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前言 提起民间借贷，大家或许并不陌生，因为它作为日常生活中经常会遇到的事情之一，大家早已习以为常了。如一个朋友向你借钱，你借给他，让他写提个借条就属于民间借贷最常见的表现形式。然而，在现实生活中，民商事活动是复杂多样的，这就意味着民间借贷的表现形式是各种各样的，不可能像借条和收条那么简单。而且现行的《中华人民共和国民法通则》第九十条明确规定：“合法的借贷关系受法律保护。”就是说，借贷关系只有符合法定的要件才受法律保护。譬如，有些民间借贷就可能披着神秘的面纱，作为一名法律人就应当拥有一双法眼金睛，透过民间借贷各种形式的法律现象的迷雾去参透背后的法律问题，而这种透过现象看本质的能力也是每个学者型律师所应当具备的。笔者在此举一例予以说明，希望大家在遇到此类案件的时候，能够在认清案件背后的法理基础上作出准确及时的判断。 基本案情 甲乙系朋友关系，乙系丙公司的法定代表人，丙公司在丁地开发了一个A项目，甲对A项目感兴趣遂与乙协商参与投资100万元，在2010年8月30日与丙公司签订了一份《投资协议书》，协议书中约定： 甲向丙公司投资定向开发660㎡公寓，丙公司已就A项目与政府签订了相关开发协议，并已获取土地使用权的具备合法的开发项目的主体资格，该项目土地使用年限为40年（商业）。 投资资金的用途，即甲向丙公司支付专门用于本项目开发建设的资金，双方同意甲按照建筑面积单价人民币公寓5000元/㎡的价格进行投资。对于投资资金的支付方式，甲应当按照丙公司指定委托银行收款账户，按时缴纳前期的投资款，在协议签订之日起20个工作日内日向乙方支付（不分面积大小）公寓每套20万元。 违约金，即在未批准A项目修建性详规前可随时全额退还（不计利息），修建性详规获批后，要求退款的则须承担首期款50%的违约金 在丙公司取得A项目《商品房预售许可证》并书面通知甲之日起20个工作日内，甲应当与丙公司签订《商品房购销合同》，一次性付款客户以现金或银行转账的方式向丙公司支付全部剩余的定向开发资金，甲已支付的前期定向开发资金计入购房款。同时还约定了禁止条款，即在A项目开盘之前，严禁投资人以各种形式转让投资名额，一经发现，将取消投资名额，首期投资款全部作违约金处理，不予退还。双方对于交房时间的约定是：丙公司应于2010年12月30日前开盘，于2011年12月30日前向甲方交付定向开发已经过相关部门验收合格的房产。准确的户型和建筑面积最终以批准的修建性详规为准。 不论市场价格如何变化，本协议约定的定向开发价格始终不变，甲丙双方不得因房地产市场价格变化提出对本协议约定进行变更。本价格是指不论楼层，不计朝向，不论楼房坐落位置的统一价格。对于开发资金不包括丙公司向甲交付房产后甲方应当缴纳的税费、配套费、维修基金、物业管理费等按照规定不包含在房间诶的其他费用。对于因不可抗力导致的本项目不能开展的，双方约定乙方应当向甲方退还已支付的全部定向开发资金，并且按照银行同期贷款利率对甲方给予补偿。 还约定，丙公司如果到2010年12月30日前不能开盘或者未能在2011年12月30日前经有关部门验收合格的商品房交付给甲，则丙公司构成违约。甲要求退款的，则丙公司须承担赔付按约定的面积单价的三倍给甲。甲要求退款的，则乙方须承担赔付按约定的面积单价的三倍给甲。甲方继续要求丙公司支付商品房的，则丙公司承担延迟日期部分总投资款每日5‰的违约金。约定了协议终止时间是甲与丙公司签订《商品房购销合同》后。 解决办法及其他：首先协商，协商不成就提交到丙公司住所地的人民法院诉诸司法途径来解决。还约定了双方应当对合同及有关信息和资料进行保密，期限为合同履行期间至本项目完成后6年。最后约定了协议适用我国《合同法》及相关法律，自签章或按手印自日起至合同终止之日期间生效。在落款上有甲的签名、按手印和身份证号码、手机号码、协议签订日期，以及乙的签名、丙公司的盖章和协议签订日期。 同日，甲通过丙公司制定的某银行向丙公司转账200万元，乙当天向甲出具了“今收到甲建房投资款：贰佰万元（200万元）”的字样，落款是丙公司（加盖公司印章）和法定代表人的签名以及当天的日期。 现甲向法院起诉，要求被告丙公司归还借款本金以及自逾期利息，乙作为丙公司的法定代表人对此承担连带责任。 代理意见 我方作为原告甲的代理人，在代理词中分四个部分对于本案进行法理分析和诉讼请求予以论证。 在案件基础分析部分中，代理人提出被告丙公司系因资金周转困难而与原告甲签订《投资协议书》，以“投资合作”形式向原告甲筹集资金，后期以约定的的具体价格进行房屋分配，指出该地产系被告丙公司独立开发，原告甲投资资金专款用于被告丙的房地产开发，该项目用地为40年，明显符合商业用地的典型特征。原告甲在向被告丙打款以后，协议中体现的双方约定丙公司的开盘日期以及交房日期，特别指出双方约定的投资“价格”不变。此外，还列举了协议中关于丙公司违约责任的条款。 对本案件系民间借贷关系，而非投资关系进行了分析和说明。原因如下：其一，在丙公司与甲签订时《投资协议书》，并不存在股东会或者董事会决议，指出丙公司先出现资金困难，地产项目没有开展，然后才与甲签订了该投资协议，得出以投资合作形式来筹集资金，而非实质意义上的投资的结论。其二，分析了《投资协议书》双方当事人约定的内容，归纳为投资方式、投资收益和违约责任承担方式等三个方面，指出具体本案定性系“明股实债融资行为”的借贷债权债务关系，指明该行为系房地产企业为解决资金困难商业惯例，而按约到期交房就是一种典型的担保。此外，还对协议中某些体现丙公司违约责任承担方式的具体条款，在法理上予以分析，还列举了投资关系中的典型特征是自负盈亏，指出协议中约定的利息、双方赔偿等内容与此特征是相悖的,由此证明是借贷行为。其三，针对协议约定开盘时间和交房时间，双方约定的价格不变等相关内容，分析被告很看好A项目的升值空间，尽管目前丁地房价实际上不怎么样，但随着市场区位和高铁开通为此提供了升值空间的影响，指出与真正投资合作关系的区别，最后得出结论被告其实就是以投资名义融资。 指出本案的真实意思表示是民间借贷关系。其一、由此分析了《民法通则》第55条、《合同法》第61条以及第125条第1款的规定，指出意思表示不仅是民事法律行为的构成要件，还是系两种法律关系的区别点，说明本案系民间借贷的法律关系。其二、对于民间借贷的真实意思表示，从丙公司吸收投资人这一重大决定竟然未通过股东会或董事会决议，在协议书中看出控制权在被告丙公司，符合民间借贷的法律关系。其三、引用《合同法》第196条以及《贷款通则》第2条第3款之规定，从收益固定化这一特性来论证融资的债权债务性质，由此而说明本案更符合民间借贷的特征。 法院判决 在法院审理以后，全部采纳了我方原告代理律师的观点，支持原告诉讼请求：（一）解除了双方签订的《投资协议》；（二）要求丙公司限期返还主张的本金和逾期利息。 ⚠️：文中相关的时间、数额、倍数等重要信息为保护当事人隐私已经进行了处理。 |
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