|
昨天帮朋友去办理了一套售后公房转产权的事，闲聊间发现朋友对售后公房的事竟然也是不甚了解。目前上海乃至全国售后公房的比例还是不低的，可以说许多家庭都有售后公房或是有过售后公房亦或是买过上市出售的售后公房。所谓的售后公房指的是原来租赁的公房通过房改后，出售给原承租人，这部分已经出售的公房就叫售后公房。关于售后公房的几个重要问题，我想有必要给大家说说。 一、售后公房土地性质问题和上市出售后的房屋性质问题 售后公房在买断产权时是缓征土地出让金的，而且规定面积内是免征契税的（超出部分征契税），所以售后公房的土地性质依然是划拨而非出让，因此也就不存在土地使用年限的问题。目前在上海，售后公房上市买卖交易时也没有要求补缴土地出让金，所以购入上市出售的售后公房后办理的新不动产证上对土地性质的记录是延续原来售后公房的性质不做改变的，但是售后公房经过一次上市买卖交易后就不再是售后公房的性质了，因此这里面就有矛盾存在了，这其实和土地使用权到期续期的问题一样是个历史遗留问题，而且可能比续期问题更难处理，所以只能搁置着维持现状了。 抓捕女犯入狱，之后随你处置 广告  二、售后公房产权人的问题 上海房改是1994年开始的，而我国的《房地产管理法》是1995年才生效的，94年第一次房改时的政策规定只能在房地产权证上写一个人的名字，由家庭成员协商将某一位成员的名字写在房地产权证上。后来由于售后公房的纠纷越来越多，上海高院在1996年出具了审理该类案件的若干意见。其中明确凡是按照94方案（即第一次房改方案）购买的公房，未上产证的其他家庭成员只要当时具备购房资格的，如果主张房屋共有的，应当予以支持，换句话说就是按94方案购买公房的，房屋同住人或原在公房内有户口的人都是房屋的共同产权人，因此按94方案购买公房，产权证登记为一人的，在诉讼时内，购房时的购房人，工龄人，职级人，原公房的同住人及具备购房资格的出资人主张房屋权利的，可确认房屋产权共有。到了1995年7月起上海就开始执行95、96方案了。95和96方案明确规定同住人在购买公房时应有内部协议，协议要写清产权归属，否则就不能出资购买，也就是说按95或96方案购买的公房，只有产权证上的人才是产权人（产权证上可以不是一个人）。所以购买上市出售的售后公房时要问清楚房东这个问题，最好能看到当时购买的售后公房购房合同（统称的白皮合同），以免惹上麻烦。 三、售后公房抵退税的问题 上海市财政局和地税局1999年11月发布的《关于深化本市住房制度改革若干财税政策的通知》规定：职工所购公有住房上市出售前后一年内，又新购入住房的，按新购住房支付款高于售房收入的差额缴纳契税。说白了就是用购房价减去卖房价后在乘以税率交契税。我在实际操作中，发现多数认不知道有抵扣这事。适用此政策的需要符合三个条件：（1）售后公房是首次上市交易，再次交易的不适用（因为已经不是售后公房性质了）；（2）售后公房售出和新房买入的时间间隔不超过一年，以买卖合同签订时间为准；（3）房屋产权为同一人。若新房子产权人为多人的，只要售后公房的产权人是新房产权人之一的，也适用。具体操作可以是直接抵扣或是申请退税，前者是先卖后买的情况下，可以在购新房交契税时当场办理直接抵扣；后者是先买后卖的情况下，在卖出售后公房后再申请退还多交的契税。需要准备的材料有以下几项：（1）售后公房购买合同（白皮合同）及专用票据（建行解款单）（遗失的可到售后公房所在区房地产交易中心调取）；（2）售后公房出售合同，发票和产调（产调到出售公房所在区房地产交易中心调取）；（3）售后公房所有产权人的身份证（未成年人需提供出生证）；（4）新购住房合同；（5）新购住房发票，不动产证及税单（先买后卖的要提供）；（6）新购住房所有产权人的身份证（未成年人需提供出生证）；（7）新购住房产权人其中一人的指定银行借记卡或存折。 对于绝大多数的市民来说，购房的经历多半是从购买售后公房开始的，虽说售后公房必将退出历史的舞台，但这是个漫长的过程，了解售后公房的相关知识，关系到我们绝大多数家庭的切身利益，希望我的文章对大家有所帮助。更多售后公房相关问题欢迎关注我的微信公众号提问（微信公众号：上海资深房地产经纪人）
|
|
|
