|
免责声明 本文根据公司2017年度中期业绩会议交流记录整理，若有遗漏或错误，请以上市公司公告为准，本文不构成任何投资建议，请谨慎参考。如需转载请表明出处，不得对文章内容有任何歪曲的引用、删节和修改。 第一部分 业绩概览
亮点：核心利润大增，利润率显著提升；积极扩充土地储备；中期派息增长；合同销售额强劲、谨慎财务管理；引入战略投资者 已确认收入112亿，比去年增长28%；股息5分，增长25%，主要派息放在年末，主要由于今年刚增发；净利润总额21.56亿，增长157%；核心净利润15.38亿，增长62% 毛利率31.6%；EBITDA利润率36.8%；核心净利润率13.7% 合同销售472亿，按年增加71%；应占权益合同销售254亿，按年增加66%；调升全年销售目标23%至800亿，1-7月已经完成70%；未来维持每年复合增长率40%；销售价格较去年稳定，因为限价 分月销售，17年比16年每个月都增长，8月是最低点，9月以后开始很多新盘；9月预计当月销售超过100亿 合同销售明细，北京上海稳定，和去年持平；落后的二线城市群上来了，如重庆、杭州等；5个城市销售破百亿，新增杭州、合肥、重庆 销售权益稳定55-60%；产品结构改善产品占大头，未来可销售商办会下降 土地储备：避开热点高价地，拓展二三线城市；新进9各城市，新增45块土地，面积603万平方米，比去年同期增长123%；重点加大了环沪都市圈、中西部、粤港大湾区的土储；在中西部补充不少地块，成都下月开盘，买了三块地；香港买了两块地，粤港大湾区是未来重点；已经进入中国29个城市，形成一线二线强三线布局；强化浙江江苏的省域化布局，新进无锡、温州；拿地渠道，上半年二手收并购占40%，下半年预计超过50%；今年在太原拿了一个旧城改造地，4000亩；目前土地储备满足3年需要；把握周期城市轮动的投资时机，保证12%的利润；目前平均地价5800元，现在平均售价18000；长三角战略性城市已经布完，现在进入强三线城市，如宁波现在卖了50亿；环渤海布局山东青岛，东北布局长春、哈尔滨；中西部新进入成都、西安、郑州；华南现在主要布香港；今年年底希望土地储备接近3000万平米； 买地明细，区域分布比较均衡； 城市结构，未来二线城市是主流，目前67%，未来75%，一线占百分之十几；商业办公主要布局在北京上海； 目标全年推1200亿，去化率80%； 境内信用评级2A+；随着规模上千亿，评级有机会上3A；境外希望从2B-升到2B； 上半年平均利息成本5%； 引入平安人寿为战略股东，原因是考虑明年要买地，以及增加现金；完成发行后，平安人寿将战略持有旭辉已扩大股本约9.9%；三周前和平安不动产签了100亿的合作； 财务表现方面，已确认收入增长28%至112亿；租金收入增长192%至5100万，未来还会增长；销售收入增长33%；物业公司分拆，不在公司表里；汇兑损益由于人民币表现相对美金强势，今年不再亏损，汇兑收益4800万； 核心净利润增长62%至15.38亿；净利润总额21.56亿，增长157%；未结算收入300亿；上半年毛利率上升由于今年上海产品销售，公司毛利率指引是25%；结算收入平均售价14499元/平方米，销售平均均价18000元/平米； 总资产增长至接近1200亿，债务总额有所增长，净负债率59.3%，未可能回到70%；未付地价余额95亿人民币，原因是收并购土地付款时间长，减少现金压力；债务结构境内外各一半，主要渠道是银行贷款和发债，一年内到期债务占17%，没有大笔债券需要做再融资；币种方面，手上有美金港元合同做对冲，有70%是人民币，认为现在这个水平比较安全； 现金流情况，由于土地购买，上半年净现金流-65亿，今年到明年上半年大概维持这样状态； 市场展望方面，政策走势--中央督办，地方主导，一城一策，行政管控会成为常态，政策保持连续稳定，下半年加码可能性小；城市市场分化明显；土地市场热度降温；行业处高位平台期，不确定性增加； 旭辉运营策略：5年保持40%复合增长率；不会牺牲利润和恶化负债率；内部更关注产品； 营销战略：面对市场、快速反应、一盘一策、灵活应变； 土地投资：完成一线二线强三线组合；8、9、10月买地会少，四季度增多； 四大目标：持续、稳定、有质量的快速增长；2021年销售超3000亿；成为地产蓝筹，达到投资级评级；进入行业第八； 总体战略：一体两翼，房地产+战略（房地产上下游），地产金融化战略； 竞争地位：成为最具有战略远见、最懂客户和最擅长合作的开发商； 产品战略：以客户为中心；住宅全周期，商办精品类；住宅产品结构“1432”（10%中低端，40%首置首改，30%品质改善，20%高端再改） 第二部分 Q&A Q1:合约销售和确认收入入账时差是否大概是2年？衍生金融工具公平值今年为什么有1.65亿元亏损？土地储备权益占比越来越少，请问底限是多少？非并表收益情况，非并表项目是不是正常开发？ A1:公司大部分项目开发周期3年，一般从买地到开盘1年以内，主力销售期是项目第2年，大致入账时差1年；因为申报合同销售时包括了并表和非并表，并表占50-60%；所有衍生金融工具是对冲，是货币期货，我们进入交易没有付任何成本，去年产生的3亿多资产是对冲合同产生利润，我们做对冲是对着负债，所以会持有到到期，所以1笔的盈亏少于数值上的盈亏；今年的下降是因为我们结算了1.7亿港币的收益，然后近半年人民币对美元表现不错；公司土地储备合营百分比多，平均占比50-60%；现在营运项目超过100个，现在有较多的非并表项目，大概毛利率25%，净利润15%，这两部分会有平衡；土地储备方面内部指引占比50-60%，风险大时期占比小，拿地多的时候占比小，我们希望未来操盘规模越大越好 Q2:五年计划从2000亿上升到3000亿原因？信用评级方面的指标怎么维持？市场有看法说三线城市明年下半年不行了，林总怎么看？ A2:之前目标太保守，今年完成了1000亿，所以定高一点；3000亿的目标也是跳起来就达得到；我自己认为规模6000亿之前不会碰到行业天花板；定目标的时候不能只看自己，看竞争者，竞争者在加速我们也不能落下；我们的目标不是自己比自己进步，而是要跑得比市场快。关于市场的问题，中国市场很难看得明白，我们不能看明天，应该看后天，看中国20年后的市场，一定是一个低频波动，不会出现房地产泡沫破裂，不会大起大落，每年6-8%增长比较稳定。明年市场比较平稳，一二线城市回落，三四线城市在明年下半年之前还会表现比较好；明年会是平稳的市场，不会出现大起大落，这也是政府喜欢看到的。我认为16年的地价透支房价，所以现在大家对土地预期下来，地价较16年高峰回落，未来我们看好。信用评级方面，暂时不会有强硬租金收入占比指标，这会影响利润增长；境内外评级大的方面都是收入和利息、债务关系，我们维持30-40%结转收入和利润增长，所以近几年我们最快增加信用评级的目标是做好开发业务。今天来讲，我们债务利息和民企最好应该差别在1%以内，以前5%以上。所以我们现在还是先做好开发。 Q3:3000亿目标有什么风险？香港投地力度增加，未来香港投地会投哪里？ A3:挑战最大的是旭辉内部执行力，战略纵深、区域布局等都考虑得很清楚了，所以最大的关键在文化、管理、机制方面。我认为大企业未来最大的问题是战略执行力，包括人才培养，我们现在在花大精力培养人才，要做到人才70-80%内部培养；不是香港投地力度增加，是粤港大湾区增加。我们香港有两个项目，目前重点是增加深圳、东莞的项目。 Q4:下半年新推项目数多，规模多少？项目有7个在合肥，短期在一个城市推这么多怎么解决去化和互相竞争问题？其他开发商是否也在合肥推货高峰？ A4:下半年存货加新推700多亿，大部分销售时间很短，大部分转到下年销售，所以下半年实际销售没这么多；合肥产品非常好，在市场上有巨大竞争力，在滨湖的项目政府限价17000多，但地价7000，别人卖19000多，所以我一卖别人卖不了。我们的项目分布在东南西北，互相之间不竞争。 Q5:并表项目自身的净利润率？详细介绍一体两翼策略中两翼的思路？ A5:上半年由于毛利率高，有特殊性，上半年结转上海产品多；我们有销售费用和行政费用，这个应该安置于我们的增长，我们增加城市数目可观，过去一年投入大量在前期的行政费用。刨除特殊性，一般性项目要求毛利率25%，净利润率12%。关于一体两翼，房地产加方面，因为旭辉主业有巨大平台，所以希望在行业投资开发运营服务环节寻找新的业务增长点，比如现在分两类，旭辉控股和参股，和旭辉业务有纽带的就控股，自己做不来的就参股，如易居、3D打印等。控股旭辉做了六小龙，比如物业和社区服务、公寓租赁、商业管理、教育、工程建设等。现在旭辉希望物业等业务做出去，资本化、独立化。市场金融化方面是希望为地产服务，有更好的平台工具支持主业做强做大；尝试未来市场证券化，在北京上海做持有运营转型；到2021年管理资产比较多，并到表内大概10亿；我们不把金融作为业务开展。 Q6:比起其他开发商，公司收并购的优势在哪里？销售策略是根据拿地成本还是看销售利润？ A6:投资的话还是由人才和执行力决定的，第二个就是要做力所能及的事，第三个就是战略远见，我们比同行强很多；二手收并购我们速度很快，很多一周就能做完，我们有跨部门业务小组，执行能力强。我们比别人优势就两个，战略远见和执行能力比别人强。我们做收并购第一个是对战略有帮助的就做，第二个是做啃得动的，随着规模越来越大，我们消化的胃口也越来越大；未来也会有很多好消息出来，比如今天买的地，当然我们还要找别人来合作，如果我们规模做到3000亿就可以自己做了；现在即使限价，我们依然有利润，所以依然会加速销售。有一定的利润就快速回笼资金，内部比较看投资回报率。大企业其中一个很重要的问题就是怎么跨越周期，不管市场好不好我们都能好，维持自己的销售速度节奏。正常如果市场不太差，我们就冲1000亿，明天可供销售1800-2000亿，但是叫我承诺的话我会很保守。因为吹高了股价也不涨，所以我们目标说低点。
|
