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过去二十年，中国的房地产市场毫无疑问是发展最快的行业之一。随着房地产市场的飞速发展，中国城市中已沉淀了大量优质物业资产，再加上目前政府对开发商拿地都有一定比例的自持要求，如何挖掘存量市场，盘活资产，进行轻资产化运作，如何采用更多的金融工具，拓宽融资渠道，让手中的资产发挥更高效益，是目前房地产业内关注的热点话题。 房地产市场是个资金密集型行业，无论是房地产开发商还是普通投资人，建设和购房置业都离不开银行信贷资金的支持，信贷的”水龙头“决定了房地产市场的兴衰。随着创新金融工具的发展，越来越多的房企开始采用新的金融工具，例如永久债券、信托、P2P借贷、众筹、合作开发以及资产证券化等。 其中，资产证券化是一种非常具有吸引力的融资手段，而房地产信托投资基金(REITs－Real Estate Investment Trusts)则是房地产证券化的重要形式。REITs的主要任务就是把流动性较低的、非证券形态的房地产投资，转化为资本市场上可交易的证券资产。 REITs的魅力在于：通过资金的“集合”，为中小投资者提供了投资于利润丰厚的房地产业的机会。而专业化的信托管理人员则将募集的资金用于房地产投资组合，从而分散了房地产投资风险。另外，投资人所拥有的房产证券可以通过转让，让不动产变成可流动资产。 REITs起源于美国，至今已有50多年历史。成立REITS的要求相当高，首先公司必须进行房地产业务75%以上投资房地产。这决定了其经营模式主要还是在经营租赁性房地产而非开发项目上。REITS本质上是一种公募基金，持有人必须分散，前五位的持有者不能超过50%的份额。在美国，REITS的下属，物业的所有人可以把物业贡献出来，是LP的权益，再把这个权益置换成股份，他也可以间接享受到REITS基金中所有物业收益。 事实上，在美国，几乎所有REITs的经营模式都是收购已有商业地产并出租，靠租金回报投资者，极少有进行开发性投资的REITs存在。因此，REITs并不同于一般意义上的房地产项目融资。 在中国，情况有别于美国。首个REITs基金由前海投控、万科企业股份有限公司及鹏华基金管理有限责任公司合作，以前海区内万科企业公馆租金收益权为投资标的而设立。由前海投控与万科企业签署BOT协议，约定合作期限为2013年9月8日起至2021年9月7日止，8年内万科承担所有建造成本，并获得此间的出租收益。但因为是国内首个REITs基金，该项目于国际上公认的REITs还有不小差距。 随着房地产市场趋于成熟，这类以物业管理提升租金回报，并由投资人共同参与的信托模式，已经受到越来越多的重视。据统计，截至2017年11月，经由基金业协会备案确认的类REITs产品共有24单，累计发行规模近600亿元。但与整个房地产行业信贷总量相比，REITs只占了微乎其微的份额。与美国等成熟的REITs市场相比，还有相当大的发展空间。 在房地产证券化过程中，有三个重要的参与者： 1- 物业所有人。 2- 金融机构，包括：银行，证券公司，基金等。负责将物业分拆打包成金融资产。 3- 投资人。投资人购买金融资产，获取收益。 在房地产证券化过程中，最关键的环节是如何合理的将物业资产分拆打包成较小份额的金融资产。这是决定房地产信托投资收益与风险的最重要因素。 而在资产打包过程中，很容易出现资产被有意高估或者低估。所以，除了以上三个重要角色外，还需要地产评估机构、公证机构、律师、会计师等参与其中，并且需要大量的人力财力和时间来完成。 在探索房地产证券化道路上，有个叫IHT的项目，正在探索通过区块链方式来解决资产证券化过程中的一些问题。其中最关键的技术就是通过智能合约来解决资产打包评估过程中，各参与方之间可能产生的矛盾。从而让资产证券化过程变得更为透明、高效。 IHT提出的解决方案是，建立一个房地产证券化平台i-house，让物业所有人在平台上发布资产，平台会对发布人的资质以及物业情况进行审核。 金融机构通过该平台，发现有价值的物业资产，然后通过区块链智能合约，将该资产分拆成小额的资产证券，并通过金融机构的渠道，将资产销售给投资人。 区块链拥有的独特的技术特点能够有效解决使用传统方式运作资产证券化的一些痛点。 首先，区块链技术采用分布式网络，所有信息存储在利益相关人各自拥有并管理的电脑上（即节点），通过区块链共识机制确保各个节点数据的统一。这种机制下，任何利益相关人都无法更改链上信息。在资产证券化过程中，无论是资产评估还是资产打包，都牵涉到各个参与方的利益，传统的方式是通过谈判来协调各方。过程中，人为因素的影响很大，而且很难做到将一个项目的模式复制到另一个项目上。但通过区块链智能合约，可以事先约定好一个复杂的游戏规则（即智能合约），这个游戏规则一旦确定，无论是平台还是物业所有人，或者是金融机构，都无法变更。从而有效地确保了资产评估、打包以及交易过程中的公平与公正。 其次，区块链上信息透明度高，任何人都可以方便的查询。 区块链的特点之一是信息公开透明。公有链上，信息对任何人公开，联盟链上，信息对参与其中的各方公开。IHT第一阶段将采取目前全球最大的区块链联盟组织Hyperledger推出的Fabric方案实现联盟链。在该联盟链上，物业所有人，金融机构，相关服务机构（房地产评估，律师，会计师等），以及投资人可以随时随地查询相关资产信息。从而降低因为信息不对称而给投资人造成的潜在风险。 同时，联盟链也是金融监管的有效工具。基金协会等金融监管部门可以受邀加入联盟链，充当监管角色，通过技术手段实时地监管资产证券化过程中的每个环节，从而把监管工作从目前的事后监管改变为实时监管。 再次，提高资产证券化效率，降低融资成本与门槛。 IHT 使得房屋数字资产化更轻易简单。利用 IHT 平台的区块链技术,能快速把资产或某一部分的资产迅速变成数字资产。传统的房地产融资工具，比如 REITs 需要大量上市前的各项准备, 每年的维护成本也很高。并且这些传统金融工具所控制的资产包金额必须要有一定的额度门槛，才能实施。IHT为相对较小的物业标的提供了资产证券化与资产交易的机会。而且让融资过程变得非常的便利，成本相对要低很多。 作为第二代区块链的核心技术，智能合约已经越来越多的应用到各种商业场景中。而目前，在资产证券化领域，IHT已经走在了最前沿。该项目从资产证券化最热门的方向：房地产证券化入手，为提高不动产流动性，降低融资难度，提升物业服务质量，提供了一条可行，可靠，可信的解决方案。 正如IHT白皮书中所说，房地产证券化只是一个开头，理论上，通过区块链技术来成功优化房地产证券化这条路走通后，可以非常容易的复制到其他资产领域，比如飞机租赁、艺术品、古董、有价债券等。我们相信，资产证券化加区块链技术将成为金融科技中一个迅速崛起的亮点。 |
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