业产品153套，约14113.14平米，其中去化56套，面积仅为3305.39平米，去化率仅为23%。 协信中心商业项目入市两年半之久，共推出142套商业产品，面积约为18514.34平米，但去化仅为88套，合计面积约为9902.85平米，去化率53%，销售情况并不乐观。 全国房地产经理人联合会理事、中睿营销董事总经理认为，府青路是近两年来才开始形成新兴商圈，并且二环高架的主路口对人流的吸入、吸纳有一定的不利因素，府青路的道路交通位置不利于做商业。 临建二环高架使“幸福里商业步行街”有便利的交通条件，但也因此成为商业吸纳人流的硬伤。不仅如此，临近建设路商圈以及财富又一城又成为其商业打造的不利因素。 克而瑞成都区域研究经理认为，目前来说该区域的人流和居住人口不足以支撑如此大的商业，而且距离建设路及财富又一城很近，商业过剩，吸引力不够，无法吸引商家及人流。 观察员实地走访发现，如今“幸福里商业步行街”入驻率不到35%，其中入市最久的协信中心入驻率最高，为60%；紧随其后打造的蓝光COCO时代商业项目入住率不足40%，并且早已签约引进的步步高超市至今仍未入驻；另一边，打造商业综合体的中铁二局玛塞城项目入驻率不足5%。 “商家入住率较低与当下商业环境大势有一定关系，整体供应量大，后期运营风险较高，且整体经济形势不大好，商家扩张步伐相对较为谨慎。并且目前区域内商业项目基本定位为区域型配套商业。”第一太平戴维斯华西区项目开发及顾问部高级助理董事分析表示。 正如上所述，“幸福商业步行街”目前入驻商家主要针对的消费对象为项目住宅内业主，该片区商业目前为快餐、小吃、五金店以及房屋中介，并且多处商铺大门贴有商铺出租的醒目标志，商家换住率极高。 区域内商业饱和 商业定位雷同 府青路除去其略为“尴尬”的地理位置不利于商业发展外，二环建设路商圈过快的商业供应，去化商业的人流却未能与供应速度相匹配，这也是导致府青路“幸福里商业步行街”商业艰难发展的重要原因之一。 据房观察数据研究中心监控统计，自2005年以来，二环路建设路以及府青路片区公开出让土地30宗，供应面积合计约1962.9935亩。其中大部分土地均规划有商业用地比例。
建设路以及府青路片区2005年—2015年各性质用地占比 其中，纯商业用地4宗，共260.8811亩，商业规划面积487173平方米；商服金融兼容其他用地1宗，共160.4191亩，计算容积率内商业面积204275.8平方米；商服用地兼容其他用地6宗，合计298.1666亩，计算容积率内商业面积565317.2平方米。仅这11宗商业规划用地，建设路商圈商业规划总面积就已到达1256766平方米。 商业兼容住宅用地2宗，供应面积147.1404亩，计算容积率内商业面积169999.3平方米。其中，成都协信置业有限公司在2011年拿下的62亩地块总体规划建筑面积169718 平方米，商业规划占据一半；同时，成都传媒文化投资有限公司在该片区拿下的85亩地块，规划建筑面积283801 平方米，商业规划更是占据70%。
建设路以及府青路片区2005年—2015年土地供应走势 住宅兼容商业用地17宗，合计1096.3863亩。据房观察数据研究中心监控统计，该区域内自2005年以来拿地之后开发的十余个项目，总建筑规划面积超过3083792平方米，规划商业用地面积超过285310.85平方米。其中，蓝光COCO时代商业规划32980平方米，中铁二局玛塞城34132.8平方米。 综上所述，目前“幸福里”片区三大商业项目规划超过15万平方米。除此之外，加上府青路周围项目土地规划的商业面积来看，该区域内商业已超过160万平方米。 与此同时，在面临如此之大的商业体量下，幸福里商业打造依旧按照惯有的步伐，独立经济学家陈宝存认为，打造步行街的话，实际上城市中心的步行街有他的要求，需要有本地的特色，现在业态同质化比较严重，打造商业的同时应有区域特色。 事实上，“幸福里商业步行街”作为建设路商圈的商业补充，在项目打造与建设路也极为相似，均以步行街为主，招商定位极为相似，意在打造片区内的商业中心。 对此，中成房业市场顾问中心策划经理时红萍分析，建设路商圈已经成熟，商业氛围好，人气旺，而府青路作为新兴商业需要培育期，原有商业体量已经饱和，新兴商业要抢占商机，瓜分客流面临较大的挑战。 也正因如此，府青路作为新兴的商业区域，在极为雷同的商业规划下，区域内三大项目先后面临招商运营压力。最早入驻的协信中心目前正在调整招商策略，意将“星光商业街”打造成为吃喝玩乐一条街，而蓝光COCO时代与中铁玛塞城前期商业定位尚不明朗，但目前也正在面临去化以及招商运营压力。 克而瑞成都区域研究经理认为，商业街的出现是在综合体过剩的情况下，开发商想出的一个办法，商业街更具有可逛性和体验感，同时，也不失为去化商业的一种办法；但是当城市总体商业过剩去化困难招商困难的时候，不仅仅是综合体，商业街的发展也面临弊端，交通、招商、品牌等条件变成必备条件。 在成都中成房业市场顾问中心策划经理看来，该片区临建商业体量已经饱和，竞争激烈，商业步行街模式不太适宜该片区，目前该区域商业存活难，租金水平低，商铺空置率高即能说明问题。 分析称，府青路片区靠近建设路商圈，从商业的竞合关系来讲，有利有弊，一方面可能形成竞争，但同时可能形成合力，共同提升商圈的人气。 『观察家』由创家live+出品 观察家是国内首家基于房地产全产业链构建的移动互联网行业研究及资讯发布机构 |
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