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越是重大决策，人越容易变得不理性。我们自以为对这件事已经煞费苦心，过度自信更容易丧失警惕。而且，我们投入的精力越多，越容易掉入惯性思维的陷阱。贷款买房交多少首付最合适？很多人都算错了。通过一个案例，告诉你应该怎么做。 小明和妻子家庭年收入共20万，为了买房，决定拿出两人全部积蓄30万元，小明的父母还可以无偿支援50万，总共就有了80万现金可以作为首付。  买房遭遇选择困难根据本市最低3成首付的规定，银行最多可以提供7成贷款。小明有两处房子作为备选，一处属于“一步到位”型，各方面都好一些，但也贵一点，总价267万不能更低，首付正好80万都用了；另一处属于“刚需”型，条件差一些，但胜在便宜，总价只有180万。注意，买小户型的房子，最低首付只需要54万。假如贷款20年，利率为现在普遍的上浮10%即5.39%，等额本息还款，小明有以下三种选择： 1、三成首付，交80万，买267万的大房子。 2、三成首付，交54万，买180万的小房子。 3、4.4成首付，交80万，买180万的小房子。 帮小明算算，这钱该怎么花。最合适的花法，既不能浪费钱，也不能让自己过得寒酸。 选择一：贷款187万元，月供12748元，总支付利息1189422元。 选择二：贷款126万元，月供8590元，总支付利息801429元。 选择三：贷款100万元，月供6817元，总支付利息636054元。 有了选择困难症的小明如何理性决策？  月供应占收入一半人们在长期的理财规划中总结出一个一般化的规则：4321理财定律——收入40％供房及其他投资，30％生活开支，20％存款，10％保险。可见，用家庭年收入的40%还月供是比较合理的。否则，生活其他方面的消费会受到挤压，而且也攒不下来钱。人生的未知数太多，以防遭遇需要大笔花钱的意外，我们也要准备应急资金。家庭年收入20万的小明，折合每月收入16667元，能承受多大的房贷呢？ 选择一：月供占收入的76%，节余只剩下3919元，买房后的生活水平从小康跌至温饱，难以应付意外开支。 选择二：月供占收入的52%，节余8077元，生活水平不会下降太多，但若想保留一定比例存款，奢侈品、旅游等大额消费有困难。 选择三：月供占收入的41%，节余9850元，小明一家仍能保持一个较好的生活水准，在休闲娱乐消费之外还能保有节余。 按照“4321”规律，似乎第三种选择是最合理的。别陷入“教条主义”的陷阱，我们还有一件事没提，那就是理财收益。  复利投资多赚26万选择二比选择三多贷款26万元，因此也多支付16.5万元的利息（801429减636054）。但这26万元可不会躺在账上不动，小明可以拿去投资啊！ 保守估计，就算是年化5%的收益率，很多银行的理财产品都能达到。以26万的初始资金，把本息回报连续投资20年，最终拿回的是68.9万元，净收益为42.9万元。如果小明更聪明一点，投资回报更高的理财，假如有7%的年化收益率，最终拿回100.6万元，净收益可达到74.6万元。 复利投资就像滚雪球，上一年的本息之和是下一年的本金，因此随着时间增加，本金越来越多，回报的膨胀速度也越来越大。 而与复利投资相反的是，你欠银行的钱是不断减少的。在等额本息方式还贷下，每次所还的月供都有一部分是本金，在计算以后的利息时本金逐渐减少。所以欠银行26万元20年，利息16.5万元，这个数远远少于你把26万元投资20年的净收益。在还贷期间适度消费，注意开源节流，小明仍能过上一个良好的生活。 结论是，小明买180万的房子，用三成首付贷款126万元，把剩余积蓄26万元拿去买理财，比80万都用作首付可以多赚26.4万元。 结语最后温馨提示：受宏观经济、局部环境等因素影响，谁的事业都不可能一帆风顺，千万别以为自己永远在上坡。如果你现在风头正盛，不管是买房还是做其他投资，更应该给自己留有余地。  |
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