一、房地产行业预征的计税依据 简易计税方法 土增税： 预收款-应预缴增值税税款 政策依据：国家税务总局公告2016年70号第一条： 土地增值税预征的计征依据=预收款-应预缴增值税税款 增值税：预收款/（1 5%） 政策依据：国家税务总局公告2016年第18号第十一条： 应预缴税款=预收款÷（1 适用税率或征收率）×3% 适用一般计税方法计税的，按照11%的适用税率计算；适用简易计税方法计税的，按照5%的征收率计算。 所得税：预收款/（1 5%）*预计毛利率 政策依据：国家税务总局公告2014年第35号第九条： 企业销售未完工开发产品取得的收入,应先按预计计税毛利率分季(或月)计算出预计毛利额，计入当期应纳税所得额。 一般计税方法 土增税：预收款-应预缴增值税税款 政策依据： 国家税务总局公告2016年70号第一条： 土地增值税预征的计征依据=预收款-应预缴增值税税款 增值税：预收款/（1 11%） 政策依据： 国家税务总局公告2016年第18号第十一条： 应预缴税款=预收款÷（1 适用税率或征收率）×3% 适用一般计税方法计税的，按照11%的适用税率计算；适用简易计税方法计税的，按照5%的征收率计算。 所得税：预收款/（1 11%）*预计毛利率 二、房地产行业的计税收入依据 简易计税方法 土增税计税收入：全部价款和价外费用/（1 5%） 政策依据:国家税务总局公告2016年70号第一条：适用简易计税方法的纳税人，其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税应纳税额。 增值税计税收入：全部价款和价外费用/（1 5%） 政策依据:国家税务总局公告2016年第18号第九条： 一般纳税人销售自行开发的房地产老项目适用简易计税方法计税的，以取得的全部价款和价外费用为销售额，不得扣除对应的土地价款。 所得税计税收入：全部价款和价外费用/（1 5%） 政策依据:国家税务总局公告2014年第35号第五条：开发产品销售收入的范围为销售开发产品过程中取得的全部价款，包括现金、现金等价物及其他经济利益。企业代有关部门、单位和企业收取的各种基金、费用和附加等，凡纳入开发产品价内或由企业开具发票的，应按规定全部确认为销售收入；未纳入开发产品价内并由企业之外的其他收取部门、单位开具发票的，可作为代收代缴款项进行管理。 一般计税方法 土增税计税收入：全部价款和价外费用-增值税销项税额 政策依据：国家税务总局公告2016年70号第一条：适用增值税一般计税方法的纳税人，其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税销项税额。 增值税计税收入：（全部价款和价外费用-当期允许扣除的土地价款）/（1 11%） 政策依据：国家税务总局公告2016年第18号第四条：房地产开发企业中的一般纳税人（以下简称一般纳税人）销售自行开发的房地产项目，适用一般计税方法计税，按照取得的全部价款和价外费用，扣除当期销售房地产项目对应的土地价款后的余额计算销售额。 所得税计税收入：全部价款和价外费用/（1 11%） 政策依据：国家税务总局公告2014年第35号第五条： 开发产品销售收入的范围为销售开发产品过程中取得的全部价款，包括现金、现金等价物及其他经济利益。企业代有关部门、单位和企业收取的各种基金、费用和附加等，凡纳入开发产品价内或由企业开具发票的，应按规定全部确认为销售收入；未纳入开发产品价内并由企业之外的其他收取部门、单位开具发票的，可作为代收代缴款项进行管理。 选择简易计税方法要细思量。应该说纳税人选择简易计税方法，目的在于节税。但不是任何情况下选择简易计税方法都可以少纳税，因此选择简易计税方法要通盘考虑，不能一味选择，而且需要准确估算未来36个月内究竟有多少销项税额和进项税额。因为财税〔2013〕106号第十五条规定，一般纳税人提供财政部和国家税务总局规定的特定应税服务，可以选择适用简易计税方法计税，但一经选择，36个月内不得变更。 转自：账语税答 |
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